專家稱中國住房還是不夠 房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展如何

• 2022年8月11日 ChenZeFang來源：互聯(lián)網(wǎng) 1478 98
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專家稱中國住房還是不夠!房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展如何？8月10日在第16屆中國投資年會上，北京大學(xué)國發(fā)院院長姚洋表示，改革開放以來這四十多年，我們的人均居住面積增長了19倍。即便住房面積增長了19倍，我們的人均居住面積依然很低，這就是因為房價過高的原因，很多住房都在

專家稱中國住房還是不夠!房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展如何？8月10日在第16屆中國投資年會上，北京大學(xué)國發(fā)院院長姚洋表示，改革開放以來這四十多年，我們的人均居住面積增長了19倍。即便住房面積增長了19倍，我們的人均居住面積依然很低，這就是因為房價過高的原因，很多住房都在空著，根本就沒有人住，談何人均居住面積呢?

由于房價過高，很多人買房都是小戶型，很少有人買得起大戶型，人均住房面積從一開始就選擇了小，即便再怎么平均也是小。還有就是公攤面積，很多樓盤的公攤面積大到全面積的三分之一，實際居住面積就這樣被直接大幅度縮減了一部分。但是，專家卻稱國際橫向一比較，我們的人均居住面積還沒有日本多，這么一比我們的住房還是不夠。

自2021年5月以來，房地產(chǎn)市場迅速進(jìn)入“寒冬”，至今已一年多。根據(jù)統(tǒng)計，排名前50的民營房企有七成以上出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張，甚至公開市場債務(wù)違約，上下游供應(yīng)商開始僅接受現(xiàn)金交易?？梢?，這不是個別企業(yè)出現(xiàn)了問題，而是整個行業(yè)出現(xiàn)了問題，問題帶有一定普遍現(xiàn)象。近期局部停貸現(xiàn)象一定程度上影響市場恢復(fù)信心。近幾年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了四大透支：

1)需求透支。根據(jù)國家統(tǒng)計局和克爾瑞數(shù)據(jù)，近五年累計成交74億平方米和63萬億元，占過去20年的41%和56%，也就是說僅用了5年時間，賣了過去20年56%的金額。

2)房價透支。過去20年，房價長期大漲，房價收入比從2015年的7.4攀升至8.9，近五年城市房價均價復(fù)合增長率達(dá)到7%。

3)支付力透支。過去十年，居民杠桿率上漲了6.68倍，個人住房貸款余額超過38萬億，部分城市杠桿率漲幅加大，甚至有些城市杠桿率超過200%。

4)供應(yīng)透支。70城廣義庫存達(dá)到10億平，新房入住率低，近3年70城商品住宅年均供應(yīng)近5億平方米。從重點25城來看，廣義庫存總量為3.3億平方米，按照銷售面積測算需要1.26年消化，其余45個城市則需要5年消化，許多城市暗藏風(fēng)險。

欲了解更多市場具體詳情可以點擊查看中研普華研究報告《2022-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報告》。

房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入情況

2021年房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入的TOP10分別是碧桂園、萬科、中國海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、華潤置地、新城控股、招商蛇口、旭輝控股集團(tuán)、綠城中國和中國金茂，其中前九的企業(yè)營業(yè)收入超過1000億元，而首位的碧桂園營收達(dá)到了5230.6億元，同比增長13.0%。

統(tǒng)計的21個企業(yè)里，只有合生創(chuàng)展集團(tuán)的增長率為負(fù)，增長率超過50%的有四個企業(yè)，分別是深圳控股、綠城中國、旭輝控股集團(tuán)和中國金茂，其中深圳控股的增長率達(dá)到了70.50%，綠城中國為52.4%，旭輝控股集團(tuán)和中國金茂分別為50.2%和50%。

根據(jù)已有35個企業(yè)的數(shù)據(jù)進(jìn)行排名，2021年房地產(chǎn)企業(yè)毛利率的TOP20依次是為合生創(chuàng)展集團(tuán)、深圳控股、寶龍地產(chǎn)、佳源國際控股、時代中國控股、華潤置地、雅居樂集團(tuán)、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、中國海外發(fā)展、中國海外宏洋集團(tuán)、龍光集團(tuán)、萬科A、越秀地產(chǎn)、德信中國、中駿集團(tuán)控股、合景泰富集團(tuán)、新城控股、金輝控股和旭輝控股集團(tuán)，排名第一的合生創(chuàng)展集團(tuán)的增長率為現(xiàn)有數(shù)據(jù)最低值，同比下降20.7%。2021年銷售額排名第三的碧桂園毛利率為17.70%，未能排到統(tǒng)計的35個企業(yè)中的前二十，毛利率同比下降了4.1%。

根據(jù)我們的《中國住房存量測算報告》，2020年中國城鎮(zhèn)住房套戶比為1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，中國住房整體已經(jīng)靜態(tài)平衡。經(jīng)過20多年的高速增長，房地產(chǎn)增量時代已經(jīng)基本結(jié)束，全國房子建得差不多了。

中國房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展前景分析

長遠(yuǎn)看，中國住房進(jìn)入存量時代，取消預(yù)售制有助于降負(fù)債降杠桿，保障房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，不再把風(fēng)險甩給老百姓和社會。取消預(yù)售制，改為現(xiàn)房銷售，并配套房企債務(wù)重組、復(fù)工保交樓、恢復(fù)市場信心和房地產(chǎn)長效機制。進(jìn)而實現(xiàn)房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展，老百姓安居樂業(yè)，社會長治久安。對購房者、金融機構(gòu)、監(jiān)管機構(gòu)、房企各方都是有利的。

從各方面形勢來看，房地產(chǎn)到了出手的臨界點，在堅持“房住不炒”的前提下，按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，當(dāng)前關(guān)鍵是三大任務(wù)：穩(wěn)樓市、保交樓和房企重組，通過放松前期偏緊的調(diào)控政策支持剛需和改善型需求，通過壓實地方主體責(zé)任建立房地產(chǎn)紓困基金并配套金融工具支持保交樓保穩(wěn)定，通過支持優(yōu)質(zhì)房企尤其民營房企并配套AMC等進(jìn)行行業(yè)內(nèi)并購重組。作為國民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)，房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)。相信經(jīng)過長短結(jié)合的措施，加上以“城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅”為主的二次房改，中國房地產(chǎn)市場有望實現(xiàn)軟著陸。

面對俄烏沖突、中美貿(mào)易摩擦、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大等多重挑戰(zhàn)，穩(wěn)房市是穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤的客觀需要，穩(wěn)房市對于穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、防風(fēng)險和保民生具有重要意義。業(yè)界人士認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢不容樂觀，并通過經(jīng)濟(jì)增長、投資、財政收入、金融、居民財富效應(yīng)、就業(yè)、社會穩(wěn)定等七大渠道快速傳導(dǎo)，影響經(jīng)濟(jì)社會穩(wěn)定大局。

大數(shù)據(jù)時代下信息的重要性越發(fā)凸顯，獲得行業(yè)數(shù)據(jù)，并分析使用行業(yè)數(shù)據(jù)不僅可節(jié)約時間，降低成本，亦可優(yōu)化整體決策。欲了解更多市場具體詳情可以點擊查看中研普華研究報告《2022-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報告》。

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