深圳擬推出共有產權住房 中國房地產發(fā)展機遇分析

• 吳智聰 2023年1月29日 來源：互聯(lián)網 755 45
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深圳擬推“共有產權住房” 售價約為土地出讓時市場價的一半，將降低中低收入群體購房成本

深圳市住建局官網發(fā)布四份與保障性住房相關的征求意見文件。根據其中的《深圳市共有產權住房管理辦法(征求意見稿)》，深圳擬推出共有產權住房，為封閉流轉、滿五年可轉，售價約為土地出讓時市場價的一半。

政府與購房人共有產權

該意見稿對“共有產權住房”作出定義：指政府提供政策支持，主要采用市場化方式建設籌集，限定套型面積、銷售價格、使用和處分權利等，面向符合條件的居民供應，實行政府與購房人按份共有產權的住房。

共有產權住房主要面向符合條件的戶籍居民供應。深圳市政府根據住房供需情況，逐步將常住居民納入供應范圍。

對于申請條件，要求深戶、在深繳納社保滿5年、無自有住房、未在深圳市享受過購房優(yōu)惠政策、5年內未在深圳市轉讓過或因離婚分割過自有住房等。

共有產權住房銷售價格按照土地出讓時市場參考價格的50%左右確定，單套住房銷售價格根據項目銷售均價，結合樓層、朝向等因素確定。

簽訂合同滿5年可轉讓

共有產權住房實行產權按份共有，購房人產權份額按照項目銷售均價占市場參考價格的比例確定，原則上不低于50%，同批次銷售的同一項目的產權份額相同;其余部分為政府產權份額。

共有產權住房實行產權封閉流轉，簽訂買賣合同未滿5年需退出的，應當向代持機構申請收購個人產權份額;簽訂買賣合同滿5年的，購房人可面向符合條件的對象轉讓個人產權份額或者申請收購。

中國房地產發(fā)展機遇分析

《“十四五”擴大內需戰(zhàn)略實施方案》提出，要加強房地產市場預期引導，探索新發(fā)展模式。次日，國務院副總理劉鶴在第五輪中國-歐盟工商領袖和前高官對話上發(fā)言中提到，房地產是國民經濟的支柱產業(yè)。12月15日至16日召開的中央經濟工作會議，再次強調了房地產對經濟恢復的重要性。

“十四五”時期將完善住房市場體系和住房保障體系，加快構建高端有市場、低端有保障的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。對于住房市場體系，繼續(xù)堅持“房 住不炒、因城施策”的政策主基調，強化城市政府主體責任，更好地落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長期調控目標。

三四線城市市場量價或繼續(xù)下行，多個城市庫存量較大，房價仍面臨一定調整壓力。2023年，在疫情防控形勢逐漸改善的情況下，部分長三角、珠三角三四線城市在強基本面下，市場有望逐漸企穩(wěn)恢復。不過，多個城市可售面積出清周期超20個月，房價調整態(tài)勢或延續(xù)。

中央經濟工作會議明確，有效防范化解重大經濟金融風險，要確保房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善資產負債狀況。

房地產平穩(wěn)健康發(fā)展事關金融市場穩(wěn)定和宏觀經濟發(fā)展全局，同時提出了房地產企業(yè)股權融資5項優(yōu)化措施，即“第三支箭”，落實證監(jiān)會主席易會滿前期表態(tài)，促進房地產市場盤活存量、防范風險、轉型發(fā)展，更好地服務穩(wěn)定宏觀經濟大盤。

隨著改善型住房超越剛需成為當前最重要的市場支撐，以多孩、投親養(yǎng)老、職住距離等需求為核心的相關支持政策的市場影響力也將逐步凸顯，各重點城市房市支持政策或將由此展開。

2023中國房地產行業(yè)趨勢預測

中共二十大的召開明確了未來五年中國式現代化的發(fā)展方向，從房地產相關部分來看，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。”表述與“十九大”報告中的一致。從房地產相關表態(tài)來看，“二十大”表述與“十九大”相對一致。

近日，一年一度的中央經濟工作會議在京召開，會議分析了當前經濟形勢，部署2023年經濟工作。保交樓、保民生、保穩(wěn)定，有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡……本次會議對房地產領域的重要表述和部署引起了業(yè)內的高度關注。

未來房地產政策主基調將繼續(xù)堅持“房住不炒”定位，強化住房的居住功能，弱化住房的金融屬性，嚴防房地產過度金融化、泡沫化。展望2023年,樓市銷售預計處于“U“型的底部抬升階段。整體來看,隨著疫情防控政策持續(xù)優(yōu)化,社會經濟逐漸復蘇,疊加房企信用逐步修復,樓市寬松政策持續(xù)顯效,市場信心或有望修復,2023年房地產市場預計將逐漸企穩(wěn)。

對于2023年的樓市走向，近日召開的中央經濟工作會議首提，扎實落實好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”各項工作的“三保”政策。對于接下來的工作安排，將會以保穩(wěn)定、防風險雙軌主導，促進房地產市場恢復活力。

房地產投資市場分析2023

數據顯示，2022年房地產市場整體規(guī)?；氐搅私昵啊ｋS著2023年新一輪支持措施的落地，行業(yè)信心提升，房企銷售將會發(fā)生明顯改善。房企要平衡安全與發(fā)展，迎接行業(yè)新周期。房地產行業(yè)的韌性猶在，行業(yè)發(fā)展將進入新常態(tài)。

政策層面，2022年四季度以來，多部門陸續(xù)出臺房地產行業(yè)融資利好政策，從信貸、債券、股權等方面為行業(yè)融資提供支持。1月10日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會。會議要求，要有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，實施改善優(yōu)質房企資產負債表計劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經營、資質良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質房企，開展“資產激活”“負債接續(xù)”“權益補充”“預期提升”四項行動，綜合施策改善優(yōu)質房企經營性和融資性現金流，引導優(yōu)質房企資產負債表回歸安全區(qū)間。

近日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制。業(yè)內分析師表示，此次政策給予了房價疲軟的城市自主下調房貸利率的權限，充分體現了對首套購房、剛需購房的支持。

隨著房地產行業(yè)“三支箭”(債券融資、信貸融資、股權融資)等政策落地，多個融資渠道快速修復，2022年末融資規(guī)模出現翹尾跡象。機構預計，2023年各項金融支持政策將會持續(xù)推進，房地產行業(yè)主要融資渠道有望進一步順暢。

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