2023城中村改造行業(yè)市場機遇深度分析

• 方蔓桃 2023年10月11日 來源：百度 340 15
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近年來，中國發(fā)布多項政策以進一步推進城鎮(zhèn)化的建設(shè)?！秶窠?jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》中要求，加快推進城市更新，改造提升老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能，推進老舊樓宇改造。

伴隨著中國工業(yè)化進程持續(xù)推進，人口快速穩(wěn)定地向工業(yè)化程度較高的城市流入，從而持續(xù)推動中國城鎮(zhèn)化建設(shè)。近20年來，隨著中國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)持續(xù)推進，中國城鎮(zhèn)化率快速且穩(wěn)定地提升。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至2022年年末，中國城鎮(zhèn)化率超過65%。然而，從全球發(fā)達國家的發(fā)展歷程來看，中國城鎮(zhèn)化具備巨大潛力與空間。目前，全球發(fā)達國家的城鎮(zhèn)化率基本達到80%左右，根據(jù)世界銀行的數(shù)據(jù)，2020年美國城鎮(zhèn)化率接近83%，日本則接近92%。相比之下，2022年中國65.22%的城鎮(zhèn)化率仍有較大的提升空間，未來中國還需持續(xù)在城鎮(zhèn)化建設(shè)中加大投入。

近年來，中國發(fā)布多項政策以進一步推進城鎮(zhèn)化的建設(shè)?！秶窠?jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》中要求，加快推進城市更新，改造提升老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能，推進老舊樓宇改造。

如果你想了解城中村改造行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機會風險、發(fā)展策略與投資建議等進行了分析……我們研究院撰寫的《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》。重點分析了城中村改造行業(yè)將面臨的機遇與挑戰(zhàn)，對城中村改造行業(yè)未來的發(fā)展趨勢及前景作出審慎分析與預(yù)測。

根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，目前我國共有7個超大城市(城區(qū)常住人口1000萬以上)和14個特大城市(城區(qū)常住人口500萬至1000萬)。超大特大城市是帶動區(qū)域乃至國家經(jīng)濟社會發(fā)展的關(guān)鍵增長極。從國際上看，此類城市也都面臨著一些共性化挑戰(zhàn)，如城市土地資源嚴重短缺、居住成本偏高等。城市內(nèi)部發(fā)展不均衡，因為各種原因在相對中心的區(qū)域形成了‘城中村’。

多地早在去年就已經(jīng)制定好了城中村改造方案。比如武漢最早在去年下半年就公布過計劃，今年6月12日就印發(fā)了《全市中心城區(qū)城市更新及房屋征收計劃的通知》。本次國常會的指導(dǎo)意見，是審議通過程序，在全國范圍內(nèi)更加具有指導(dǎo)作用，穩(wěn)步推行。

超大、特大城市的判定依據(jù)，城區(qū)常住人口是核心指標。說明政策導(dǎo)向在于抓中心，抓核心，重視城市板塊的傳導(dǎo)作用，從核心到非核心傳導(dǎo)，以城中村改造賦能城市長遠發(fā)展，有利于打破現(xiàn)有的城區(qū)樓市發(fā)展瓶頸，修復(fù)價格體系。

城中村改造應(yīng)當充分調(diào)動各方面的積極性，以改善城中村綜合環(huán)境，完備城市公共服務(wù)功能，構(gòu)建和諧社區(qū)為目的，堅持政府主導(dǎo)、市場運作、利民益民、科學規(guī)劃、綜合改造的原則，依法保護農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的合法權(quán)益，積極穩(wěn)妥地推進。城中村改造方案，應(yīng)當根據(jù)城中村改造專項規(guī)劃和區(qū)域城市功能的要求，以及城中村改造綜合用地專項規(guī)劃指標，統(tǒng)籌考慮村民安置、環(huán)境風貌和經(jīng)濟發(fā)展等因素，充分聽取村民意見，由區(qū)城中村改造辦公室組織編制。

城中村改造是指對特定城市建成區(qū)，包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等，根據(jù)城市規(guī)劃進行綜合整治，功能改變或者拆除重建的活動。城中村改造是城市更新的一部分，不僅包含了工商業(yè)，甚至是可改變其功能性質(zhì)的改造。

