廣州樓市大消息 正式實施 放開120平方米以上住房限購 保障房建設(shè)行業(yè)相關(guān)政策分析報告

• 李波 2024年1月29日 來源：中研普華集團(tuán)、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 1136 73
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1月27日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化廣州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》?！锻ㄖ诽岢觯瑑?yōu)化調(diào)整限購政策。在限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買建筑面積120平方米以上(不含120平方米)住房，不納入限購范圍。

1月27日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化廣州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》?！锻ㄖ诽岢?，優(yōu)化調(diào)整限購政策。在限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買建筑面積120平方米以上(不含120平方米)住房，不納入限購范圍。

此外，廣州還明確繼續(xù)加大住房保障力度、精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項目合理融資需求加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管等政策措施。通知自2024年1月27日起正式實施。

放開120平方米以上住房限購

《通知》明確，優(yōu)化調(diào)整限購政策。在限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買建筑面積120平方米以上(不含120平方米)住房，不納入限購范圍。

同時，在限購區(qū)域范圍內(nèi)，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的，或者在廣州市存量房交易系統(tǒng)取得房源信息編碼并掛牌計劃出售的，購買住房時相應(yīng)核減家庭住房套數(shù)。

對于具備合并不動產(chǎn)權(quán)證書條件的房屋，購房人可以申請轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)、合并登記業(yè)務(wù)一同辦理。此外，商服類物業(yè)不再限定轉(zhuǎn)讓對象。

廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉表示，穩(wěn)定商品房市場是穩(wěn)定內(nèi)需和消費基本盤的重要一環(huán)，也是穩(wěn)定市場預(yù)期的關(guān)鍵之舉。松綁對大戶型的限購政策，“賣一買一、租一買一”，有助于消化庫存的同時，還將推動剛需和改善型住房需求的循環(huán)，新房和二手住房的循環(huán)，租賃和交易的循環(huán)等，促進(jìn)供應(yīng)和交易兩旺。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，廣州此次放寬限購符合市場預(yù)期，也符合房地產(chǎn)市場的總體新形勢。廣州上一次放松限購主要從區(qū)域角度做了調(diào)整，即番禺、黃埔以及白云部分區(qū)域放開了限購，此次從物業(yè)或戶型角度進(jìn)行了放松。針對120平方米以上住房進(jìn)行放松，有利于改善型住房消費需求釋放，同時保障剛需盤政策環(huán)境穩(wěn)定和減少炒作。

繼續(xù)加大住房保障力度

《通知》還提出，進(jìn)一步完善公共租賃住房、保障性租賃住房和配售型保障性住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和政策體系，加大供應(yīng)力度，不斷滿足各類保障人群住房需求。2024年計劃籌建配售型保障性住房1萬套、保障性租賃住房10萬套，發(fā)放住房租賃補貼1.8萬戶。

李宇嘉表示，廣州此次通過供需兩端調(diào)節(jié)，既滿足合理的改善型需求，促進(jìn)供給去化，也滿足工薪階層、新市民和人才群體的需求，以多層次供給匹配多層次需求，促進(jìn)供應(yīng)匹配需求，需求牽引供給，讓供求在高位平衡。

此外，《通知》明確，精準(zhǔn)支持房地產(chǎn)項目合理融資需求。建立廣州市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，搭建政銀企溝通平臺，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和金融機構(gòu)精準(zhǔn)對接，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

因城施策推動樓市平穩(wěn)健康發(fā)展

業(yè)內(nèi)人士表示，廣州此次政策調(diào)整立足于“先立后破”“穩(wěn)中求進(jìn)”“穩(wěn)進(jìn)集合”的總基調(diào)，在穩(wěn)住商品房市場、避免大起大落的基礎(chǔ)上，著力于推進(jìn)住房供給側(cè)改革，構(gòu)建“保障+市場”的住房供應(yīng)新體系，有望實現(xiàn)向房地產(chǎn)新發(fā)展模式的漸進(jìn)和平穩(wěn)過渡。

李宇嘉表示，廣州此次政策調(diào)整首先從需求端著手，落實1月26日住建部房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制部署會提出的“要堅持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策”的精神，有利于進(jìn)一步穩(wěn)定市場的信心和預(yù)期，推動房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

《通知》還表示，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管。強化部門聯(lián)動，健全聯(lián)合執(zhí)法和懲戒機制，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，加大力度整治房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房屋交易、住房租賃市場秩序，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)行為，保障購房人合法權(quán)益。

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構(gòu)成。這種類型的住房有別于完全由市場形成價格的商品房。

世界各國將住房大多分為公屋或私屋。公屋是由政府買單的保障性住房，而私屋則是私人擁有不享受政府買單優(yōu)惠的自建或市場化的商品房。

日本有一種保障性住房叫公營住房，類似于廉租住房，住戶是沒有任何產(chǎn)權(quán)的;還有一種是公團(tuán)住房，政府提供相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠條件，使得住房者擁有一部分產(chǎn)權(quán)。新加坡的保障性住房叫“組屋”，既有出租，也有銷售。

社會保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類型住宅，它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給中低收入的人群使用，并且對該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，起社會保障作用的住房。

