2024年上半年中國甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)態(tài)勢(shì)

2024年上半年，中國甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)整體需求呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。但是，整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的內(nèi)生動(dòng)力尚未完全釋放，大多數(shù)企業(yè)仍傾向于采取相對(duì)謹(jǐn)慎的租賃策略，且租賃成本敏感度顯著提升。市場(chǎng)租賃需求依然主要受降本增效的訴求驅(qū)動(dòng)。與此同時(shí)，新增供應(yīng)的壓力也進(jìn)一步推升市場(chǎng)平均空置率水平。

2024年的中國經(jīng)濟(jì)，雖然面臨一些挑戰(zhàn)，但總體保持穩(wěn)定。這種穩(wěn)定性為寫字樓出租市場(chǎng)提供了一定的基礎(chǔ)支撐。然而，從整體辦公需求的恢復(fù)情況來看，略顯滯后，需求釋放的節(jié)奏仍然緩慢。全國辦公樓市場(chǎng)持續(xù)面臨需求增長動(dòng)力不足的挑戰(zhàn)，新租需求維持在低位。市場(chǎng)的活躍度主要依賴于企業(yè)的搬遷需求所帶動(dòng)，而非新增需求的強(qiáng)勁增長。這一現(xiàn)象的背后，有多重因素交織。一方面，隨著經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和升級(jí)，部分傳統(tǒng)行業(yè)面臨調(diào)整，對(duì)辦公空間的需求有所減少。另一方面，新興行業(yè)的發(fā)展雖然帶來了新的辦公需求，但這些需求往往更加靈活多變，不一定轉(zhuǎn)化為長期的、穩(wěn)定的寫字樓租賃需求。此外，政策環(huán)境的變化、市場(chǎng)競(jìng)爭的加劇以及企業(yè)成本控制的考慮等因素，也對(duì)辦公需求產(chǎn)生了影響。

2024年全國甲級(jí)辦公樓重點(diǎn)城市總體量

截至2024年上半年，中國14個(gè)重點(diǎn)城市的甲級(jí)辦公樓總體量同比增長5.2%。其中，北京、上海、廣州、深圳以及香港的總體量共計(jì)6，402萬平方米，同比增長5.3%。至2025年年末，14個(gè)城市合計(jì)仍將有近1，236萬平方米的新增供應(yīng)，約占目前總體量的14%。

其中，深圳、上海、廣州、成都的未來供應(yīng)量較為顯著。在2024年上半年，基于市場(chǎng)需求的弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)加之新增供應(yīng)的影響，中國甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金持續(xù)承壓。在仲量聯(lián)行追蹤的重點(diǎn)城市，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的平均租金均呈現(xiàn)不同程度跌幅。其中，部分城市的租金跌幅在上半年有所加速。眾多業(yè)主繼續(xù)調(diào)整租賃策略以保持其入駐率水平。與此同時(shí)，一些租戶利用市場(chǎng)租金優(yōu)勢(shì)以相對(duì)可控的成本，完成其辦公空間的升級(jí)或整合的需求。

上海是中國最大的國際經(jīng)濟(jì)中心和重要的國際金融中心，也是高速發(fā)展的貿(mào)易、航運(yùn)和科技創(chuàng)新中心。近年，上海的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型進(jìn)一步優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值繼續(xù)提高，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值穩(wěn)步增長。截至2024年上半年，上海甲級(jí)辦公樓總體量錄得1，790萬平方米。上海持續(xù)吸引并聚集眾多世界500強(qiáng)企業(yè)及國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)公司入駐及設(shè)立總部。金融服務(wù)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)仍為上海辦公樓市場(chǎng)的主要需求來源，而零售業(yè)則是上海辦公樓獨(dú)樹一幟的重要需求來源。

2024年全國甲級(jí)辦公樓重點(diǎn)城市租金和同比漲幅

租金水平是衡量寫字樓出租市場(chǎng)狀況的重要指標(biāo)之一。2024年上半年，全國主要城市的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金延續(xù)下行趨勢(shì)。業(yè)主普遍對(duì)市場(chǎng)基本面具有一定的走弱預(yù)期，多數(shù)希望以讓步租金的形式來維持經(jīng)營性收入的穩(wěn)定。這種趨勢(shì)在多個(gè)城市都有所體現(xiàn)，如上海、成都、北京、深圳和廣州等。 空置率則是反映市場(chǎng)供需關(guān)系的另一個(gè)重要指標(biāo)。目前，部分城市的辦公樓空置率出現(xiàn)上升，反映出市場(chǎng)需求不足的現(xiàn)狀。高空置率不僅意味著寫字樓的出租難度增加，也可能導(dǎo)致租金的進(jìn)一步下行。對(duì)于開發(fā)商和運(yùn)營商來說，降低空置率、提高出租率是當(dāng)務(wù)之急。

在行業(yè)需求方面，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)成為多個(gè)城市辦公樓市場(chǎng)的主要需求來源。特別是在北京、深圳等城市，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的租戶占比顯著。這一行業(yè)的快速發(fā)展和不斷創(chuàng)新，為寫字樓出租市場(chǎng)帶來了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。同時(shí)，傳統(tǒng)金融行業(yè)在部分城市仍占據(jù)重要地位，如深圳、上海等。這些行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，為寫字樓出租市場(chǎng)提供了一定的需求支撐。然而，隨著金融行業(yè)的不斷變革和調(diào)整，其對(duì)辦公空間的需求也可能發(fā)生變化。此外，專業(yè)服務(wù)行業(yè)也是寫字樓出租市場(chǎng)的重要需求來源之一。包括法律、會(huì)計(jì)等專業(yè)服務(wù)企業(yè)在多個(gè)城市的辦公樓市場(chǎng)中表現(xiàn)活躍。這些行業(yè)的發(fā)展和壯大，為寫字樓出租市場(chǎng)帶來了更多的潛在需求。在租戶結(jié)構(gòu)方面，大型企業(yè)和中小企業(yè)的需求差異值得關(guān)注。大型企業(yè)往往對(duì)辦公空間的需求更加穩(wěn)定、長期，而中小企業(yè)的需求則更加靈活多變。因此，寫字樓出租市場(chǎng)需要更加關(guān)注中小企業(yè)的需求特點(diǎn)，提供更加靈活、多樣化的租賃產(chǎn)品和服務(wù)。

圖表：2024年三季度上海核心區(qū)與次中心區(qū)子市場(chǎng)租金對(duì)比(人民幣每平方米每天)

2024年第三季度，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)周期性平穩(wěn)：需求小幅回暖，租金持續(xù)下探，市場(chǎng)空置率環(huán)比持平。預(yù)計(jì)2024年年底仍有大量供應(yīng)入市，租賃市場(chǎng)競(jìng)爭仍將較為激烈，對(duì)于有搬遷、升級(jí)需求的租戶而言則是有利時(shí)機(jī)。

2024年第三季度，錄得上海全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量1,705萬平方米。2024年三季度，上海寫字樓市場(chǎng)凈吸納量表現(xiàn)周期性平穩(wěn)，本季度凈吸納量達(dá)約14.8萬平米。

第三季度，上海的核心區(qū)和次中心區(qū)板塊均有新項(xiàng)目入市，錄得18.5萬平方米的新增供應(yīng)量。預(yù)計(jì)2024全年新增供應(yīng)量高達(dá)到123萬平方米，為近五年內(nèi)最高供應(yīng)。

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