北京一公租房REITs成功發(fā)行 2021住房租賃市場證券化發(fā)展趨勢分析

• 2021年8月19日 HuangJiang來源：新浪 1078 69
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8月18日，全國首單公共租賃住房類REITs產品“國開-北京保障房中心公租房資產支持專項計劃”成功發(fā)行，開啟了公租房私募REITs的新篇章。公租房REITs降低了公租房企業(yè)的負債償還壓力;私募REITs加大了對中低收入家庭住房的支持力度，對促進住房租賃市場健康可持續(xù)發(fā)展、建

北京一公租房REITs成功發(fā)行

全國首單公租房私募REITs產品發(fā)布。8月18日，全國首單公共租賃住房類REITs產品“國開-北京保障房中心公租房資產支持專項計劃”成功發(fā)行，開啟了公租房私募REITs的新篇章。央行在對房地產落實“三道紅線”融資監(jiān)管和貸款集中度管理的同時，在資金投向上將向住房租賃領域傾斜。

公租房REITs降低了公租房企業(yè)的負債償還壓力;私募REITs加大了對中低收入家庭住房的支持力度，對促進住房租賃市場健康可持續(xù)發(fā)展、建立“多主體供應、多渠道保障、租購并舉”的住房制度具有重要引導與示范意義。

公租房REITs是什么意思?

REITs即房地產信托投資基金，一般指不動產投資信托基金。房地產信托投資基金(REITs)是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。

而公租房是指由國家提供政策支持、限定建設標準和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新進就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員出租的保障性住房。公租房租金水平一般低于周邊其他類型租賃住房租金水平。

住房租賃市場金融政策支持

國務院辦公廳發(fā)布《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，針對保障性租賃住房提出了六方面的支持政策，除了土地政策、財稅政策外，金融支持政策方面提出支持銀行業(yè)金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款、鼓勵持有運營租賃住房的企業(yè)將物業(yè)抵押作為信用增進發(fā)行住房租賃擔保債券、支持銀行業(yè)金融機構發(fā)行金融債券、支持商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設等多項政策建議。

長期以來，住房租賃市場一直是房地產發(fā)展的短板，融資問題則是制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。近年來決策層將發(fā)展租賃住房作為解決大城市住房突出問題的突破口，在相關土地、財稅、金融等政策方面逐步完善，住房租賃市場正在迎來政策紅利期。

住房租賃資產證券化或將提速。目前我國租賃住房證券化主要有三種模式：輕資產的租金收益權ABS、重資產的CMBS和類REITs，其主要區(qū)別在于底層資產的不同。從產品特點上來看，資產證券化與信貸或債券等融資產品最大的區(qū)別在于其能夠盤活已有住房租賃資產，也就是說能夠基于已建成的存量資產進行再融資，以此進行新項目的投資和擴張。在三種模式中，REITs是從根本上解決住房租賃企業(yè)長期、低成本資金需求的最佳路徑。

近年來商業(yè)銀行逐漸推進對商業(yè)性租賃住房的融資支持，扶持的重點區(qū)域集中在流動人口集中、工商業(yè)比較發(fā)達的一二線城市，選擇的目標企業(yè)偏向于大型國有住房租賃公司以及TOP20房地產企業(yè)以及區(qū)域房地產龍頭企業(yè)。

財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》明確，從10月1日起，住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅;對企事業(yè)單位等向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產稅。

中央和地方一系列政策的出臺，將推動保障性租賃住房市場建設提速。流動人口的長期穩(wěn)定租賃需求孕育了萬億元級租賃市場。目前出臺的保障性租賃住房政策以及未來要出臺的市場化長租房政策，會給住房租賃市場帶來更多發(fā)展空間。欲了解更多中國房地產信托行業(yè)發(fā)展分析，可點擊中研普華《2021-2026年中國房地產信托行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告》

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