央行：落實(shí) 調(diào)降 推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式轉(zhuǎn)型 城中村改造助力穩(wěn)增長(zhǎng)

• 李波 2023年9月27日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 743 44
• 繁體

中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)2023年第三季度(總第102次)例會(huì)于9月25日在北京召開(kāi)。會(huì)議指出，因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，落實(shí)新發(fā)放首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，調(diào)降首付比和二套房貸利率下限，推動(dòng)降低存量首套房貸利率落地見(jiàn)

中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)2023年第三季度(總第102次)例會(huì)于9月25日在北京召開(kāi)。

會(huì)議指出，因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，落實(shí)新發(fā)放首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，調(diào)降首付比和二套房貸利率下限，推動(dòng)降低存量首套房貸利率落地見(jiàn)效，加大對(duì)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

會(huì)議還提到，完善市場(chǎng)化利率形成和傳導(dǎo)機(jī)制，發(fā)揮央行政策利率引導(dǎo)作用，釋放貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率改革和存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制效能，推動(dòng)企業(yè)融資和居民信貸成本穩(wěn)中有降。

新聞多一點(diǎn)

25日，存量首套住房貸款利率調(diào)整正式實(shí)施。據(jù)多家銀行此前公告，對(duì)于參考貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)定價(jià)的存量浮動(dòng)利率首套房貸款，25日后主動(dòng)批量調(diào)整貸款利率，無(wú)需借款人額外操作。

“預(yù)計(jì)超過(guò)九成符合條件的借款人在第一時(shí)間充分享受政策紅利，其他借款人的存量房貸利率也將在10月底前完成調(diào)整。”

人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示，大部分符合要求的存量首套房貸款利率將降至LPR，2022年5月以后的將降至LPR減20個(gè)基點(diǎn)，直接下調(diào)至政策下限。

招聯(lián)首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼分析說(shuō)：“預(yù)計(jì)未來(lái)央行將繼續(xù)有序降低政策利率，引導(dǎo)LPR尤其是5年期以上LPR繼續(xù)下行，進(jìn)一步減輕居民消費(fèi)住房負(fù)擔(dān)，降低企業(yè)中長(zhǎng)期信貸成本?！?/p>

城中村改造是城市更新的一個(gè)類(lèi)別，由于產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、功能多樣、利益主體多元，城中村改造一直是土地再開(kāi)發(fā)和城市更新的重點(diǎn)、難點(diǎn)。

與近幾年政策持續(xù)發(fā)力的老舊小區(qū)改造不同，城中村改造已在各城市較早開(kāi)展，但此前并未形成從中央到地方的完整政策體系和實(shí)施細(xì)則。

城中村改造范圍大致可以劃分成三類(lèi)：1、?；镜呐涮自O(shè)施，例如和居民生活直接關(guān)系的水、電、氣、路等市政基礎(chǔ)設(shè)施的維修完善等;2、提升類(lèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，例如停車(chē)場(chǎng)、活動(dòng)室、物業(yè)用房等公共活動(dòng)場(chǎng)地;

3、完善公共服務(wù)類(lèi)的內(nèi)容，包括完善社區(qū)的養(yǎng)老、撫幼、文化室、醫(yī)療、助餐、家政、快遞、便民、便利店等設(shè)施。在大的框架下，各個(gè)區(qū)域改造有細(xì)微差距，部分地區(qū)還對(duì)改造范圍做了更細(xì)的劃定。

城中村改造助力穩(wěn)增長(zhǎng)

央行在會(huì)議中提到，要“加大城中村改造、平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保障性住房建設(shè)等金融支持”。

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，特別是在當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，如何在保持財(cái)政穩(wěn)健的同時(shí)，通過(guò)有效的項(xiàng)目和策略刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，成為了當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的焦點(diǎn)。

城中村改造，作為近年來(lái)頻繁被提及的城市更新方式，不僅關(guān)乎數(shù)百萬(wàn)城市居民的居住條件和生活質(zhì)量，更在經(jīng)濟(jì)層面扮演了穩(wěn)增長(zhǎng)的關(guān)鍵角色。

相較于過(guò)往的棚戶區(qū)改造，城中村改造在多方面均有明顯差異。改造對(duì)象上，兩者地理與房屋屬性上有一定差異。項(xiàng)目體量上，棚改的幅度高于城中村。資金來(lái)源上，“棚改”時(shí)期主要通過(guò)央行與政策行的金融工具注資。

