物流地產(chǎn)由“輕資產(chǎn)”向“重資產(chǎn)”轉(zhuǎn)化 物流企業(yè)開啟新一輪變革浪潮

• 2021年1月7日 WuYaNan來源：中研網(wǎng) 1310 86
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經(jīng)濟(jì)全球一體化及科技的迅猛發(fā)展中，物流成為構(gòu)建交互紐帶的重要一環(huán)，并逐漸發(fā)展為追求高時(shí)效、高可靠性的的現(xiàn)代物流體系。在2020年疫情爆發(fā)的關(guān)鍵時(shí)刻，倉儲(chǔ)物流行業(yè)對(duì)醫(yī)療及生活物資的輸送保證對(duì)重大危機(jī)事件的有力抗擊，而疫情后導(dǎo)致的消費(fèi)由線下轉(zhuǎn)為線上，客觀上造

物流地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境又如何?經(jīng)濟(jì)全球一體化及科技的迅猛發(fā)展中，物流成為構(gòu)建交互紐帶的重要一環(huán)，并逐漸發(fā)展為追求高時(shí)效、高可靠性的的現(xiàn)代物流體系。在2020年疫情爆發(fā)的關(guān)鍵時(shí)刻，倉儲(chǔ)物流行業(yè)對(duì)醫(yī)療及生活物資的輸送保證對(duì)重大危機(jī)事件的有力抗擊，而疫情后導(dǎo)致的消費(fèi)由線下轉(zhuǎn)為線上，客觀上造就倉儲(chǔ)物流的需求進(jìn)一步增長。鑒于較優(yōu)的長期賽道，已有多方勢(shì)力開始加速涌入倉儲(chǔ)物流行業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)格局正不斷發(fā)生變化。領(lǐng)先企業(yè)不斷擴(kuò)大網(wǎng)絡(luò)規(guī)模，并借助先進(jìn)技術(shù)實(shí)現(xiàn)服務(wù)升級(jí)，以獲得更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并開啟新一輪變革浪潮。

伴隨電商經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)以及新零售的快速連鎖化發(fā)展，倉儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施也迎來物聯(lián)網(wǎng)、制動(dòng)化、智能化等科技賦能的升級(jí)浪潮。十九大報(bào)告中首次將“物流”納入基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的論述范疇。2020年3月政治局會(huì)議要求加快新基建建設(shè)步伐，旨在以“信息網(wǎng)、能源網(wǎng)及交通物流網(wǎng)”為載體實(shí)現(xiàn)“信息流、能源流、物流”的融合，倉儲(chǔ)物流在其中扮演實(shí)物輸送的基石作用。從宏觀政策層面，加快新基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的目的在于促進(jìn)國家戰(zhàn)略升級(jí)轉(zhuǎn)型，物流及地產(chǎn);作為連接生產(chǎn)與消費(fèi)的國民經(jīng)濟(jì)大動(dòng)脈，尤其在促進(jìn)新型消費(fèi)經(jīng)濟(jì)方面作用巨大，理應(yīng)成為國家經(jīng)濟(jì)恢復(fù)持續(xù)增長的戰(zhàn)略支撐力量。

我國目前大約為5.5億平方米的倉儲(chǔ)物流面積，但現(xiàn)代化物流設(shè)施僅為1.1億平方米，占比僅為20%;尤其人均倉儲(chǔ)面積約為0.41平方米，僅為美國的1/13，相差巨大。中高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施方面，我國主要城市非自用中高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施存量累計(jì)僅約2600萬平米，人均面積不到0.015平米，而美國中高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施總存量約為3.7億平米，折合人均面積達(dá)1.13平米。在當(dāng)前電商經(jīng)濟(jì)滲透進(jìn)一步提升的情形下，需求方對(duì)時(shí)效性、安全性提出更高的要求，我國中高標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代化倉儲(chǔ)物流設(shè)施仍有較大的發(fā)展空間。