保障房建設(shè)經(jīng)歷五個發(fā)展階段

自1994年起，我國開始探索保障性住房建設(shè)，至今已經(jīng)歷了五個重要的發(fā)展階段。在1994年，我國頒布了《城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房建設(shè)管理辦法》，標(biāo)志著我國正式建立了住房保障制度，從此進(jìn)入了保障性住房建設(shè)的第一階段。

從1998年開始的“房改”標(biāo)志著第二階段的開始。這一階段實行了商品住房和保障性住房的“雙軌制”，經(jīng)濟適用房成為建設(shè)重點。在1998年至2007年的十年間，經(jīng)濟適用房的投資額一度占到總住宅投資額的16.56%。

在第三階段，從2008年至2013年，我國針對經(jīng)濟適用房建設(shè)中出現(xiàn)的問題進(jìn)行了修正，轉(zhuǎn)而以公租房和廉租房建設(shè)為重點，同時大規(guī)模開展棚戶區(qū)改造。

第四階段為2014年至2018年，這一階段以棚戶區(qū)改造為主，其他類型的保障房建設(shè)有所放緩。而從2019年至今，正處在第五階段。在這一階段，棚戶區(qū)改造的力度明顯減弱，保障性租賃住房逐漸成為主要的發(fā)力點，為更多人提供穩(wěn)定和優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境。

保障房建設(shè)行業(yè)相關(guān)政策分析

2021年6月24日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(國辦發(fā)〔2021〕22號)，要求加快完善以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。

2022年，國家發(fā)改委印發(fā)的《關(guān)于印發(fā)“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案的通知》強調(diào)，要完善城市住房體系。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，夯實城市政府主體責(zé)任，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。建立住房和土地聯(lián)動機制，實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，支持合理自住需求，遏制投資投機性需求。

2023年以來，保障房建設(shè)提速。4月28日，中央政治局會議提出要“規(guī)劃建設(shè)保障性住房”;7月24日，中央政治局會議再次強調(diào)“要加大保障性住房建設(shè)和供給”。8月25日召開的國務(wù)院常務(wù)會議審議通過了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》。

《意見》明確了兩大目標(biāo)，一是加大保障性住房建設(shè)和供給，“讓工薪收入群體逐步實現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗”;二是推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年保障房建設(shè)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》顯示：

今年，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)成為各大城市一項重要工作。為落實好中央經(jīng)濟工作會議精神，各地近期加快有關(guān)工作推進(jìn)，而新一輪保障性住房建設(shè)一個突出的特點，就是拓展了配售型保障性住房新路子。

在廣西南寧，當(dāng)?shù)匕凑找孕枨鬀Q定建設(shè)規(guī)模的原則，緊盯“凈地出讓”和“資金平衡”兩個重點，已匯總梳理出配售型保障性住房先導(dǎo)項目7個、住房7200套，總投資約39億元，其中2024年計劃建設(shè)住房4000套。

目前，南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局正在研究制定配售型保障性住房管理辦法，明確保障范圍、準(zhǔn)入條件、審核流程、戶型面積等實施細(xì)則。

日前，深圳市首批13個配售型保障性住房項目近日集中開工，建設(shè)面積75.7萬平方米，房源合計1萬余套。此次深圳開工建設(shè)首批1萬余套配售型保障性住房，在全國形成了起步就領(lǐng)跑的良好局面。

按照計劃，深圳在加緊建設(shè)配售型保障房的同時，下一步將加快建立完善建設(shè)配售管理制度，抓緊出臺具體實施辦法和配套政策。

隨著住房問題的日益凸顯，國家層面和城市層面為確保這類人群的住房問題，逐漸完善城市的保障住房體系，多渠道加大保障房供應(yīng)，一定程度上緩解租房問題。

大城市規(guī)劃建設(shè)保障房有利于緩解這些城市的住房矛盾，也有利于穩(wěn)住房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。保障房的大規(guī)模建設(shè)與供給，對房地產(chǎn)業(yè)將產(chǎn)生重大影響，未來我國住房供應(yīng)體系將發(fā)生顯著變化，保障房的地位有望明顯提升，“市場+保障”雙軌制將逐漸形成。

雖然目前各地區(qū)政策并不一致且仍有大量的保障性租賃住房尚在建設(shè)中，但通過金融機構(gòu)對保障性住房投放的開發(fā)貸款余額增長可以看出，我國保障性住房建設(shè)持續(xù)加速并在高位運行。

在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。報告準(zhǔn)確把握行業(yè)未被滿足的市場需求和趨勢，有效規(guī)避行業(yè)投資風(fēng)險，更有效率地鞏固或者拓展相應(yīng)的戰(zhàn)略性目標(biāo)市場，牢牢把握行業(yè)競爭的主動權(quán)。

更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年保障房建設(shè)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》。

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  2023-2028年保障房建設(shè)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告

  保障房建設(shè)行業(yè)研究報告主要分析了保障房建設(shè)行業(yè)的市場規(guī)模、保障房建設(shè)市場供需求狀況、保障房建設(shè)市場競爭狀況和保障房建設(shè)主要企業(yè)經(jīng)營情況、保障房建設(shè)市場主要企業(yè)的市場占有率，同時對保...

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