本輪城中村改造強(qiáng)調(diào)地方政府引導(dǎo)多元投融資機(jī)制。補(bǔ)償方式上，棚改主要采取貨幣化安置，城中村改造可能通過(guò)房票等方式進(jìn)行實(shí)物補(bǔ)償。

根據(jù)中研普華研究院撰寫(xiě)的《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》顯示：

城中村改造發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析

7月以來(lái)，“城中村改造”提速，不僅迎來(lái)頂層政策落地，并在中央會(huì)議上多次被提及，預(yù)期未來(lái)將成為城市更新與城市發(fā)展的重點(diǎn)抓手。隨著城中村改造進(jìn)入到實(shí)操階段，多個(gè)城市已積極跟進(jìn)，對(duì)于企業(yè)代建來(lái)說(shuō)也是分享紅利、實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)突破的重要機(jī)遇。

從目前來(lái)看，城中村改造在各地已經(jīng)逐步推進(jìn)。廣州2023年計(jì)劃推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目。深圳2023年計(jì)劃推進(jìn)4.9萬(wàn)套(間)城中村規(guī)模化品質(zhì)化改造提升項(xiàng)目。而在2023-2025年，上海計(jì)劃安排新啟動(dòng)30個(gè)“城中村”改造項(xiàng)目，每年新啟動(dòng)10個(gè)改造項(xiàng)目。

未來(lái)城中村改造有望成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最重要的增量業(yè)務(wù)來(lái)源，既是重要的民生工程，又是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量。隨著城中村改造不斷推進(jìn)，有望帶動(dòng)我國(guó)建筑材料的需求，未來(lái)將給相關(guān)行業(yè)帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇。

本次城中村改造的城市范圍相對(duì)確定，初期涵蓋全國(guó)19個(gè)超大特大城市。這些城市長(zhǎng)期承載著人口流入，對(duì)解放核心地塊的需求較為迫切。同時(shí)出于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、市容治安管理等需要，城中村的優(yōu)化改造勢(shì)在必行。

超大特大城市核心區(qū)塊面積的釋放，是城中村改造帶來(lái)的首重利好，各超大特大城市將充分把握城中村改造帶來(lái)的增量發(fā)展機(jī)遇，助力實(shí)現(xiàn)城市長(zhǎng)期高質(zhì)量穩(wěn)增長(zhǎng)。

城中村改造將釋放大量城市中心的優(yōu)質(zhì)地段，為房地產(chǎn)行業(yè)解決了核心區(qū)域土地供給不足的客觀限制。本次城中村改造通過(guò)整理盤(pán)活核心區(qū)域中的城中村土地，在核心區(qū)位增加土地供給，滿足市場(chǎng)對(duì)于核心區(qū)位房產(chǎn)的需求。

需求較高的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，疊加政策帶來(lái)的資金助力，房地產(chǎn)企業(yè)在參與該類(lèi)項(xiàng)目時(shí)風(fēng)險(xiǎn)較小，有望獲得高額投資回報(bào)。

從中央表態(tài)來(lái)看，超大特大城市城中村改造以地方政府為責(zé)任主體，實(shí)施市場(chǎng)化主導(dǎo)、多渠道籌資、留拆改并舉、多業(yè)態(tài)結(jié)合的開(kāi)發(fā)方式，給予地方較大的靈活性。地方層面，廣州、合肥、鄭州等多地文件提出了城中村改造模式和安置方式的原則，具體措施尚待落地。

7 月 17 日，廣州住建局發(fā)布關(guān)于征集《廣州市城中村改造條例(征求意見(jiàn)稿)》意見(jiàn)的公告，就城中村改造的房屋征收、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、補(bǔ)償安置等 8 大問(wèn)題征求意見(jiàn);

7 月 28 日，合肥市提出探索城中村改造土地供應(yīng)“定向掛牌、協(xié)議出讓”、推動(dòng)貨幣化安置、房票安置等多元化安置方式;

8 月 3 日，鄭州提出城中村改造以貨幣化安置為主;8 月 17日，南昌提出對(duì)未開(kāi)工建設(shè)的安置房征收項(xiàng)目推行貨幣化和房票安置模式;

