2023長租公寓行業(yè)政策激勵和行業(yè)規(guī)范并重

• 黃江 2023年9月7日 來源：新浪 1197 77
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長租公寓行業(yè)經(jīng)過2017年—2019年的無序發(fā)展，目前已進入到了“政策激勵和行業(yè)規(guī)范并重”的階段。同時，住房租賃市場的民生屬性，也注定企業(yè)必須做好面對高投入、長周期、慢回報的準備，在微利空間進行長期經(jīng)營。

以蛋殼公寓、青客公寓為代表的長租企業(yè)暴雷，曾讓長租公寓行業(yè)進入了一段冷靜期。從近一兩年的情況看，一邊是支持長租房、保租房發(fā)展的政策不斷出臺;另一邊是一批玩家在快速擴充規(guī)模，大型租賃項目或社區(qū)不斷涌現(xiàn)。

2023長租公寓行業(yè)政策激勵和行業(yè)規(guī)范并重

業(yè)內(nèi)人士認為，長租公寓行業(yè)經(jīng)過2017年—2019年的無序發(fā)展，目前已進入到了“政策激勵和行業(yè)規(guī)范并重”的階段。同時，住房租賃市場的民生屬性，也注定企業(yè)必須做好面對高投入、長周期、慢回報的準備，在微利空間進行長期經(jīng)營。

8月22日，首創(chuàng)城發(fā)集團發(fā)布了旗下租住品牌——首創(chuàng)和園。包括十八里店繁星社區(qū)在內(nèi)，首創(chuàng)和園在北京已投資建設(shè)了10個租賃住房項目，總建筑面積超130萬平方米，可提供超過13700套租賃住房，預(yù)計可為3萬人提供租賃住房。從全國看，首創(chuàng)和園在北京、上海、天津、青島4個城市共開發(fā)了22個租賃項目，并將在近兩年內(nèi)集中投入市場。

同樣，在8月17日，貝殼在成都發(fā)布了旗下首個自營中高端長租公寓品牌——海鹽公寓。首個海鹽公寓位于成都建設(shè)路核心區(qū)域，它由大學(xué)宿舍樓改建而成，共計605個房間。該門店已交付519間，從試運營至今，入住率超過90%。在集中式公寓方面，貝殼另一個品牌是新青年公寓，新青年公寓的首個項目已于2022年2月在上海徐匯區(qū)落地。

除了集中式長租公寓服務(wù)和傳統(tǒng)的租賃經(jīng)紀服務(wù)外，貝殼還發(fā)力分散式房源托管服務(wù)，通過推出“貝殼省心租”，將市場上分散的房源轉(zhuǎn)為長租房源。不同于自如對托管房源進行大幅改造、配置，貝殼省心租的投入較少，不對房源進行過多改造。截至2022年底，省心租在北京、上海、天津、成都、杭州、蘇州、深圳等13個城市在管房源超70000套。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然對中新經(jīng)緯稱，從宏觀角度看，中國的流動人口達到3.76億，其中包括大量對居住品質(zhì)要求較高的年輕人，這給長租公寓市場帶來巨大需求。從行業(yè)供給看，長租公寓行業(yè)已走過近10年歷程，也經(jīng)歷了2017年—2019年的無序發(fā)展，目前進入到了“政策激勵和行業(yè)規(guī)范并重”的階段。隨著各類金融政策的出臺，長租公寓行業(yè)在投融建管退上已形成閉環(huán)，企業(yè)重資產(chǎn)的投入可以通過公募、私募、ABS等多種方式實現(xiàn)退出，將投入資金收回或部分收回，行業(yè)基本不會再出現(xiàn)大范圍的倒閉潮。

我國長租公寓整體規(guī)?，F(xiàn)狀

中國的長租公寓的產(chǎn)業(yè)流程大致為獲取房源—設(shè)計裝修—營銷簽約—日常運營管理—后期項目退出。在整個產(chǎn)業(yè)流程中，除了通過收購資產(chǎn)和租賃獲得資產(chǎn)價值和租金收益以外，產(chǎn)業(yè)鏈上其他可以產(chǎn)生的業(yè)務(wù)主要包括獲得房源后裝修設(shè)計;運營過程中大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的應(yīng)用;日常運營過程中的附加服務(wù)，如租金貸款、家具租賃等。

