深圳城市更新條例：釘子戶可由政府實(shí)施個(gè)別征收 2020城市更新行業(yè)前景現(xiàn)狀分析

• 2020年7月22日 WuYaNan來源：搜狐 495 26
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7月20日，深圳市人大常委會(huì)官網(wǎng)刊登了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例(征求意見稿)》公開征求意見的公告。其中第三十二條為“個(gè)別征收模式”，具體而言：當(dāng)已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權(quán)比例不低于95%且符合房屋征收相關(guān)規(guī)定的，市、區(qū)政府可以依法對(duì)未簽約部分房屋實(shí)施

近幾年，隨著經(jīng)濟(jì)達(dá)發(fā)展，城市更新進(jìn)程加快，而困擾城市更新的“釘子戶”難題，該如何破解呢?7月20日，深圳市人大常委會(huì)官網(wǎng)刊登了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例(征求意見稿)》公開征求意見的公告。其中第三十二條為“個(gè)別征收模式”，具體而言：當(dāng)已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權(quán)比例不低于95%且符合房屋征收相關(guān)規(guī)定的，市、區(qū)政府可以依法對(duì)未簽約部分房屋實(shí)施個(gè)別征收。對(duì)征收決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。近幾年，中國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快，城市發(fā)展布局和結(jié)構(gòu)日趨合理，但同時(shí)也面臨著城市開發(fā)漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現(xiàn)狀。在此背景下，中國(guó)城市開始從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，城市更新成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新風(fēng)口和未來城市發(fā)展的新增長(zhǎng)極。

城市更新是什么？

城市更新，是指將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng)?，F(xiàn)階段多講為城市建成區(qū)包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建。城市更新實(shí)現(xiàn)了土地和房屋空間的最高最佳使用，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)、增加財(cái)政稅收、貢獻(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。以創(chuàng)客空間、共享辦公為例，均是在對(duì)既有建筑更新的基礎(chǔ)上升級(jí)，如優(yōu)客工場(chǎng)、氪空間、洪泰創(chuàng)新空間、SOHO3Q等。對(duì)投資商來說，舊建筑更新、存量提升、功能改善就是投資機(jī)遇;而對(duì)政府來說，則是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，借此提升核心區(qū)域形象，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶，提高政府稅收。

2020城市更新行業(yè)現(xiàn)狀及市場(chǎng)前景趨勢(shì)分析

近幾年，中國(guó)大城市開發(fā)日趨飽和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，城市更新的內(nèi)涵不斷被豐富，對(duì)城市更新的探索與研究愈加成為政府和社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)話題。城市更新改造不再是簡(jiǎn)單的推倒重建，而是更加注重城市整體空間規(guī)劃和土地利用、資源配置的均衡以及人居環(huán)境的改善等。新時(shí)期、新形勢(shì)下的城市更新被賦予更高的歷史使命，成為城市未來發(fā)展的新主題。

城市更新的目的是對(duì)城市中某一衰落的區(qū)域進(jìn)行拆遷、改造、投資和建設(shè)，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質(zhì)空間，使之重新發(fā)展和繁榮。它包括兩方面的內(nèi)容：一方面是對(duì)客觀存在實(shí)體(建筑物等硬件)的改造;另一方面是對(duì)各種生態(tài)環(huán)境、空間環(huán)境、文化環(huán)境、視覺環(huán)境、游憩環(huán)境等的改造與延續(xù)，包括鄰里的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)、心理定勢(shì)、情感依戀等軟件的延續(xù)與更新。城市更新的目標(biāo)是針對(duì)解決城市中影響甚至阻礙城市發(fā)展的城市問題，這些城市問題的產(chǎn)生既有環(huán)境方面的原因，又有經(jīng)濟(jì)和社會(huì)方面的原因。

由于復(fù)雜的社會(huì)歷史原因，我國(guó)曾長(zhǎng)期處于半封建、殖民地社會(huì)，自然經(jīng)濟(jì)占統(tǒng)治地位，商品經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，世界范圍內(nèi)興起的產(chǎn)業(yè)革命對(duì)我國(guó)城市發(fā)展的推動(dòng)力很小。解放后，我國(guó)長(zhǎng)期推行傳統(tǒng)計(jì)劃體制，其舊城仍不同程度地反映出計(jì)劃分配、自給自足的封閉式城市結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。我國(guó)真正意義的產(chǎn)業(yè)革命(相當(dāng)于英國(guó)18世紀(jì)的產(chǎn)業(yè)革命)是20世紀(jì)70年代末、80年代初開始的，目前尚處于城市化的初步發(fā)展階段。因此，中國(guó)城市更新具有其獨(dú)特的歷史特征。

