上市房企再融資能力加速恢復(fù) 2023房產(chǎn)規(guī)劃行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析2023

• 方蔓桃 2023年7月11日 來源：百度 1133 73
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業(yè)內(nèi)人士指出，股權(quán)融資被房企視為繼信貸融資、債券融資后的“第三支箭”。自去年11月證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5條措施以來，多家上市房企再融資項(xiàng)目取得注冊批文，這意味著該領(lǐng)域再融資能力正加速恢復(fù)。

房產(chǎn)規(guī)劃行業(yè)市場前景怎么樣?從廣義來說,房地產(chǎn)規(guī)劃主要包括:項(xiàng)目的前期定位規(guī)劃(即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究,包括市場調(diào)研,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析等)、項(xiàng)目的推廣整合規(guī)劃(包括項(xiàng)目的VI設(shè)計(jì),項(xiàng)目推廣期、促銷期、強(qiáng)銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷活動(dòng)的策劃方案等等)、項(xiàng)目的銷售招商策劃(包括售樓人員培訓(xùn),銷售手冊的編制,分階段銷售價(jià)格的確定等,項(xiàng)目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位規(guī)劃和招商規(guī)劃)等。

支持房企融資的“第三支箭”加速落地。6月27日，滬深交易所官網(wǎng)消息顯示，4家上市房企保利發(fā)展、大名城、福星股份和中交地產(chǎn)的再融資項(xiàng)目已獲得證監(jiān)會(huì)注冊批復(fù)。

業(yè)內(nèi)人士指出，股權(quán)融資被房企視為繼信貸融資、債券融資后的“第三支箭”。自去年11月證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5條措施以來，多家上市房企再融資項(xiàng)目取得注冊批文，這意味著該領(lǐng)域再融資能力正加速恢復(fù)。

國內(nèi)房產(chǎn)規(guī)劃行業(yè)前景如何?據(jù)中研研究院出版的《2023-2028年中國房產(chǎn)規(guī)劃行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報(bào)告》顯示

房產(chǎn)規(guī)劃市場調(diào)研

根據(jù)國家及廣東省相關(guān)要求，公共租賃住房戶型建筑面積以60平方米以下為主，新增建設(shè)籌集的保障性租賃住房戶型建筑面積以70平方米以下為主，共有產(chǎn)權(quán)住房戶型建筑面積以90平方米以下為主。保障性住房設(shè)計(jì)遵循因地制宜、經(jīng)濟(jì)實(shí)用、綠色健康、智慧人文的原則，執(zhí)行保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，不斷提升居住品質(zhì)，落實(shí)交通、教育、醫(yī)療配套與新建保障性住房項(xiàng)目同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用的要求，推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化。

例如：《深圳市公共租賃住房管理辦法》明確，公共租賃住房的配租對(duì)象主要包括符合條件的住房困難戶籍居民，以及為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的一線職工。申請(qǐng)輪候公共租賃住房的，滿足條件主要包括戶籍、在本市無自有住房、未正在本市享受住房保障優(yōu)惠政策、收入財(cái)產(chǎn)符合限額標(biāo)準(zhǔn)、正常繳納社會(huì)保險(xiǎn)且累計(jì)繳納3年等。

自2022年以來，監(jiān)管層推出了一系列支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策，在支持房企融資方面發(fā)出“三支箭”，分別為信貸融資、債券融資、股權(quán)融資。

房企股權(quán)融資政策出臺(tái)后，監(jiān)管部門加快再融資項(xiàng)目審核進(jìn)度，支持符合條件的上市房企修復(fù)基本面，促進(jìn)市場信心提振和經(jīng)濟(jì)大盤穩(wěn)定。記者注意到，此次滬深兩市4家房企再融資項(xiàng)目從受理到拿到注冊批文均在百天左右。如保利發(fā)展本次定增項(xiàng)目3月1日受理，3月23日發(fā)出首輪問詢，6月9日獲得交易所審核通過，6月11日提交注冊，6月19日批文生效，從受理到批文生效共110天;大名城定增項(xiàng)目3月14日受理，3月31日發(fā)出首輪問詢，6月6日獲得交易所審核通過，6月9日提交注冊，6月19日批文生效，從受理到批文生效共97天。

中交地產(chǎn)表示，本次發(fā)行股票募集資金是為落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議有關(guān)支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展精神，提升公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)能力，為公司高質(zhì)量發(fā)展提供長期穩(wěn)定資金支持的重要舉措，能夠充實(shí)公司資金實(shí)力，提高上市公司發(fā)展?jié)摿?，助力公司向以高效益、集約式為主的發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，成為全國范圍內(nèi)產(chǎn)品質(zhì)量好、特色強(qiáng)，具有優(yōu)秀品牌與口碑的開發(fā)商，助力公司實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

另外，公共租賃住房配租建筑面積標(biāo)準(zhǔn)按照符合條件的家庭人口數(shù)確定，具體為：單身居民以不超過35平方米為主;2人家庭以不超過50平方米為主;3人以上(含3人)家庭以不超過60平方米為主。建筑面積超過70平方米的房源，優(yōu)先面向5人以上(含5人)家庭配租，根據(jù)供需情況也可以面向4人家庭配租。

