商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀深度分析及發(fā)展規(guī)劃調(diào)研2023

• 黃文玉 2023年1月28日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 476 25
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商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。

商業(yè)地產(chǎn)的概念

商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項目，可以達到幾十萬、上百萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，主要以收取租金為投資回報形式的模式;商業(yè)地產(chǎn)項目，可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融;對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取租金回收的方式，但國內(nèi)很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式，這個模式存在后期經(jīng)營管理的很大問題，大家投資的時候需要謹慎。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢綜合研究報告》顯示：

商業(yè)地產(chǎn)項目，可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融;對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取租金回收的方式，但國內(nèi)很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式。

商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

數(shù)據(jù)顯示，2011-2017年我國房地產(chǎn)整體向好，商業(yè)地產(chǎn)竣工面積逐年增長，2017年達到近年來最高值16676.8萬平方米，2018年起竣工面積開始出現(xiàn)負增長，2020年受疫情影響我國商業(yè)地產(chǎn)竣工面積大幅度下降，降幅超過20%，最新數(shù)據(jù)顯示，2021年我國商業(yè)地產(chǎn)有所回暖，竣工面積為12094，同比2020年增長3.7%左右。

就商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整體情況而言，上游房地產(chǎn)主要可分為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和設(shè)備供應商，整體商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量眾多，包括保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)等。中游除了開發(fā)商外還包括物業(yè)運營平臺等，還包括線上交易平臺和線下機構(gòu)等。下游應用主要應用除了商業(yè)、還包括居住和辦公等。

隨著我國房地產(chǎn)整體持續(xù)發(fā)展，雖然新開工面積相較2020年有所下降，但我國我國房地產(chǎn)施工面積仍保持穩(wěn)步增長。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年我國房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達到97.54億平方米，同比2020年增長5.25%。根據(jù)數(shù)據(jù)，2021年我國商業(yè)地產(chǎn)施工面積約占13.17%左右，其中辦公樓占比3.87%、商業(yè)營業(yè)用房占比9.3%。不同于住宅房的硬性需求，商業(yè)地產(chǎn)整體施工面積較小，又因為疫情導致，整體占比相較2020年的14.06%有所下降，但是預計隨著整體商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展，占比有望提升。

一二線城市眾多購物中心新開業(yè)和奢侈品商場的開業(yè)，都彰顯了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿?。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2021年我國個人奢侈品市場實現(xiàn)36%增長，總額逾4700億元人民幣。知名奢侈品商店SKP分別于2021年5月宣布落戶武漢以及12月在杭州舉行開工儀式。從長遠看，促進消費、擴大內(nèi)需是我國推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的長期戰(zhàn)略，商業(yè)地產(chǎn)將蘊含巨大發(fā)展空間。2021年，商務(wù)部提出，用5年至10年時間，培育建設(shè)若干具有全球影響力、競爭力、美譽度的國際消費中心城市。

商業(yè)地產(chǎn)的收入來源依賴租金收入，而影響租金收入的關(guān)鍵因素是租金單價和空置率，與住宅需求的錨定不同的是，以租為主的商業(yè)地產(chǎn)更容易受到經(jīng)濟宏觀周期帶來的影響，營收不穩(wěn)定的壓力要大得多。租金漲跌在一定程度上反映商業(yè)地產(chǎn)的景氣程度，從數(shù)據(jù)上看，購物中心的表現(xiàn)好過商業(yè)街。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商鋪租金指數(shù)對全國重點城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2021年下半年，我國主要商業(yè)街商鋪租金水平整體繼續(xù)下跌，且跌幅較上半年有所擴大;重點商圈(購物中心)商鋪租金水平整體繼續(xù)回升，漲幅與上半年基本持平。

部分國家/城市商業(yè)地產(chǎn)價格指數(shù)

2015年以來，中國香港二手辦公場所價格指數(shù)整體緩慢上升，2018年最高達到599(1999年=100);2019年基本保持在500-600(1999年=100)之間，最高達到569(1999年=100);2020年有所下降，至2020年7月下降至441(1999年=100)。2014-2019年，新加坡零售場所價格指數(shù)呈微緩慢下降趨勢，2014年以后，新加坡零售場所價格指數(shù)最高值是2014年四季度與2015年一季度，均為130.7(1998年4季度=100)，最低值為2020年二季度108.8(1998年4季度=100)。2014年以來，美國商業(yè)地產(chǎn)價格指數(shù)幾乎呈直線上升趨勢，至2018年四季度，美國商業(yè)地產(chǎn)價格指數(shù)為170.2(2010年=100)，2019年四季度美國商業(yè)地產(chǎn)價格指數(shù)為183.46(2010年=100)，2020年二季度美國商業(yè)地產(chǎn)價格指數(shù)為185.53(2010年=100)。

業(yè)界人士表示，未來寫字樓市場將出現(xiàn)進一步分化的趨勢，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和不良資產(chǎn)的差距會逐步擴大，“就中國市場而言，核心區(qū)域、核心地段會繼續(xù)供不應求，注重綠色環(huán)保、有優(yōu)質(zhì)品牌加持的商場、寫字樓依然搶手，但其他區(qū)域則面臨一定挑戰(zhàn)，低品質(zhì)寫字樓投資者要考慮老化資產(chǎn)的升級改造，否則就會被淘汰?！?/p>

未來商業(yè)地產(chǎn)整體政策傾向頭部企業(yè)，中小型開發(fā)商因缺乏內(nèi)容運營能力，在拿地成本、資金成本、開發(fā)成本和周轉(zhuǎn)速度沒有任何的優(yōu)勢;原有的自持物業(yè)要么低價快速變現(xiàn)，要么抵債成不良資產(chǎn)，只有少數(shù)基礎(chǔ)較好的開發(fā)商能夠生存下去。

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  2023-2028年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢綜合研究報告

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