2024商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研 整體市場(chǎng)集中度較低

• 黃文玉 2024年1月23日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 738 44
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商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

隨著消費(fèi)者需求的不斷升級(jí)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要不斷創(chuàng)新，提供更加豐富、個(gè)性化的產(chǎn)品和服務(wù)。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也在不斷探索新的業(yè)務(wù)模式，如“商住融合”、“產(chǎn)城融合”等，以提高整體運(yùn)營(yíng)效率和盈利能力。

商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

就商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整體情況而言，上游房地產(chǎn)主要可分為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和設(shè)備供應(yīng)商，整體商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)量眾多，包括保利地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)等。中游除了開(kāi)發(fā)商外還包括物業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)等，還包括線上交易平臺(tái)和線下機(jī)構(gòu)等。下游應(yīng)用主要應(yīng)用除了商業(yè)、還包括居住和辦公等。

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，主要以收取租金為投資回報(bào)形式的模式;商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融;對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取租金回收的方式，但國(guó)內(nèi)很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目的底層和各類(lèi)商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售，零散經(jīng)營(yíng)的模式，這個(gè)模式存在后期經(jīng)營(yíng)管理的很大問(wèn)題，大家投資的時(shí)候需要謹(jǐn)慎。

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

近年來(lái)，大型綜合購(gòu)物中心已經(jīng)迅速成為不少城市商業(yè)零售市場(chǎng)的主力軍，而傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)很難滿足它們對(duì)硬件和軟件的要求，這給房地產(chǎn)行業(yè)留下了巨大的市場(chǎng)空白，于是融合傳統(tǒng)流通業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)運(yùn)而生。

2014年以來(lái)，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)幾乎呈直線上升趨勢(shì)，至2018年四季度，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)為170.2(2010年=100)，2019年四季度美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)為183.46(2010年=100)，2020年二季度美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)為185.53(2010年=100)。近幾年，歐元區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)呈上升趨勢(shì)，由2014年一季度的98.30(2011年=100)上升至2019年四季度的123.60(2011年=100)。2014年一季度至2017年一季度，希臘商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)相對(duì)平衡，基本保持在71(2010年=100)左右，2017年二季度希臘商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)開(kāi)始直線上升至2019年二季度希臘商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)為2014年最高值，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)為81.16(2010年=100)。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析報(bào)告》顯示：

隨著我國(guó)房地產(chǎn)整體持續(xù)發(fā)展，雖然新開(kāi)工面積相較2020年有所下降，但我國(guó)我國(guó)房地產(chǎn)施工面積仍保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積達(dá)到97.54億平方米，同比2020年增長(zhǎng)5.25%。就放我施工面積結(jié)構(gòu)占比情況而言，相較住宅施工面積我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)施工面積仍占比較小。根據(jù)數(shù)據(jù)，2021年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)施工面積約占13.17%左右，其中辦公樓占比3.87%、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占比9.3%。不同于住宅房的硬性需求，商業(yè)地產(chǎn)整體施工面積較小，又因?yàn)橐咔閷?dǎo)致，整體占比相較2020年的14.06%有所下降。

就商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)竣工面積情況而言，2011-2017年我國(guó)房地產(chǎn)整體向好，商業(yè)地產(chǎn)竣工面積逐年增長(zhǎng)，2017年達(dá)到近年來(lái)最高值16676.8萬(wàn)平方米，2018年起竣工面積開(kāi)始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2020年受疫情影響我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)竣工面積大幅度下降，降幅超過(guò)20%，最新數(shù)據(jù)顯示，2021年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)有所回暖，竣工面積為12094，同比2020年增長(zhǎng)3.7%左右。

根據(jù)數(shù)據(jù)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)2010-2020年銷(xiāo)售面積總體呈上升趨勢(shì)，但增速有所波動(dòng)，2016-2017年銷(xiāo)售面積增速一度達(dá)到20%以上，而2018年開(kāi)始受房地產(chǎn)市場(chǎng)改革增速下滑到負(fù)增長(zhǎng)水平，2021年，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積為12421萬(wàn)平方米，同比2020年下降1.6%左右;銷(xiāo)售金額為14393億元，同比2020年14936億元下降3.64%左右。

就商業(yè)地產(chǎn)整體競(jìng)爭(zhēng)格局而言，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)眾多，整體市場(chǎng)集中度較低。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，與2019年比，市場(chǎng)集中度小幅提升，市場(chǎng)仍較分散，但市場(chǎng)頭部聚集的趨勢(shì)正在加快，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者主要有兩大派系，分別是內(nèi)資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)和外資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，而外資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要是港澳臺(tái)企業(yè)。內(nèi)資企業(yè)主要包括保利地產(chǎn)、萬(wàn)科、華潤(rùn)等，外資企業(yè)包括中海地產(chǎn)、新世界和新鴻基等。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)環(huán)境密切相關(guān)。未來(lái)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、就業(yè)率、消費(fèi)者信心等，將影響商業(yè)地產(chǎn)的需求和市場(chǎng)走勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)需求主要來(lái)自于企業(yè)、投資者和消費(fèi)者。未來(lái)市場(chǎng)需求的變化，如企業(yè)擴(kuò)張、投資組合、消費(fèi)模式等，將影響商業(yè)地產(chǎn)的供求關(guān)系和市場(chǎng)定價(jià)?？偟膩?lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)前景廣闊，但同時(shí)也面臨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策法規(guī)、市場(chǎng)需求和科技發(fā)展等方面的挑戰(zhàn)。企業(yè)需要密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和變化，不斷進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新和市場(chǎng)調(diào)整，以適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)需求。

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  隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨巨大機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方面，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量越來(lái)越多，市場(chǎng)正面臨著供給與需求的不對(duì)稱，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有進(jìn)一步洗牌的強(qiáng)烈要求，但是在一些商業(yè)...

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