房地產(chǎn)還有發(fā)展空間嗎 房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及市場(chǎng)調(diào)研

• 吳亞楠 2023年7月11日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1220 79
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我國(guó)住房發(fā)展已從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，進(jìn)入結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升的發(fā)展時(shí)期，人民群眾對(duì)住房的要求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，房地產(chǎn)新發(fā)展模式的探索也將圍繞品質(zhì)提升展開。

房地產(chǎn)還有發(fā)展空間嗎

業(yè)內(nèi)人士表示，央國(guó)企在新的行業(yè)周期中的優(yōu)勢(shì)更加明顯，因?yàn)槠髽I(yè)擁有相對(duì)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)模式、良好的財(cái)務(wù)管理和注重長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃的特點(diǎn)，能更好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)和行業(yè)變化，并提供穩(wěn)定的產(chǎn)品和服務(wù)。實(shí)際上，2023年的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，央國(guó)企的整體滿意度比行業(yè)均值高出3.0分，比民營(yíng)企業(yè)高出4.2分，其中央企的整體滿意度更為突出，達(dá)到了80.2分。

7月11日，中指研究院發(fā)布的《2023年中國(guó)房地產(chǎn)顧客滿意度調(diào)查報(bào)告》顯示，近兩年中國(guó)城市居民的居住滿意度呈持續(xù)下滑的趨勢(shì)，2023年降至72.3分。其中，百?gòu)?qiáng)企業(yè)分化，頭部房企品牌效應(yīng)進(jìn)一步放大;央國(guó)企優(yōu)勢(shì)凸顯，總體滿意度穩(wěn)定，民企得分下滑明顯。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2023年版房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專項(xiàng)研究報(bào)告》顯示：

房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及市場(chǎng)調(diào)研

1—5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資45701億元，同比下降7.2%;其中，住宅投資34809億元，下降6.4%。商品房銷售面積46440萬(wàn)平方米，同比下降0.9%，其中住宅銷售面積增長(zhǎng)2.3%。商品房銷售額49787億元，增長(zhǎng)8.4%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)11.9%。

1—5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積779506萬(wàn)平方米，同比下降6.2%。其中，住宅施工面積548475萬(wàn)平方米，下降6.5%。房屋新開工面積39723萬(wàn)平方米，下降22.6%。其中，住宅新開工面積29010萬(wàn)平方米，下降22.7%。房屋竣工面積27826萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.6%。其中，住宅竣工面積20194萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.0%。

我國(guó)住房發(fā)展已從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，進(jìn)入結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升的發(fā)展時(shí)期，人民群眾對(duì)住房的要求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，房地產(chǎn)新發(fā)展模式的探索也將圍繞品質(zhì)提升展開。

深圳樓市過去的繁榮，大概率是建立在“加杠桿”之上的。且該主力人群主要有兩類，一類是基于“資產(chǎn)配置”視角的是高凈值人群，集中在金融、地產(chǎn)、創(chuàng)投等領(lǐng)域的私營(yíng)企業(yè)主;另一類是基于“財(cái)富效應(yīng)”加杠桿買房者，主要是一部分敢于在場(chǎng)外融資的各類房產(chǎn)投資炒房客。加杠桿帶來了房?jī)r(jià)漲價(jià)預(yù)期，剛需、換房者被裹挾進(jìn)場(chǎng)，形成了全民貸款買房盛況。

截至2022年10月末，深圳房地產(chǎn)開發(fā)貸款大幅增長(zhǎng)，開發(fā)貸余額7，368.71億元，同比增長(zhǎng)24.76%。住房租賃貸款大幅增長(zhǎng)，截至2022年10月末，深圳住房租賃貸款余額487億元，同比上升86.1%，其中保障性租賃住房貸款余額為74億元，同比上升223.6%。

7月3日，深圳市發(fā)布《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住房管理辦法》《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法》(以下統(tǒng)稱“四個(gè)政府規(guī)章”)，將住房保障體系與國(guó)家住房保障體系全面銜接，保障各類住房困難居民住有所居。四個(gè)政府規(guī)章將于8月1日正式實(shí)施。

隨著深圳供給側(cè)改革推進(jìn)，住房供應(yīng)改善卓有成效。一是調(diào)減商辦用地，轉(zhuǎn)為住宅用地;二是將住宅用地占建設(shè)用地比重提升至25%;三是大規(guī)模增加公共住房供應(yīng)?？紤]到深圳各大中心區(qū)不少有高達(dá)40%左右的商辦空置率，以及產(chǎn)業(yè)外遷，以后深圳更不缺住宅用地，因此未來一段時(shí)間深圳供應(yīng)量大概率會(huì)保持充足。

房地產(chǎn)市場(chǎng)最新政策

7月10日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》，將2022年11月發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱“金融16條”)中規(guī)定了適用期限的兩條政策延期至2024年12月31日。

具體來看，延長(zhǎng)的政策之一是，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資展期或調(diào)整還款安排。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

延長(zhǎng)的政策之二是，2024年12月31日前向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類;對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。此次政策延期能在一定程度上打消金融機(jī)構(gòu)顧慮，進(jìn)一步改善金融機(jī)構(gòu)不敢貸、不愿貸等情況，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放配套融資，進(jìn)一步改善房地產(chǎn)企業(yè)融資，穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期。

房地產(chǎn)市場(chǎng)投資規(guī)劃

人口、產(chǎn)業(yè)和交通仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心驅(qū)動(dòng)力，尤其是人口和產(chǎn)業(yè)，對(duì)市場(chǎng)的支撐作用更加明顯。從目前來看，北上廣深一線城市投資吸引力優(yōu)勢(shì)明顯。5月，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%。其中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%;二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平分別轉(zhuǎn)為下降0.3%、0.2%。

房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的大勢(shì)是基本清晰的，發(fā)展新模式也須順應(yīng)大勢(shì)。過去高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的模式積弊已久，已行不通。我國(guó)已經(jīng)從過去的大拆大建走向開發(fā)與改造并重的城市更新階段;租購(gòu)并舉之下，住房租賃在解決居住問題方面將發(fā)揮更突出作用;美好居住生活不僅需要更優(yōu)質(zhì)的房子，還需要更好的配套和服務(wù)等。新發(fā)展模式的探索應(yīng)在未來發(fā)展的大趨勢(shì)中尋找突破口。

房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)格局及市場(chǎng)供需形勢(shì)進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。還重點(diǎn)分析了重點(diǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對(duì)未來幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進(jìn)行了專業(yè)的預(yù)判。

本報(bào)告同時(shí)揭示了房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求與潛在機(jī)會(huì)，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對(duì)政府部門也具有極大的參考價(jià)值。

未來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景如何?想了解關(guān)于更多行業(yè)專業(yè)分析，請(qǐng)點(diǎn)擊《2023年版房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專項(xiàng)研究報(bào)告》。

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  2023年版房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專項(xiàng)研究報(bào)告

  產(chǎn)業(yè)規(guī)劃一般包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)特征分析、產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)方向、產(chǎn)業(yè)空間引導(dǎo)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。隨著中國(guó)對(duì)外開放程度的深化，經(jīng)濟(jì)全球化和區(qū)域化對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響顯...

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