2019年以來，城市更新態(tài)勢(shì)日益火爆。不僅中央和地方政府連續(xù)出臺(tái)城市更新相關(guān)政策，加快推進(jìn)城市老舊小區(qū)改造，社會(huì)各界對(duì)城市更新的關(guān)注度也空前提升，一系列城市更新會(huì)議和活動(dòng)相繼舉辦，“城市更新”成為時(shí)下大熱話題。城市更新改造是城市存量煥新、內(nèi)涵增值的首要方式，同時(shí)隨著市場(chǎng)政策收緊、融資渠道變窄、拿地成本升高，城市更新也是房企們創(chuàng)新轉(zhuǎn)型和獲取土儲(chǔ)的重要路徑?？梢钥吹?，目前各大房企紛紛啟動(dòng)城市更新戰(zhàn)略布局，掘金城市更新市場(chǎng)。

隨著城市更新內(nèi)涵迭代升級(jí)，中國(guó)城市更新進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展時(shí)代，拆舊建新中還涉及到城市保護(hù)、城市修復(fù)概念以及人居改善需求的不斷提升等各種問題，這對(duì)房地產(chǎn)在城市更新項(xiàng)目中的運(yùn)作提出了更高的要求。

根據(jù)中研普華研究院《2019-2025年中國(guó)城市更新行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》顯示：

中國(guó)城市更新行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

第二節(jié) 中國(guó)城市更新市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析

一、中國(guó)城市更新建成面積分析

數(shù)據(jù)顯示：廣州市建成區(qū)面積1237.55平方公里。廣州全市城市更新用地(即納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫(kù)用地)共20862宗、589平方公里，超過全市存量建設(shè)用地總量(1758平方公里)的1/3。按照廣州年均約20平方公里的新增用地需求，城市更新用地可滿足廣州未來長(zhǎng)期發(fā)展需要。其中，納入2020年前實(shí)施規(guī)劃的城市更新用地11062宗、358.2平方公里。

二、中國(guó)城市更新用地面積分析

深圳可提供新增建設(shè)用地僅59平方公里，而且這些地塊零星、分散。可建設(shè)用地匱乏、空間承載力逼近極限，制約著重大項(xiàng)目、公共設(shè)施的建設(shè)與發(fā)展。城市更新承擔(dān)著解決城市配套短板的問題、增加公共配套利益落地、助推區(qū)域城市規(guī)劃、提升區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)的任務(wù)。

三、深圳城市更新供應(yīng)商品房占商品房總供應(yīng)面積比例

以深圳市為例，數(shù)據(jù)顯示，2011年深圳城市更新項(xiàng)目供應(yīng)商品房約91萬平方米，2012年約148萬平方米，2013年約290萬平方米，2014年約256萬平方米，占全市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)總量比例分別為21%、23%、35%、35%。2015年，除回遷給原業(yè)主的物業(yè)以外，城市更新供應(yīng)商品房約436萬平方米，占全市的47%。2017年，城市更新供應(yīng)商品房約355萬平方米，占全市的40%。

截止到2017年底，全市商品住房新批準(zhǔn)預(yù)售32412套、307.94萬平方米，面積較過去五年平均值(561.62萬平方米)同比下降45.2%;新建商品住房銷售25822套、259.43萬平方米(占預(yù)售84.25%)，面積較過去五年平均值(457.08萬平方米)同比下降43.2%;二手住房成交62717套、532.01萬平方米，面積較過去五年平均值(697.46萬平方米)同比下降23.7%。

“十三五”期間，深圳將通過城市更新，配建人才住房和保障性住房約650萬平方米，配建13萬套人才住房和保障性住房。

圖表：2017年深圳商品住房供地與安排建設(shè)情況表

資料來源：深圳規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)

中研普華研究院城市更新行業(yè)報(bào)告重點(diǎn)分析了我國(guó)城市更新行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，是組織工程企業(yè)、學(xué)術(shù)科研單位、投資企業(yè)準(zhǔn)確了解行業(yè)最新發(fā)展動(dòng)態(tài)，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，正確制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的必備參考工具。未來城市更新行業(yè)將如何發(fā)展?請(qǐng)關(guān)注中研普華研究院報(bào)告《2019-2025年中國(guó)城市更新行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》

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