與簡單的為了改善居住環(huán)境的棚改不同，城中村改造更像是為了深度挖掘城市價值而進行的一場“外科手術(shù)”，讓這些超大特大城市的價值被更好地挖掘。被改造的板塊會顯著提升宜居價值與板塊功能，為區(qū)域賦能城市發(fā)展紅利。這是正向發(fā)展帶來的房產(chǎn)價值。

所以，當前形勢會更加傾向于用更市場化的手段來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的貨幣化棚改手段進行，也就是文件中表述的“充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用”。

慢工出細活。本次城中村改造并不是“接水”與“放水”，而是打造核心強城，高質(zhì)量發(fā)展。未來，非核心城市將圍繞核心城市協(xié)同發(fā)展，核心城市高質(zhì)量發(fā)展，做大做強，非核心城市做細做精，無論是樓市格局還是產(chǎn)業(yè)格局都會有較大且深遠的變化。

2023年以來，城中村改造多次被中央重要會議提及。在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造，是站在戰(zhàn)略全局高度作出的具有重大而深遠意義的工作部署。城中村改造的推進，關(guān)乎民生福祉，也有助于促進經(jīng)濟社會發(fā)展。

城中村改造行業(yè)市場機遇分析

2019年以來，城市更新熱度持續(xù)上升。2021年3月，《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》正式發(fā)布，《綱要》提出要實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升，奠定了“十四五”時期以及未來十余年城市更新在我國新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中的重要地位!在這樣的背景下，企業(yè)圍繞城市更新賽道的布局進一步加速。中指研究院梳理了2021年初以來城市更新行業(yè)相關(guān)動態(tài)，總結(jié)最新發(fā)展特征，為企業(yè)在未來參與城市更新行動提供參考。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前品牌房企已大量布局城市更新市場，項目主要集中于珠三角、長三角以及京津和成渝地區(qū)重點城市，其中深圳、廣州和東莞房企布局最多，是城市更新企業(yè)的主要聚集地。從布局趨勢來看，除了以廣東省作為城市更新的主戰(zhàn)場外，企業(yè)也逐步向其他高能級的一二線城市尋求更多的城市更新投資機遇。

超大特大城市是當前推進城中村改造的主要范圍。按照城區(qū)常住人口1000萬以上的城市為超大城市，城區(qū)常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市劃分，根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，全國目前有7個超大城市和14個特大城市。超大特大城市實現(xiàn)了快速發(fā)展，但這些城市的城中村可以說是經(jīng)濟社會發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)。城中村作為存量房源地，是很多超大特大城市外來建設(shè)者等新市民、青年人奮斗的第一個落腳點。城中村布局凌亂、房屋破舊密集、公共服務(wù)缺失、環(huán)境衛(wèi)生條件相對較差，與光鮮亮麗的城市核心區(qū)域形成較大反差。

目前，超大特大城市中相當一部分城中村的核心功能是提供大量的出租屋，這些房屋位置好、面積小、租金低，為租客日常工作生活提供了很大的便利性。如何在提升城中村硬件條件和配套設(shè)施、解決安全隱患的同時，保障租客的相關(guān)權(quán)益，是需要各方綜合考慮的重點和難點之一。

上海市提出，預(yù)計到2025年，中心城區(qū)周邊城中村改造項目全面啟動;到2027年，中心城區(qū)周邊城中村改造項目全面完成。上海市出臺了一系列的政策支撐城中村改造推進。在改造方式、改造主體認定、土地出讓政策、財稅支持、融資支持、資金平衡等方面有比較完整的政策設(shè)計，也充分考慮了市場化機制的參與。

城市更新是在“城”的基礎(chǔ)上進行再改造，需要實現(xiàn)更加多元化的訴求，因此國企參與城市更新具有明顯的優(yōu)勢。大型國有企業(yè)內(nèi)部普遍存在需要盤活的存量土地，業(yè)務(wù)開展的過程中也能夠發(fā)揮體制優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和融資優(yōu)勢，具有極大的內(nèi)在動力參與城市更新行動。從近期企業(yè)城市更新業(yè)務(wù)動態(tài)來看，主要還是以國企為主。特別是近期參與城市更新基金的企業(yè)也以央企、國企為主。此外，個別城市近期也從政策層面鼓勵市屬國企參與城市更新，這也將進一步推動國企更加積極參與城市更新。

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  2023-2028年城中村改造行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告

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