高端住宅市場(chǎng)發(fā)展如何 高端住宅項(xiàng)目發(fā)展分析

• 曾燕 2023年10月20日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1010 64
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近十年，是我國(guó)高端住宅市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的10年，尤其是近5年高端住宅市場(chǎng)新概念不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)品、服務(wù)也在不斷升級(jí)，以綠色、健康、舒適、安全、愉悅的宜居生活為終極目標(biāo)的高端住宅體系價(jià)值的理念已經(jīng)深入人心，被越來越多的人認(rèn)同與追崇。

高端住宅市場(chǎng)發(fā)展如何 高端住宅項(xiàng)目發(fā)展分析

近十年，是我國(guó)高端住宅市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的10年，尤其是近5年高端住宅市場(chǎng)新概念不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)品、服務(wù)也在不斷升級(jí)，以綠色、健康、舒適、安全、愉悅的宜居生活為終極目標(biāo)的高端住宅體系價(jià)值的理念已經(jīng)深入人心，被越來越多的人認(rèn)同與追崇。高端住宅是一種生活方式，是人類對(duì)高品質(zhì)生活的一種追求，而這種追求永無止盡。綠城、融創(chuàng)、星河灣、龍湖、遠(yuǎn)洋、泰禾、萬科、保利、招商、金地、世茂、金茂、華潤(rùn)、旭輝、金力、天潤(rùn)等房企在高端開發(fā)方面都有所作為，綠城就是這個(gè)領(lǐng)域里的標(biāo)桿企業(yè)。

一線城市，尤其是北、上、深，高端住宅市場(chǎng)占比高居九成以上，北京高端住宅均價(jià)最高;上海成交最多;深圳量?jī)r(jià)漲幅最大;公寓高端住宅成交例占比最大;二線城市高端住宅市場(chǎng)，尤其是具有資源優(yōu)勢(shì)的別墅高端住宅有后發(fā)優(yōu)勢(shì)。蘇州、成都、廈門、青島等一些城市優(yōu)秀高端住宅項(xiàng)目品質(zhì)已經(jīng)超越一線城市。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年中國(guó)高端住宅行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告》分析

高端住宅，是指建筑造價(jià)平方米價(jià)格超過上年度商品住房平均價(jià)格一倍以上的為高端住宅，不享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策;其他住宅為普通住宅。高檔住宅和非住宅就是收取3%的契稅，普通住宅收取1.5%。高檔公寓是指其單位建筑面積銷售價(jià)格高于當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌N售價(jià)格一倍以上的高檔次住宅，通常為復(fù)式住宅、頂層有花園或多層住宅配有電梯，并擁有較好的綠化、商業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理等配套設(shè)施。

高端住宅也就是一般說的非普通住宅，一般來說包括別墅和公寓，具體來說面積一般都大于144平米，容積率都小于1.0。別墅是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的園林式住宅，一般擁有獨(dú)自的私家車庫、花園、草坪、院落等。高端不等于高價(jià)格，高端住宅不等于大面積豪宅。

近些年，在建筑行業(yè)快速發(fā)展的過程中，我國(guó)不僅十分重視國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，努力做好國(guó)家大型工程項(xiàng)目的施工工作，同時(shí)也十分注重海外市場(chǎng)，對(duì)海外的項(xiàng)目工程進(jìn)行搶占和承包。我國(guó)政府以及建筑企業(yè)對(duì)建筑方面的研發(fā)費(fèi)用投入也較高，使我國(guó)建筑行業(yè)的技術(shù)和西方發(fā)達(dá)國(guó)家之間的差異不斷減少，甚至在很多方面超過了西方發(fā)達(dá)國(guó)家獨(dú)占鰲頭。但是，在我國(guó)建筑行業(yè)快速發(fā)展的過程中，也面臨一些問題。

一、高端住宅成本構(gòu)成

高端住宅以及房地產(chǎn)價(jià)格的形成，具有特殊的形成機(jī)制，其內(nèi)容主要包括：價(jià)格的形成方式、形成基礎(chǔ)以及影響形成的因素;采用何樣的價(jià)格形式以及各形式間的相互關(guān)系，比如，出讓價(jià)與出租價(jià)的關(guān)系，租售比范圍的合理確定;價(jià)格結(jié)構(gòu)與商品房的比價(jià)關(guān)系;價(jià)格體系的產(chǎn)生及其變動(dòng);單一商品房?jī)r(jià)格和行業(yè)價(jià)格總水平的變化情況及其制約因素;如何制訂、調(diào)整及管理市場(chǎng)價(jià)格，包括管理中各類手段(如行政手段、經(jīng)濟(jì)手段、法律手段等)的相互聯(lián)系;房地產(chǎn)價(jià)格與其他經(jīng)濟(jì)杠桿的關(guān)系及聯(lián)系;房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)社會(huì)再生產(chǎn)的調(diào)節(jié)等。