隨著國內(nèi)整體租房需求持續(xù)增長，除開2020年疫情影響，經(jīng)濟景氣度低背景下投融資下降明顯，加之需求整體下降明顯，長租公寓市場規(guī)模下降外，2017年我國長租公寓整體規(guī)模表現(xiàn)為持續(xù)上升態(tài)勢，整體增速較高，數(shù)據(jù)顯示，2021年我國長租公寓市場規(guī)模達17948億元，同比2020年增長16.4%。

據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023年二季度中國住房租賃市場季度報告》，截至今年二季度，錄得60余個住房租賃企業(yè)已開業(yè)門店數(shù)合計2814個，同口徑環(huán)比微漲1.3%，與上年同期基本持平;開業(yè)房間規(guī)模合計857686間(套)，同口徑環(huán)比漲幅4%，同比漲幅8.5%。從未來新增市場供給來看，截至二季度末，60余個住房租賃企業(yè)已簽約但未開業(yè)的門店數(shù)為481個，房間規(guī)模達到311628間(套)，與上季度基本持平，同比漲幅117%。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年中國長租公寓行業(yè)深度分析及發(fā)展前景預(yù)測報告》顯示：

數(shù)據(jù)顯示，集中式長租公寓占比從2017年的1.2%提升至2021年2.5%，整體規(guī)模增長212%至449億元，相對而言，分散性和以個人為主的非結(jié)構(gòu)化長租公寓占比小幅度下降。就國內(nèi)整體運營中的集中式長租公寓數(shù)量變動而言，近年來隨著萬科、龍湖和旭輝等頭部房企布局加快，整體長租公寓數(shù)量快速增長，截至2021年已達260萬套，相較17年底增長160萬噸，其中非連鎖仍是主要數(shù)量來源，但連鎖整體增速更快，占比持續(xù)增長。

在經(jīng)歷了前兩年的野蠻生長后，參與主體認識到行業(yè)發(fā)展之艱難。這一年企業(yè)放慢擴張步伐，企業(yè)間優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象加劇，資本介入更加審慎，政策在鼓勵市場發(fā)展的同時更多著墨于規(guī)范市場、整治亂象、防范風險。在政府主導(dǎo)推進下，我國長租公寓市場正在逐步規(guī)范，市場規(guī)模上了很大一個臺階，參與主體、房源、相關(guān)用地供應(yīng)規(guī)模均有大幅提升。

在日本，租賃房屋有八成以上是由專業(yè)機構(gòu)統(tǒng)一運營管理。而美國大部分地區(qū)房屋租賃企業(yè)占整體住房出租比例都在35%以上。目前，我國租賃企業(yè)滲透率僅為2%，遠低于發(fā)達國家水平。住建部數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)階段一、二線城市租房比例已達到50%以上，而規(guī)?；》孔赓U企業(yè)市場份額僅2%，品牌租賃機構(gòu)更是寥寥無幾，房屋租賃市場發(fā)展空間巨大。

長租公寓行業(yè)市場競爭格局分析

隨著國家層面各項利好住房租賃政策的不斷出臺，各地方也相繼推動租賃市場的發(fā)展，社會對于長租公寓的關(guān)注度隨之提高。在長租公寓品牌商搶占市場份額的同時，國企、央企紛紛涌入住房租賃領(lǐng)域，并推動各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已進軍或?qū)⒉季珠L租公寓，搶灘市場。未來，在市場監(jiān)管趨嚴之下，隨著市場競爭有效性的提升，將更考驗公寓項目的硬核運營實力，行業(yè)將進入精細化運營時代。在規(guī)模之外，未來有望形成以運營和產(chǎn)品為驅(qū)動力的市場競爭格局。

近年來，多起長租公寓暴雷事件嚴重打擊了用戶的信任度，隨著主流房企入局并逐步擴大規(guī)模，相較運營商整體高資產(chǎn)的房企更值得信任，一定程度上加速了集中式長租公寓的規(guī)模擴張速度，從用戶體驗來看，長租公寓用戶愿意為增值服務(wù)付費的意愿較強，未來長租公寓在諸如管家服務(wù)、房間打掃等方面給予便利，將有效提高用戶體驗感，而集中式長租公寓整體服務(wù)更加規(guī)范和標準，有利于塑造長租公寓品牌形象，提高自身的競爭力，預(yù)計未來集中式長租公寓占比將持續(xù)提升的同時集中度持續(xù)提升，且服務(wù)將成為長租公寓的關(guān)鍵競爭要素。

《2023-2028年中國長租公寓行業(yè)深度分析及發(fā)展前景預(yù)測報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進行了分析，重點分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預(yù)測等等。報告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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