從“空間更新”升級為“城市進(jìn)化”，2025年舊城改造行業(yè)深度調(diào)研

舊城改造是指對城市建成區(qū)內(nèi)因基礎(chǔ)設(shè)施老化、功能退化或不符合現(xiàn)代城市發(fā)展需求的區(qū)域進(jìn)行系統(tǒng)性更新，涵蓋住宅、商業(yè)、公共設(shè)施及工業(yè)用地等多維度改造，通過優(yōu)化空間布局、完善基礎(chǔ)設(shè)施、修復(fù)生態(tài)環(huán)境與傳承歷史文脈，實(shí)現(xiàn)城市空間從“增量擴(kuò)張”向“存量提質(zhì)”轉(zhuǎn)型。其核心目標(biāo)包括提升居民生活質(zhì)量、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級、增強(qiáng)城市韌性，并推動(dòng)綠色低碳技術(shù)應(yīng)用，形成“民生改善+經(jīng)濟(jì)激活+文化傳承”三位一體的可持續(xù)發(fā)展模式。

一、行業(yè)發(fā)展背景與現(xiàn)狀

1. 宏觀經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)

2020-2024年，中國經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長，GDP年均增速約5.3%，固定資產(chǎn)投資年均增長4.8%，工業(yè)增加值穩(wěn)步提升，為舊城改造提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2024年居民人均可支配收入達(dá)4.8萬元，城鎮(zhèn)化率提升至68%，流動(dòng)人口規(guī)模超3.8億，城市擴(kuò)張與居民生活水平提升直接推動(dòng)了舊改需求。

2. 政策支持

國家層面密集出臺政策，如《“十四五”城市更新行動(dòng)方案》《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的指導(dǎo)意見》，明確到2025年基本完成2000年前建成老舊小區(qū)改造任務(wù)。2023年中央財(cái)政安排超2000億元專項(xiàng)資金，并鼓勵(lì)社會(huì)資本通過REITs、PPP等模式參與。

3. 市場規(guī)模與區(qū)域差異

2024年全球舊城改造市場規(guī)模中，亞洲占比達(dá)48%(主要為中國)，中國市場規(guī)模突破1.2萬億元，年復(fù)合增長率達(dá)12%。一線城市如上海、深圳、廣州等地改造進(jìn)程領(lǐng)先，2023年上海批準(zhǔn)62個(gè)“城中村”項(xiàng)目，深圳通過首部城市更新立法推動(dòng)產(chǎn)城融合。

二、供需分析

1. 供給端

供應(yīng)主體：以國企和頭部房企為主導(dǎo)，如萬科、保利等企業(yè)通過“綜合整治+產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入”模式參與舊改，2024年TOP10企業(yè)市占率達(dá)35%。

供應(yīng)瓶頸：土地權(quán)屬復(fù)雜(集體土地占比超40%)、拆遷成本高(一線城市平均成本超2萬元/㎡)及規(guī)劃協(xié)調(diào)難度大。

2. 需求端

剛性需求：2023年全國需改造老舊小區(qū)約22萬個(gè)，涉及居民超4200萬戶，其中60%以上集中于超大特大城市。

升級需求：從“外觀改造”轉(zhuǎn)向“功能提升”，如加裝電梯(滲透率不足20%)、智慧社區(qū)(覆蓋率不足15%)等。

3. 供需矛盾

結(jié)構(gòu)性失衡：三四線城市改造進(jìn)度滯后，資金缺口達(dá)30%;一線城市則面臨產(chǎn)業(yè)空間不足與歷史文化保護(hù)的矛盾。

政策依賴性高：約70%項(xiàng)目依賴政府補(bǔ)貼，市場化融資占比不足25%。

三、產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)

舊城改造產(chǎn)業(yè)鏈涵蓋上中下游多個(gè)環(huán)節(jié)：

1. 上游：

建材與設(shè)備：綠色建材(滲透率約35%)、智能安防設(shè)備(市場規(guī)模年增20%)。

規(guī)劃與設(shè)計(jì)：BIM技術(shù)應(yīng)用率提升至50%，歷史街區(qū)保護(hù)設(shè)計(jì)需求增長。

2. 中游：

施工與改造：裝配式建筑占比提升至30%，老舊管網(wǎng)更新市場規(guī)模超2000億元。

模式創(chuàng)新：PPP模式(占比15%)、TOD開發(fā)(如廣州琶洲村項(xiàng)目)。

3. 下游：

運(yùn)營與服務(wù)：物業(yè)管理(市場規(guī)模年增18%)、社區(qū)商業(yè)(老舊小區(qū)商業(yè)面積缺口達(dá)40%)。

產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入：深圳南頭古城通過“文化+科技”模式，帶動(dòng)周邊租金上漲30%。

四、未來發(fā)展趨勢

1. 政策導(dǎo)向深化

“留改拆”并舉：2025年歷史文化街區(qū)保護(hù)率目標(biāo)達(dá)90%，北京、上海劃定更新單元控制性規(guī)劃。

金融創(chuàng)新：基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)擴(kuò)容至舊改領(lǐng)域，2024年發(fā)行規(guī)模超500億元。

2. 技術(shù)賦能

智慧化改造：AIoT技術(shù)應(yīng)用(如智慧停車、能耗管理)覆蓋率將提升至50%。

綠色低碳：零碳社區(qū)試點(diǎn)(如深圳大沖村)推廣，綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行率目標(biāo)達(dá)100%。

3. 市場格局演變

多元化主體參與：央企與民企合作(如華潤+萬科)、外資進(jìn)入(如黑石收購上海舊改項(xiàng)目)。

區(qū)域分化加劇：長三角、大灣區(qū)舊改規(guī)模占比超50%，中西部通過政策性銀行支持加速。

4. 產(chǎn)城融合

產(chǎn)業(yè)升級導(dǎo)向：廣州黃埔舊改引入生物醫(yī)藥集群，帶動(dòng)區(qū)域GDP年增12%。

五、挑戰(zhàn)與建議

風(fēng)險(xiǎn)提示：拆遷糾紛(占項(xiàng)目延期主因的40%)、資金鏈斷裂(中小房企風(fēng)險(xiǎn)敞口超30%)。

對策建議：

完善土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，推廣“地票”制度試點(diǎn)。

設(shè)立舊改專項(xiàng)基金，引導(dǎo)險(xiǎn)資、養(yǎng)老金等長期資本進(jìn)入。

結(jié)論：2025年舊城改造行業(yè)處于“技術(shù)重構(gòu)場景、綠色定義價(jià)值、全球重塑邊界”的變革期，呈現(xiàn)“智能化主導(dǎo)、低碳化托底、全球化破局”三大特征。未來，舊城改造將從“空間更新”升級為“城市進(jìn)化”，通過技術(shù)迭代、模式創(chuàng)新與生態(tài)共建，推動(dòng)全球城市可持續(xù)發(fā)展，成為重塑全球城市競爭格局的核心力量。

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