深圳二手房“帶押過戶”突破520單，“帶押過戶”會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生什么影響？

• 楊興杰 2023年7月19日 來源：中研網(wǎng) 959 60
• 繁體

截至2023年6月30日，深圳市辦理的二手房“帶押過戶”已突破520單。記者7月4日從深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心獲悉，二手房“帶押過戶”已形成轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)變更登記“一并受理、一并審核、同時(shí)發(fā)證”為基礎(chǔ)的多種組合登記模式，提高了登記效率，節(jié)約了交易成本。

一、深圳二手房“帶押過戶”突破520單

截至2023年6月30日，深圳市辦理的二手房“帶押過戶”已突破520單。記者7月4日從深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心獲悉，二手房“帶押過戶”已形成轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)變更登記“一并受理、一并審核、同時(shí)發(fā)證”為基礎(chǔ)的多種組合登記模式，提高了登記效率，節(jié)約了交易成本。

據(jù)深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，《民法典》施行以來，深圳深入開展二手房“帶押過戶”工作，先后制定發(fā)布《關(guān)于抵押權(quán)登記和不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記等登記事項(xiàng)的補(bǔ)充規(guī)范（試行）》《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》《不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”登記申辦指引》等政策文件，明確3種“帶押過戶”服務(wù)模式、申請(qǐng)主體、申請(qǐng)材料、申請(qǐng)流程、辦理期限等相關(guān)事項(xiàng)。

深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)一步規(guī)范登記材料，保證申請(qǐng)便捷，精細(xì)登記流程，保障審查時(shí)效。

比如抵押權(quán)變更登記，以“增加登記類型但不增加申請(qǐng)材料”為原則，當(dāng)事人無需另行提交其他材料，只需由抵押權(quán)人在申請(qǐng)表上勾選“不動(dòng)產(chǎn)抵押”“組合登記”項(xiàng)目，表示知悉并接受變動(dòng)即可。抵押人變更發(fā)生后，在轉(zhuǎn)移登記完成的瞬間時(shí)點(diǎn)上抵押權(quán)變更登記也即完成。

深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心及時(shí)總結(jié)、推廣二手房“帶押過戶”的三種典型登記模式，即抵押權(quán)變更模式、順位抵押權(quán)“三合一登記”模式和“雙預(yù)告登記”模式，實(shí)現(xiàn)運(yùn)行高效。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年4月至2023年6月，深圳市共辦理二手房“帶押過戶”突破520單，有效發(fā)揮了二手房“帶押過戶”的制度價(jià)值。比如深圳首單跨行“帶押過戶”，為當(dāng)事人節(jié)約“過橋貸”、擔(dān)保費(fèi)等中間成本約17萬元。

二、二手房“帶押過戶”是什么？

所謂“帶押過戶”，是指對(duì)存在抵押的不動(dòng)產(chǎn)需要上市交易的，賣方可不需要先歸還原有房貸就可以完成過戶登記，買方可帶抵押過戶獲取金融貸款。

傳統(tǒng)的二手房交易過程中，如果住房還有未還清的銀行按揭貸款，手續(xù)相當(dāng)煩瑣。需要賣方提前籌集資金還清貸款，即“贖契”，通過“贖契”解除原有抵押，才能辦理過戶手續(xù)，進(jìn)而買方將房產(chǎn)再次抵押，獲得銀行貸款。

據(jù)了解，“帶押過戶”于法有據(jù)。民法典第406條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

三、“帶押過戶”怎么操作？

按照目前各地的實(shí)踐來看，大致分為以下幾個(gè)步驟：

1、發(fā)起申請(qǐng)：買方向銀行提交申請(qǐng)貸款資料，同時(shí)賣方向銀行提交提前還款申請(qǐng)和“帶押過戶”申請(qǐng)。

2、審批買方貸款：買賣雙方及銀行簽訂《二手房“帶押過戶”三方協(xié)議書》，明確銀行放款后優(yōu)先償還賣方貸款余額;銀行審批貸款，向買方出具同貸書;設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，用于暫存買方首付款及發(fā)放的購房貸款。

3、聯(lián)合辦理：買家支付首付款，款項(xiàng)進(jìn)入資金監(jiān)管賬戶(除當(dāng)事人提出明確要求除外);如各類購房款不足以結(jié)清賣方原貸款金額的，賣方需同步補(bǔ)足款項(xiàng)至監(jiān)管賬戶;雙方備齊《三方協(xié)議書》等有關(guān)材料，聯(lián)合銀行到不動(dòng)產(chǎn)登記綜合窗口，辦理房屋轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記和房屋轉(zhuǎn)讓抵押預(yù)告登記手續(xù)，并向稅務(wù)部門申報(bào)納稅后，辦理產(chǎn)權(quán)過戶和抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押登記手續(xù)；相關(guān)方按規(guī)定繳納登記費(fèi)用后，不動(dòng)產(chǎn)登記部門完成辦理(若涉及查封不能辦理過戶即退回申請(qǐng))，發(fā)放證書。