高端住宅行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的上游產(chǎn)業(yè)主要由建筑承包商、設(shè)計(jì)商以及建筑材料提供商組成;中游為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);下游需求主要為個(gè)人以及企業(yè)購(gòu)房需求，同時(shí)房產(chǎn)中介、物業(yè)服務(wù)以及裝修裝飾行業(yè)作為下游需求的支持型產(chǎn)業(yè)。

高端住宅體系價(jià)值=城市+地段+產(chǎn)品+配套+圈層+品牌+文化+升值+延展性+珍藏性。高端住宅體系價(jià)值是一個(gè)動(dòng)態(tài)的函數(shù)關(guān)系，其中右邊的任何一個(gè)元素發(fā)生變化，都會(huì)改變高端住宅體系價(jià)值，其中城市、地段、產(chǎn)品、配套、服務(wù)對(duì)價(jià)值與價(jià)格的影響最直接。高端住宅價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在項(xiàng)目開發(fā)前可作為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)定位參考，在營(yíng)銷中可以作為營(yíng)銷重點(diǎn)，在項(xiàng)目投入使用后可作為價(jià)值梳理與價(jià)值維護(hù)所用。

高端住宅行業(yè)與上下游行業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性

首先，高端住宅業(yè)對(duì)其他所有產(chǎn)業(yè)的后向拉動(dòng)作用、前向推動(dòng)作用和總帶動(dòng)效應(yīng)出現(xiàn)了先降后升和總體下降的趨勢(shì)。其次，高端住宅行業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)能力和受城市經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)能力中等，前者較強(qiáng)。高端住宅行業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)有一定的拉動(dòng)作用，但是它的影響力逐年下降，在城市經(jīng)濟(jì)中的地位下降。

第三，通過對(duì)高端住宅環(huán)向關(guān)聯(lián)密切產(chǎn)業(yè)――金融業(yè)，典型上游行業(yè)――建筑業(yè)，以及典型下游行業(yè)――批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)的分析可以看到，自進(jìn)入2010年以來，幾大行業(yè)多數(shù)指標(biāo)均體現(xiàn)出總量增長(zhǎng)但是增長(zhǎng)率不斷下調(diào)的特征，從一定程度上也反映了當(dāng)前高端住宅市場(chǎng)面臨較大的增長(zhǎng)壓力，市場(chǎng)供求正逐漸從供不應(yīng)求走向供求平衡甚至供大于求的趨勢(shì)。

在產(chǎn)品開發(fā)中，開發(fā)商要努力成為產(chǎn)品創(chuàng)新的領(lǐng)先者，成為舒適人居的建設(shè)者。在合理利用土地的前提下，進(jìn)行適度的超前產(chǎn)品設(shè)計(jì)，戶型面積卻是有節(jié)制的，注重經(jīng)濟(jì)性和舒適性，不是“攤大餅”，越大越好。這就是市場(chǎng)上能夠存在和發(fā)展的高端產(chǎn)品。存在的未必合理，而合理的必然存在——只有合理的高端住宅才會(huì)在市場(chǎng)上長(zhǎng)期存在。

高端住宅行業(yè)報(bào)告由中研普華行業(yè)分析專家領(lǐng)銜撰寫，主要分析了行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、發(fā)展現(xiàn)狀與投資前景，同時(shí)對(duì)高端住宅行業(yè)的未來發(fā)展做出科學(xué)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)和專業(yè)的行業(yè)數(shù)據(jù)分析，幫助客戶評(píng)估行業(yè)投資價(jià)值。

未來行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景和投資機(jī)會(huì)在哪?欲了解更多關(guān)于高端住宅行業(yè)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)及具體詳情的干貨內(nèi)容，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報(bào)告《2023-2028年中國(guó)高端住宅行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告》。

高端住宅行業(yè)研究報(bào)告旨在從國(guó)家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析高端住宅未來的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢(shì)，挖掘高端住宅行業(yè)的市場(chǎng)潛力，基于重點(diǎn)細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域的深度研究，提供對(duì)產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)業(yè)盈利水平等多個(gè)角度市場(chǎng)變化的生動(dòng)描繪，清晰發(fā)展方向。

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  2023-2028年中國(guó)高端住宅行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告

  隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，高端住宅市場(chǎng)發(fā)展面臨巨大機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方面，高端住宅企業(yè)數(shù)量越來越多，市場(chǎng)正面臨著供給與需求的不對(duì)稱，高端住宅行業(yè)有進(jìn)一步洗牌的強(qiáng)烈要求，但是在一些高端...

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