央行:堅持“房住不炒”定位 房地產(chǎn)投資行業(yè)的進(jìn)入與退出壁壘有哪些?

• 2021年8月10日 ZhouXun來源：藍(lán)鯨財經(jīng)綜合 217 6
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8月9日，央行發(fā)布《2021年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》(下稱“報告”)。報告指出，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性

央行:堅持“房住不炒”定位

8月9日，央行發(fā)布《2021年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》(下稱“報告”)。報告指出，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。那么，我國房地產(chǎn)行業(yè)投資現(xiàn)狀如何?

房地產(chǎn)投資行業(yè)調(diào)研分析

數(shù)據(jù)顯示，2020年，TOP100房企銷售操盤額為114839.4億元，同比增長13.3%。TOP50房企門檻同比提升17%至859億元，TOP100門檻同比僅提升9%。從行業(yè)集中度看，TOP50房企銷售額市占率62.2%，TOP100房企市占率同比上升至76.2%。頭部房企優(yōu)勢凸顯，行業(yè)競爭和梯隊分化進(jìn)一步加劇。

2020年，碧桂園實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售額約5706.6億元，同比增長3.34%。中國恒大2020年實現(xiàn)合約銷售金額7232.5億元，同比增長20.3%，完成全年銷售目標(biāo)的111%;合約銷售面積8085.6萬平方米，同比增長38.3%。

數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企2020年全口徑累計銷售金額同比增幅較前值提升至12.4%;權(quán)益銷售金額同比增幅較前值提升至10.8%。

另有機(jī)構(gòu)報告稱，長三角、長江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝和京津冀五大城市群是2020年TOP50房企拿地主陣營，合計占比達(dá)58.4%，僅長三角占比就達(dá)25.4%。

2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，劃定銀行房地產(chǎn)貸款集中度“紅線”，明確2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實施之日起2年。超出2個百分點及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實施之日起4年。銀河證券認(rèn)為，該政策對房地產(chǎn)行業(yè)影響可控。

房地產(chǎn)投資行業(yè)的進(jìn)入與退出壁壘有哪些?

目前，房地產(chǎn)估價業(yè)的經(jīng)濟(jì)壁壘和技術(shù)壁壘都較低，進(jìn)入壁壘主要體現(xiàn)在行政審批等非市場因素的壁壘。從進(jìn)入經(jīng)濟(jì)壁壘的角度，我國房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司的注冊資金的要求較低(三級機(jī)構(gòu)為40萬元，二級機(jī)構(gòu)為70萬元，一級機(jī)構(gòu)為100萬元)，外部人達(dá)到房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)設(shè)立所需資金、專業(yè)人員數(shù)量等要求并不困難。更為重要的是，目前，各房地產(chǎn)估價企業(yè)采用的估價方法一般為基本估價方法，技術(shù)含量不高，大量先進(jìn)的房地產(chǎn)估價方法尚未采用。這使得對于一些常規(guī)估價業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價只是“熟練工種”。

從退出壁壘來看，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的投資主要是通用性資本投資，通用性投資意味著投資者可以將投資很容易地轉(zhuǎn)移到其他行業(yè)。如果經(jīng)營失敗，投資者很容易退出這一產(chǎn)業(yè)，因而，退出壁壘較低。

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