22城首輪土拍收官!收金5000億 同比降超50% 土地開發(fā)行業(yè)現(xiàn)狀分析

• 2022年6月24日 zengyan來源：券商中國 1187 77
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據(jù)報道，隨著6月22日鄭州首輪集中土拍收金107億元，今年22城首輪集中土拍全部完成。有研究機構(gòu)統(tǒng)計，22城共計推出涉宅用地469宗，最終成交397宗，成交規(guī)劃建筑面積3907萬平米，總成交金額4969億元，與去年首輪相比降幅超5成。

22城首輪土拍收官!收金5000億 同比降超50%

據(jù)報道，隨著6月22日鄭州首輪集中土拍收金107億元，今年22城首輪集中土拍全部完成。有研究機構(gòu)統(tǒng)計，22城共計推出涉宅用地469宗，最終成交397宗，成交規(guī)劃建筑面積3907萬平米，總成交金額4969億元，與去年首輪相比降幅超5成。其中，深圳平均溢價率為14.98%，是本輪熱度最高城市;天津流拍與撤牌地塊宗數(shù)最多，顯出冷意。

5月房地產(chǎn)開發(fā)投資分析

隨著房地產(chǎn)寬松政策持續(xù)落地，2022年5月房地產(chǎn)市場初步回暖。銷售端看，5月房企銷售環(huán)比增長，同比下降，預(yù)計6月銷售有延續(xù)改善的趨勢;投資端看，5月房地產(chǎn)開發(fā)投資和房屋新開工面積均出現(xiàn)環(huán)比回升。

不過根據(jù)前5個月累計數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)多項指標(biāo)仍在繼續(xù)下探。房地產(chǎn)前5月銷售降幅較前4月進一步擴大;開發(fā)投資增速同比下降;房企到位資金降幅同環(huán)比擴大。

土地市場顯現(xiàn)暖色，最早也最權(quán)威的一組數(shù)據(jù)來自財政部。值得注意是，財政部最新數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月地方政府性基金中的國有土地使用權(quán)出讓收入(下稱“土地出讓收入”)18613億元，雖比去年同期減少7510億元，同比下降28.7%。但是，從5月份單月來看，土地出讓收入為3601億元，較4月的3054億元，環(huán)比上漲了17.9%。

多地樓市土地和住房成交分析

報告顯示，6月前20日百城土地成交金額為1661億元，環(huán)比5月前20日增速為53%。從多家機構(gòu)獲得數(shù)據(jù)顯示，6月以來，多地樓市土地和住房的成交都顯現(xiàn)暖意。與此同時，房企融資環(huán)境也在持續(xù)改善。

報告顯示，6月1日至6月20日，全國100個城市土地(含純住宅、商住、商辦用地)成交幅數(shù)為449幅，環(huán)比5月同期增長20%，但是同比下降40%?？傮w來看，土地市場呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢，雖然不及去年同期，但環(huán)比5月同期有著一定的增長。

全國百城土地成交溢價率如何 當(dāng)前土地市場交易分析

據(jù)報道稱，百城土地成交溢價率至今仍然未見起色。報告顯示，6月1日至6月20日，全國百城土地成交溢價率為3%，與5月同期溢價率相比變化不大。相比之下，去年6月同期全國百城土地成交溢價率為12%，可見當(dāng)前溢價率較弱。對此，報告指出，基于當(dāng)前土地市場交易的疲軟態(tài)勢，溢價率總體也難以強勢，且會持續(xù)處于歷史低位。

對于未來的土地市場，中指研究院預(yù)期，土拍規(guī)則將繼續(xù)放寬，部分城市將通過降門檻、降地價、提利潤，提升企業(yè)拿地意愿。即使如此，部分庫存去化承壓或市場處于深度調(diào)整期的城市，如天津、濟南、福州土拍熱度延續(xù)去年第三批集中供地的低溫?zé)岫?，短期仍難以改善。

土地開發(fā)行業(yè)現(xiàn)狀分析

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2022-2027年土地開發(fā)產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報告》統(tǒng)計分析顯示：

今年以來的首輪集中供地，不少本土民企或中小型房企在土地市場上現(xiàn)身，并有所斬獲。合肥的首輪土拍中，9宗競品質(zhì)地塊被本土民企拿下;在上海首輪供地中，也有同潤、佳運置業(yè)等中小型房企拿地。

業(yè)內(nèi)人士指出，中小房企在此前的規(guī)模擴張中落敗，但因禍得福，現(xiàn)在負債少、杠桿率低，可以抓住競爭壓力小、參與門檻有所降低的窗口期補倉，但限于資金實力，未來拿地或并不會太多。

民營房企中，龍湖、碧桂園、鄭州本地的永威置業(yè)等企業(yè)亦現(xiàn)身拿地。不過，多數(shù)房企競得地塊是已有項目后期開發(fā)用地或前期已介入的城改用地，僅龍湖競得的地塊為非定向出讓地塊。民營房企拿地仍舊偏向謹慎。

盡管大多數(shù)城市中民企蹤跡寥寥，但合肥的首輪土拍市場上，民企拿地宗數(shù)占比超過5成，其中的主力是本土中小型民營房企。

據(jù)好地網(wǎng)統(tǒng)計，在合肥首輪土拍22宗成交地塊中，民企拿下了14宗，占比64%;拿地金額共103億元，占比55%。拿地企業(yè)包括安徽置地、安徽新華、安徽邦泰、遠大、文一等合肥或安徽其他城市民企，另有偉星房產(chǎn)、龍湖等外來民營房企。

類似的現(xiàn)象也出現(xiàn)在了上海首輪供地中，如先后在金山、寶山羅店拿下2宗地塊的小房企上海佳運置業(yè)，僅早年間在上海開發(fā)了4個項目，如今時隔多年再度返滬。深耕上海的大華、大名城、上海同潤投資等中小民企也有所斬獲。

事實上，杭州本土企業(yè)眾安集團、德信地產(chǎn)也在首輪杭州土拍中斥資拿地，眾安收獲5宗地塊，拿地總金額約為39億元。

在蘇州第二輪土拍中亦有諸多本土中小房企參與。第一財經(jīng)了解到，除了成功摘地的亨通和蘇州嘉盛地產(chǎn)外，還有包括金新城、山東萬城、連云港賽特置業(yè)、連云港匯銘置業(yè)等4家民企有報名。

未來行業(yè)市場發(fā)展前景和投資機會在哪?欲了解更多關(guān)于行業(yè)具體詳情可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報告《2022-2027年土地開發(fā)產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報告》。

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