據(jù)悉，深圳針對學(xué)區(qū)房將出兩大招。一直以來，學(xué)區(qū)房是市場炒作熱點，給學(xué)區(qū)房“降溫”已成為熱點城市的樓市調(diào)控共識。據(jù)報道稱，深圳有過學(xué)區(qū)房價格飆升到30萬元/平方米。近日，深圳擬推行重磅新政，從根本上鏟除學(xué)區(qū)房派生的種種弊端。
一直以來，學(xué)區(qū)房是市場炒作熱點，給學(xué)區(qū)房“降溫”已成為熱點城市的樓市調(diào)控共識。據(jù)報道稱，深圳有過學(xué)區(qū)房價格飆升到30萬元/平方米。近日，深圳擬推行重磅新政，從根本上鏟除學(xué)區(qū)房派生的種種弊端。據(jù)了解，深圳社會建設(shè)領(lǐng)域的“基本法”——《深圳經(jīng)濟特區(qū)社會建設(shè)條例(草案征求意見稿)》7月30日起在市人大常委會網(wǎng)站公開征求意見。對于學(xué)區(qū)房炒作亂象，《條例》明確提出推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，以合理均衡配置教育資源，優(yōu)化教育結(jié)構(gòu)。《條例》共五章七十三條，包括總則、民生建設(shè)、社會治理、促進和保障以及附則。在民生建設(shè)一章中，公共教育被放在第一節(jié)的顯著位置?！稐l例》提出，確保一般公共預(yù)算教育支出逐年只增不減，確保按在校生人數(shù)平均的一般公共預(yù)算教育支出逐年只增不減。對于學(xué)區(qū)房房價居高不下的問題，此次立法嘗試從教育公平角度開出“良方”?！稐l例》明確，推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，健全優(yōu)質(zhì)教育資源共建共享機制。
今年年初，深圳福田區(qū)一個44平方米學(xué)區(qū)房被曝出天價成交——成交價高達1420萬元，即單價為32.27萬元/平方米，該樓盤為國城花園。對此，房產(chǎn)中介，以深圳福田區(qū)為例，一流學(xué)區(qū)房單價在22萬元/平方米左右，二流學(xué)區(qū)房已超15萬元/平方米，三流學(xué)區(qū)房單價為10萬元/平方米左右。
據(jù)統(tǒng)計，50個深圳關(guān)注度較高樓盤2020年四季度成交價格的同比漲幅。其中，羅湖的金麗豪苑漲幅高達66.58%，南山的中海陽光玫瑰園與世紀廣場漲幅也超過了50%，前十名漲幅均超40%。
學(xué)區(qū)房價格遠超房產(chǎn)市場平均水平，普通家庭無法負擔(dān)。搶購、宣傳學(xué)區(qū)房的行為，本質(zhì)上是在“販賣”焦慮。出于從眾心理，部分家長即使內(nèi)心不認同搶購學(xué)區(qū)房的行為，也不得不加入這一行列。所以，搶購學(xué)區(qū)房屬于家長非自愿行為。
2021學(xué)區(qū)房行業(yè)市場發(fā)展前景分析調(diào)查報告
學(xué)區(qū)房與優(yōu)質(zhì)教育資源互相捆綁，加劇了社會不公平現(xiàn)象。有部分網(wǎng)友留言表示，對于部分家庭來說，沒有學(xué)區(qū)房就相當(dāng)于失去了獲得優(yōu)質(zhì)教育資源的機會。優(yōu)質(zhì)中小學(xué)的學(xué)生進入優(yōu)質(zhì)高中、大學(xué)的幾率遠超過普通學(xué)校，普通家庭的學(xué)生無法與其競爭，也就是“輸在了起跑線上”。
學(xué)區(qū)房的出現(xiàn)折射出現(xiàn)行教育體制方面的弊端，主要體現(xiàn)在一個城市教育資源的分配非常不均衡，造成一些所謂的“好”的優(yōu)質(zhì)中小學(xué)，這也同時體現(xiàn)出教育的不公平性。也就是說不是所有的義務(wù)教育階段的孩子都能享受到優(yōu)質(zhì)教育的權(quán)利。
學(xué)區(qū)房將來的趨勢分析，學(xué)區(qū)房也是房產(chǎn)的一種，一樣會受到貨幣政策、土地供給、人口等多方面的影響。學(xué)區(qū)房最主要的價值是房子和能上什么學(xué)校的關(guān)聯(lián)度，只要存在確定性，學(xué)區(qū)房就有價值基礎(chǔ)。如果買的學(xué)區(qū)房面積非常小，小到完全沒有居住屬性，就像之前成交的“過道房”，那么房子的價值基本體現(xiàn)的就是學(xué)票價值。如果買的學(xué)區(qū)房面積較大，那么學(xué)票價值占學(xué)區(qū)房總價的比例就沒有有那么大了，這個時候可以考慮房子的其他屬性情況進行判斷，例如地段、交通、產(chǎn)業(yè)情況、商業(yè)情況等等。多校劃片后，很多房子并不保證對應(yīng)單獨的學(xué)校了，大家最擔(dān)心的還是房子未來是不是會跌，買了學(xué)區(qū)房會不會買貴了的問題。
只要房子和上學(xué)的關(guān)聯(lián)度存在，那么學(xué)區(qū)房就存在價值基礎(chǔ)。只要房子和上好學(xué)校的確定性存在，那么學(xué)票就更有價值。在學(xué)區(qū)房的價值中：學(xué)區(qū)房=房產(chǎn)價值+學(xué)票價值，如果房產(chǎn)價值高，上好學(xué)校的確定性高，那么學(xué)區(qū)房就貴。以前單校劃片的時候，買什么房子就能對應(yīng)上某個確定的學(xué)校，這是一種確定性的體現(xiàn)。現(xiàn)在多校劃片后，房子和上學(xué)的關(guān)聯(lián)度并沒有消失，而是依舊存在，所以學(xué)區(qū)房仍然有價值基礎(chǔ)。
有專家表示，未來學(xué)區(qū)房市場降溫可能性較大。學(xué)區(qū)房是近年來每一輪樓市行情的領(lǐng)頭羊，炒作明顯，有損教育公平。當(dāng)前，樓市調(diào)控越來越微觀、精準，此輪針對學(xué)區(qū)房的“定向調(diào)控”所傳遞信號非常明顯。通過嚴厲打擊學(xué)區(qū)房炒作,結(jié)合二手房的指導(dǎo)價政策，預(yù)計后續(xù)會呈降溫趨勢，進而帶動價格下調(diào)，對促進教育資源的公平和均衡具有積極意義。
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2021-2025年中國房地產(chǎn)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告
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