商業(yè)綜合體行業(yè)市場現狀：商業(yè)綜合體進入“淘汰賽”階段

• 陳觀秋 2024年1月5日 來源：潮新聞客戶端 中研普華報告 百度 844 52
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從大型百貨業(yè)開發(fā)，到大型超市和大賣場建設，再到隨后迅速掀起的大型購物中心開發(fā)狂潮，我國商業(yè)地產發(fā)展經歷了多輪投資熱。尤其近年來，以商業(yè)綜合體為代表的大型商業(yè)地產項目迅速崛起。隨著大量商業(yè)綜合體的開發(fā)開業(yè)，客流分化、行業(yè)競爭加劇就是避不開的坎。商業(yè)綜合

從大型百貨業(yè)開發(fā)，到大型超市和大賣場建設，再到隨后迅速掀起的大型購物中心開發(fā)狂潮，我國商業(yè)地產發(fā)展經歷了多輪投資熱。尤其近年來，以商業(yè)綜合體為代表的大型商業(yè)地產項目迅速崛起。

商業(yè)綜合體是一種集商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間于一體的多功能、高效率的城市綜合體。這種綜合體通常由多個相互依存、相互裨益的子系統組成，形成一個復雜而統一的綜合體。

商業(yè)綜合體，源自“城市綜合體”的概念，但是兩者有著明顯區(qū)別。商業(yè)綜合體，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。

城市綜合體是以建筑群為基礎，融合商業(yè)零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”(功能聚合、土地集約的城市經濟聚集體)。

隨著人們生活質量的不斷提高，消費理念逐漸升級，城市綜合體的出現是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度后的必然產物。在全國地產投資處于低迷的狀況下，城市綜合體的投資總量卻被逐步激發(fā)。

我國城市綜合體的市場規(guī)模保持約10%的年均增長率，截止2022年底，我國城市綜合體數量約為3200個左右，建筑面積約為3.2億平方米，2022年的市場規(guī)模為5180.45億元。由于疫情的影響，以及整體房地產行業(yè)的下行，使得我國本就供給過剩的商業(yè)綜合體再次加碼。2022年增加供給量0.36億平方米，供應規(guī)模為5981.92億元。

商業(yè)綜合體行業(yè)市場現狀

商業(yè)綜合體的特點在于其強大的整合能力和集約化效應，能夠將各種城市功能空間進行組合，形成一種相互促進的生態(tài)系統。例如，商業(yè)綜合體可以將購物中心、辦公樓、酒店、住宅等不同功能空間融合在一起，使得各部分之間形成一種相互依存、相互裨益的關系。商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢是向生活方式中心轉型、由以零售為核心向以文化休閑消費為核心轉型、由方便消費向沉浸式消費體驗轉型。

浙江是商業(yè)綜合體項目大省。據不完全統計，過去三年 (2020-2022)，浙江開業(yè)的商業(yè)項目(建筑面積3萬平方米及以上的)超過100個，總體量接近1000萬平方米。杭州尤為突出，截至2023年9月，商業(yè)存量項目超過160個，位列全國第8位;商業(yè)存量面積超過1300萬平方米，其中購物中心130多個。

去年4月，浙江省人民政府辦公廳印發(fā)《關于進一步擴大消費促進高質量發(fā)展若干舉措的通知》，提出2023年年度消費類重大項目投資超過400億元的目標。去年6月，浙江省商務廳等5部門聯合印發(fā)《高品質消費集聚區(qū)創(chuàng)建三年行動方案》，浙江將通過3年的持續(xù)努力，著力打造一批商業(yè)業(yè)態(tài)豐富、消費場景創(chuàng)新、消費時段完整、商品服務優(yōu)質、物流通暢有序、消費體驗愉悅的高品質消費集聚區(qū)。

據中研產業(yè)研究院《2024-2028年中國商業(yè)綜合體行業(yè)市場深度調研及投資戰(zhàn)略研究報告》分析：

從企業(yè)層面看，2010年后，由于大中城市住宅市場受到調控政策的限制，眾多開發(fā)商開始注重商業(yè)地產開發(fā)，進一步推動了商業(yè)綜合體項目在國內的開發(fā)熱度。根據世邦魏理仕統計，2013年，我國在建購物中心面積達到1680萬平方米，超過全球在建購物中心總面積的一半。

商業(yè)綜合體進入“淘汰賽”階段

隨著大量商業(yè)綜合體的開發(fā)開業(yè)，客流分化、行業(yè)競爭加劇就是避不開的坎。商業(yè)綜合體再也不是開一個火一個，而是進入“淘汰賽”階段。

商務部城市居民消費習慣調查報告顯示，我國60%的消費發(fā)生在夜間。夜間已成為我國居民消費的“黃金時段”。夜間經濟一般指從當日18時至次日凌晨2時的服務業(yè)類經濟活動，幾乎涵蓋了商業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)、娛樂業(yè)等所有第三產業(yè)。近年來，“夜生活”逐漸成為市民追求的時尚生活方式。北京、天津、上海、南京等地接連推出推動夜間經濟發(fā)展的新規(guī)，“夜經濟”呈現出商圈發(fā)展、“旅游+文化”、“文化+美食”的多元化發(fā)展趨勢。

中國主要一線城市以北京上海為首，擁有超過100家購物中心，且核心商圈租金超過2000元，而其余一線城市如廣州、深圳等購物中心量存則相對較少，這主要是受到城市規(guī)模人口影響;重慶、西安等城市購物中心數量與租金趨勢脫離，說明這些地區(qū)商業(yè)用地庫存過剩。

不同于目前國內集中在一二線城市的商業(yè)綜合體建設，鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)綜合體既有區(qū)域級商業(yè)功能，也有完善集鎮(zhèn)配套的功能，符合統籌城鄉(xiāng)發(fā)展的政策導向，可有效提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)群眾生活質量。

電商的迅速擴張也分走了部分線下客流，給本就經營不佳的商業(yè)綜合體又增加了壓力。國家統計局數據顯示，去年前11個月，全國網上零售額139571億元，同比增長11.0%。

報告對我國商業(yè)綜合體行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現狀、子行業(yè)發(fā)展變化等進行了分析，重點分析了國內外商業(yè)綜合體行業(yè)的發(fā)展現狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預測等等。

想要了解更多商業(yè)綜合體行業(yè)詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2024-2028年中國商業(yè)綜合體行業(yè)市場深度調研及投資戰(zhàn)略研究報告》。

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  2024-2028年中國商業(yè)綜合體行業(yè)市場深度調研及投資戰(zhàn)略研究報告

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