目前，我國物流地產(chǎn)存量約9.55億平方米，處于領(lǐng)先地位，但是優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施存量所占比重僅為5%。這些擁有優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施的高標(biāo)倉超過2/3分布于長三角、珠三角和環(huán)渤海區(qū)域，并且呈現(xiàn)出長期供不應(yīng)求、租金水平上升、空置率低的現(xiàn)象。而低水平的傳統(tǒng)倉則是大量分布在我國多個(gè)城市，且被盲目地大量建造。由于這些低水平的傳統(tǒng)倉庫根本無法滿足制造企業(yè)、流通企業(yè)和第三方物流企業(yè)等客戶對(duì)于現(xiàn)代物流倉儲(chǔ)設(shè)施的需求，長期處于空置狀態(tài)，有部分傳統(tǒng)倉空置率甚至達(dá)到50%以上，嚴(yán)重影響到物流用地的利用效率。

物流地產(chǎn)由“輕資產(chǎn)”向“重資產(chǎn)”轉(zhuǎn)化

北京、廣州、濟(jì)南等城市的倉儲(chǔ)價(jià)格同比增長了20%-30%，而上海的不少大型倉儲(chǔ)的租金更是上漲了近50%。而隨著2011年全球制造業(yè)的復(fù)蘇和國內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)的急劇增長，環(huán)渤海、長三角、珠三角地區(qū)的倉儲(chǔ)空置率一直處于下降區(qū)間，很多地區(qū)甚至出現(xiàn)“一庫難求”的場(chǎng)面。由此，傳統(tǒng)物流公司和電商企業(yè)(阿里巴巴、京東、卓越、當(dāng)當(dāng)、凡客等)也大舉進(jìn)軍物流地產(chǎn)，由“輕資產(chǎn)”向“重資產(chǎn)”轉(zhuǎn)化。

另外，政策的優(yōu)惠也在一定程度上刺激了物流地產(chǎn)的發(fā)展。2012年2月份，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于物流企業(yè)大宗商品倉儲(chǔ)設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》，對(duì)物流企業(yè)自有的(包括自用和出租)大宗商品倉儲(chǔ)設(shè)施用地，按所屬土地等級(jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。相比制造商、零售商和第三方物流企業(yè)自建物流地產(chǎn)項(xiàng)目相比，房地產(chǎn)商擁有土地資源，地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)以及資源的整合等諸多優(yōu)勢(shì)。但房地產(chǎn)商在進(jìn)行物流地產(chǎn)的開發(fā)時(shí)，需要避免盲目開發(fā)，因?yàn)楦鶕?jù)狀況物流倉儲(chǔ)設(shè)施在5%的空置率下才能保持10%的回報(bào)，如果空置率達(dá)到15%，物流地產(chǎn)利潤就會(huì)被擠壓掉。這也意味著物流地產(chǎn)開發(fā)商還必須擁有強(qiáng)大的招商能力、充沛的客戶資源以及專業(yè)的服務(wù)品質(zhì)，這些因素會(huì)對(duì)后期的投資回收造成關(guān)鍵影響。這也是我國的物流地產(chǎn)商們需要向國際物流地產(chǎn)商學(xué)習(xí)之處。因此，物流地產(chǎn)不僅是我國房地產(chǎn)商面臨的機(jī)遇，更是對(duì)其綜合實(shí)力的一種挑戰(zhàn)。

近年來，中國大力支持發(fā)展智能物流，并出臺(tái)了一系列利好政策。2020年，中國智能物流系統(tǒng)市場(chǎng)規(guī)模超過1200億元，未來幾年行業(yè)增速有望保持在15%以上。物流行業(yè)的智能化，對(duì)于中國物流行業(yè)提高利潤、降低物流成本具有積極的推動(dòng)作用。

中研普華研究院物流地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告依據(jù)全國及海外多種相關(guān)報(bào)紙雜志的基礎(chǔ)信息等公布和提供的大量資料和數(shù)據(jù)，客觀、多角度地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了分析研究。報(bào)告在總結(jié)中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上，結(jié)合新時(shí)期的各方面因素，對(duì)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)給予了細(xì)致和審慎的預(yù)測(cè)論證。

報(bào)告對(duì)于云服務(wù)產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)銷商、行業(yè)管理部門以及擬進(jìn)入該行業(yè)的投資者具有重要的參考價(jià)值，對(duì)于研究我國云服務(wù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律、提高企業(yè)的運(yùn)營效率、促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展壯大有學(xué)術(shù)和實(shí)踐的雙重意義。

未來物流地產(chǎn)行業(yè)將如何發(fā)展?請(qǐng)關(guān)注中研普華研究院報(bào)告《2021-2025年中國物流地產(chǎn)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。

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