4、放款還款：銀行向資金監(jiān)管賬戶發(fā)放買方購房貸款，并按約定立即結(jié)清賣方貸款，剩余款項(xiàng)退至賣方業(yè)主指定賬戶。

四、“帶押過戶”會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生什么影響？帶來了哪些便利？

業(yè)內(nèi)人士表示，“帶押過戶”優(yōu)化了二手房交易流程，對(duì)提振市場(chǎng)有一定積極作用，有助于更好地滿足剛性和改善性住房需求。

對(duì)賣方而言，一方面可以省下費(fèi)用。過去二手房交易模式下，需要賣方先籌集資金把銀行貸款還清再過戶，“帶押過戶”節(jié)省了賣方為提前還貸衍生出的過橋費(fèi)，以及過橋費(fèi)帶來的利息和擔(dān)保費(fèi)等，利于賣方盡快回籠資金。另一方面還省下了時(shí)間。過去，一旦賣方在約定時(shí)間內(nèi)湊不齊未結(jié)清的銀行貸款，則很可能對(duì)買方產(chǎn)生違約?！皫а哼^戶”減少了辦事環(huán)節(jié)，縮短了交易時(shí)間，避免時(shí)間拖延出現(xiàn)的違約情形。

五、“帶押過戶”對(duì)買房者是否存在風(fēng)險(xiǎn)？需要怎么防范？

二手房“帶押過戶”模式的核心是免去了提前還貸以注銷抵押登記的“過橋”環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)貸款資金到賬與產(chǎn)權(quán)過戶登記、抵押權(quán)注銷和設(shè)立登記同步辦理。針對(duì)跨行間二手房“帶押過戶”可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)過戶后，銀行抵押權(quán)落空、交易最終未達(dá)成的風(fēng)險(xiǎn)，可引入公證或擔(dān)保等第三方機(jī)構(gòu)，保障資金安全，防控業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

抵押權(quán)在民法典中是一個(gè)相對(duì)重點(diǎn)而又復(fù)雜的內(nèi)容，在遇到“帶押過戶”的房屋交易時(shí)，需要特別注意抵押人和抵押權(quán)人是否對(duì)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有一定的限制或者禁止性約定，比如，是否已經(jīng)有第三人因?yàn)樯埔馊〉谩⒅Ц逗侠韺?duì)價(jià)等因素對(duì)抵押物造成影響。而且，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，如果房屋的抵押登記早在民法典施行前就已經(jīng)存在，沒有經(jīng)過抵押權(quán)人的同意，是不能帶押過戶的。

對(duì)于買方而言，購買帶抵押的房產(chǎn)，是用自己的貸款用以償還賣方的貸款，只要在過戶完成之前，權(quán)利都處于不確定狀態(tài)，房屋如被司法查封，將沒辦法順利過戶。因此，應(yīng)了解房屋的具體貸款信息，如原按揭、抵押合同約定“不得轉(zhuǎn)讓”或有其他禁止、限制轉(zhuǎn)讓條款，則可能無法“帶押過戶”或者需要先修改原按揭、抵押合同，才能“帶押過戶”。

同時(shí)，“帶押過戶”涉及了買賣雙方、銀行、公證或擔(dān)保機(jī)構(gòu)等多方主體，交易環(huán)節(jié)復(fù)雜，要保障各個(gè)環(huán)節(jié)的順暢，才能順利完成過戶交易。此外，買方要隨時(shí)關(guān)注房屋司法查封的情況，一旦有司法查封應(yīng)立即終止資金給付和交易。

如果想了解更多二手房的相關(guān)信息和內(nèi)容，請(qǐng)關(guān)注中研網(wǎng)《2023-2028年二手房行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》。

• 相關(guān)深度報(bào)告REPORTS

  

  2023-2028年二手房行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報(bào)告

  “十四五”規(guī)劃時(shí)處重要戰(zhàn)略機(jī)遇期和“兩個(gè)一百年”歷史交匯期，具有繼往開來的里程碑意義。從外部環(huán)境看，當(dāng)前世界處于百年未有之大變局，和平與發(fā)展仍然是時(shí)代主題。在這個(gè)變局中，世界經(jīng)濟(jì)中...

  查看詳情

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