近年來國家政策一直在抑制房地產(chǎn)過熱的勢頭，從限購令，金融去杠桿，再到去年頒布的房地產(chǎn)三道紅線，無一不預(yù)示著國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控更加嚴(yán)格。

據(jù)了解，房產(chǎn)規(guī)劃全國累計(jì)申請(qǐng)破產(chǎn)的房企已經(jīng)超過千家;去年，全國約有500家房企發(fā)布破產(chǎn)公告;今年前8個(gè)月，260個(gè)房產(chǎn)規(guī)劃房企陸續(xù)申請(qǐng)破產(chǎn)，其中不乏中國房地產(chǎn)企業(yè)前100強(qiáng)的公司，國內(nèi)房產(chǎn)規(guī)劃行業(yè)迎來多年未有之大變局。

數(shù)據(jù)顯示，房產(chǎn)規(guī)劃銷售操盤額為114839.4億元，同比增長13.3%。TOP50房企門檻同比提升17%至859億元，TOP100門檻同比僅提升9%。從房產(chǎn)規(guī)劃行業(yè)集中度看，銷售額市占率62.2%，TOP100房企市占率同比上升至76.2%。頭部房產(chǎn)規(guī)劃企業(yè)優(yōu)勢凸顯，行業(yè)競爭和梯隊(duì)分化進(jìn)一步加劇。

2023年5月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比整體漲幅回落、二手住宅環(huán)比下降。一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅回落，二三線城市同比總體降勢趨緩。

從二手住宅看，5月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%，其中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%;二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平分別轉(zhuǎn)為下降0.3%和0.2%。

2023年5月份，70個(gè)大中城市中，商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)減少，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有46個(gè)和15個(gè)，比上月分別減少16個(gè)和21個(gè)。

2023年5月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲1.7%和0.4%，漲幅比上月分別回落0.3和0.5個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲0.5%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷售價(jià)格同比下降2.1%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降1.6%和3.3%，降幅比上月均收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。2023年5月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲城市有26個(gè)，比上月增加4個(gè);二手住宅同比上漲城市有9個(gè)，個(gè)數(shù)與上月相同。

房產(chǎn)規(guī)劃行業(yè)市場前景分析

從房產(chǎn)規(guī)劃層面上看，住房建設(shè)規(guī)劃是對(duì)城市總體規(guī)劃的進(jìn)一步落實(shí)，起承上啟下的作用，對(duì)居住區(qū)規(guī)劃起指導(dǎo)作用，住房建設(shè)規(guī)劃是處于經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略高度對(duì)住房發(fā)展策略、住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、住房建設(shè)總量和居住用地布局等進(jìn)行綜合部署和具體安排，屬于戰(zhàn)略性房產(chǎn)規(guī)劃。居住區(qū)規(guī)劃是以住房建設(shè)規(guī)劃等為依據(jù)，對(duì)擬開發(fā)地塊(住區(qū))進(jìn)行修建性詳細(xì)規(guī)劃，主要對(duì)住區(qū)的住宅、公共服務(wù)設(shè)施、公共綠地等所進(jìn)行的綜合性具體安排，屬于實(shí)施性規(guī)劃。

據(jù)披露，保利發(fā)展本次獲批項(xiàng)目擬募資不超過125億元投向14個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和補(bǔ)充流動(dòng)資金;大名城擬募資不超過25.5億元投向的5個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和補(bǔ)充流動(dòng)資金。

監(jiān)管部門在上述兩單房企再融資項(xiàng)目審核時(shí)均重點(diǎn)關(guān)注募資去向，要求發(fā)行人說明：募資項(xiàng)目是否屬于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù);募集資金是否用于拿地拍地或開發(fā)新樓盤等增量項(xiàng)目;是否存在資金挪用等違法違規(guī)情形。

保利發(fā)展表示，募集資金未用于拿地拍地或開發(fā)新樓盤等增量項(xiàng)目。上述項(xiàng)目均已于2022年12月底前開工建設(shè)，目前尚未建設(shè)完成;項(xiàng)目均取得預(yù)售證并開始銷售，預(yù)計(jì)開始交付時(shí)間自2023年下半年開始，最晚至2026年，本次募集資金投向的14個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均屬于“保交樓、保民生”項(xiàng)目。

從房產(chǎn)規(guī)劃關(guān)注對(duì)象上看，住房建設(shè)規(guī)劃所關(guān)注的對(duì)象是如何滿足中低收入群體的住房需求，居住區(qū)規(guī)劃所關(guān)注的對(duì)象是如何滿足具備購買能力的購房者多元需求。3)從政策層面上看，住房建設(shè)規(guī)劃屬于保障性規(guī)劃，更側(cè)重于社會(huì)規(guī)劃，居住區(qū)規(guī)劃屬于商業(yè)性規(guī)劃，更側(cè)重于物質(zhì)空間規(guī)劃。

未來房產(chǎn)規(guī)劃行業(yè)現(xiàn)狀如何?想了解更多相關(guān)內(nèi)容，請(qǐng)關(guān)注或查看中研研究院出版的報(bào)告：《2023-2028年中國房產(chǎn)規(guī)劃行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報(bào)告》。

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  2023-2028年中國房產(chǎn)規(guī)劃行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報(bào)告

  在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。房產(chǎn)規(guī)劃行業(yè)研究報(bào)告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決策...

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