9 月 1 日，廣州召開(kāi)全市城中村改造工作推進(jìn)會(huì)暨廣州安居集團(tuán)成立大會(huì)。根據(jù)廣州日?qǐng)?bào)，今年 1-7 月，廣州新批復(fù) 10 個(gè)城中村改造項(xiàng)目，12 個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工。

廣州城中村改造將采取“依法征收，凈地出讓”新模式，在 4 個(gè)重點(diǎn)片區(qū)開(kāi)展試點(diǎn)工作，并將加快制定《廣州市城中村改造條例》，力爭(zhēng)年底前出臺(tái)。

經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，政府有更充足的資金進(jìn)行城中村改造建設(shè)，從而刺激了本地區(qū)城中村改造行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展;反之，經(jīng)濟(jì)較為落后的地區(qū)受制于城中村改造建設(shè)資金的缺乏，進(jìn)而影響當(dāng)?shù)貐^(qū)城中村改造市場(chǎng)的發(fā)展。

城中村改造流程是怎樣的?

城中村改造可劃分為“前期準(zhǔn)備→引入合作方→方案審批→拆遷騰地→土地整理→土地收儲(chǔ)→土地出讓→二級(jí)開(kāi)發(fā)→交付運(yùn)營(yíng)”幾個(gè)主要階段。

前期準(zhǔn)備涉及城中村項(xiàng)目的申報(bào)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查、方案編制，改造主體可由政府授權(quán)指定，也可引入社會(huì)資本合作方。

項(xiàng)目方案擬定后，需經(jīng)村民大會(huì)表決同意并逐級(jí)上報(bào)審批，獲得批復(fù)后，一級(jí)開(kāi)發(fā)主體負(fù)責(zé)征地、拆遷、安置、補(bǔ)償工作，土地整理完成后由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地收儲(chǔ)。

若為一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，一級(jí)開(kāi)發(fā)商可以低價(jià)鎖定二級(jí)拿地。二級(jí)開(kāi)發(fā)階段包括商品房、安置房、商業(yè)配套、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后付運(yùn)營(yíng)并進(jìn)入回收期。

城中村改造資金從哪來(lái)?

城中村改造的資金來(lái)源為“財(cái)政+專項(xiàng)債+金融機(jī)構(gòu)融資+改造主體自籌+社會(huì)資本”。財(cái)政可通過(guò)直接投資、資本金注入、投資補(bǔ)助、貸款貼息、規(guī)費(fèi)減免等起到撬動(dòng)作用。

專項(xiàng)債資金成本低、?？顚Ｓ茫箜?xiàng)目資金自平衡，支持規(guī)模取決于專項(xiàng)債總額度、發(fā)行節(jié)奏、城中村項(xiàng)目?jī)?chǔ)備情況。

金融機(jī)構(gòu)方面，政策行、商業(yè)銀行均可為城中村改造提供貸款支持。國(guó)企平臺(tái)或房企作為改造主體，也可通過(guò)自有資金、銀行貸款、信托、債券、資產(chǎn)證券化等籌集資金。

此外，社會(huì)資本可通過(guò)城市更新基金、PPP、ABO、投資人+EPC等模式參與城中村改造。改造規(guī)模較小的項(xiàng)目，部分資金可由村民自籌。

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。城中村改造行業(yè)報(bào)告對(duì)中國(guó)城中村改造行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)格局及市場(chǎng)供需形勢(shì)進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。

還重點(diǎn)分析了重點(diǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對(duì)未來(lái)幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進(jìn)行了專業(yè)的預(yù)判。

本報(bào)告同時(shí)揭示了城中村改造市場(chǎng)潛在需求與潛在機(jī)會(huì)，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對(duì)政府部門(mén)也具有極大的參考價(jià)值。

同時(shí)包含大量的數(shù)據(jù)、深入分析、專業(yè)方法和價(jià)值洞察，可以幫助您更好地了解行業(yè)的趨勢(shì)、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。

想了解關(guān)于更多城中村改造行業(yè)專業(yè)分析，可點(diǎn)擊查看中研普華研究院撰寫(xiě)的《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》。

• 相關(guān)深度報(bào)告REPORTS

  

  2023-2028年城中村改造行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告

  中研普華通過(guò)對(duì)城中村改造行業(yè)長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，分析城中村改造行業(yè)需求、供給、經(jīng)營(yíng)特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提...

  查看詳情

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