長(zhǎng)租公寓行業(yè)全景調(diào)研 長(zhǎng)租公寓新格局正在形成中

• 吳澳燕 2022年12月6日 來(lái)源：百度百科 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 國(guó)際金融報(bào) 400 19
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“長(zhǎng)租公寓”，又名“白領(lǐng)公寓”，“單身合租公寓”，是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過(guò)來(lái)，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。

“長(zhǎng)租公寓”，又名“白領(lǐng)公寓”，“單身合租公寓”，是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過(guò)來(lái)，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。

國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類(lèi)。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，利用自持土地開(kāi)發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng);分散式主要從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來(lái)，依靠整合戶主房源進(jìn)行重新裝修管理，類(lèi)似“二房東”。

2022年第三季度，TOP30集中式長(zhǎng)租公寓累計(jì)開(kāi)業(yè)規(guī)模90.82萬(wàn)間，同比增長(zhǎng)23.76%，環(huán)比增長(zhǎng)3.18%，開(kāi)業(yè)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，相較于上一季度增速有所加快。進(jìn)入第三季度，各地疫情防控形勢(shì)逐漸好轉(zhuǎn)，頭部租賃企業(yè)開(kāi)店動(dòng)作不斷，整體開(kāi)業(yè)增速有所加快。

受人口結(jié)構(gòu)變化、住房消費(fèi)觀念和政策支持的共同推動(dòng)，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)正加速進(jìn)入機(jī)構(gòu)化的時(shí)代。其預(yù)計(jì)，2030年中國(guó)集中式長(zhǎng)租公寓需求規(guī)模將超過(guò)1200萬(wàn)套。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2020-2025年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》顯示：

從發(fā)展歷史上來(lái)講，長(zhǎng)租行業(yè)自1998年初步形成，至今有將近20年的歷史，但長(zhǎng)租公寓發(fā)展較晚，受整體政策和單人租房需求誕生，目前經(jīng)過(guò)引入期和發(fā)展期，已進(jìn)入快速成長(zhǎng)期，未來(lái)隨著規(guī)模效應(yīng)帶動(dòng)成本降低，重資產(chǎn)下集中式公寓占比有望超越分散式。

2009年，以創(chuàng)業(yè)系為主的品牌商開(kāi)始進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，此后各家公寓品牌紛紛成立，包括魔方、YOU+、樂(lè)乎等品牌。行業(yè)轉(zhuǎn)型階段，主流房企已經(jīng)基本完成長(zhǎng)租公寓等地產(chǎn)相關(guān)多元化業(yè)務(wù)布局，目前國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)第一梯隊(duì)仍是由具備高資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)的主流房企，其中萬(wàn)科和龍湖整體管理規(guī)模位列一二。

中國(guó)的長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)業(yè)流程大致為獲取房源—設(shè)計(jì)裝修—營(yíng)銷(xiāo)簽約—日常運(yùn)營(yíng)管理—后期項(xiàng)目退出。在整個(gè)產(chǎn)業(yè)流程中，除了通過(guò)收購(gòu)資產(chǎn)和租賃獲得資產(chǎn)價(jià)值和租金收益以外，產(chǎn)業(yè)鏈上其他可以產(chǎn)生的業(yè)務(wù)主要包括獲得房源后裝修設(shè)計(jì);運(yùn)營(yíng)過(guò)程中大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的應(yīng)用;日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的附加服務(wù)，如租金貸款、家具租賃等。

長(zhǎng)租公寓是國(guó)家解決住房矛盾的重要手段之一，要堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，首先就是要把經(jīng)營(yíng)做好，然后資產(chǎn)才能保值增值。長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)仍然是高速增長(zhǎng)的潛力市場(chǎng)，預(yù)計(jì)到2025年將保持24%復(fù)合增長(zhǎng)率。目前，頭部企業(yè)仍未形成能力代差，后發(fā)機(jī)會(huì)仍然存在;市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化水平較低，長(zhǎng)租公寓占租房市場(chǎng)的比例不足10%。從經(jīng)營(yíng)效益上講，敬畏市場(chǎng)，真正沉下心把運(yùn)營(yíng)做好的企業(yè)才能夠脫穎而出。

未來(lái)隨著租賃需求升級(jí)，以及開(kāi)發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)及其他市場(chǎng)參與者的深度參與，長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品有望加速迭代更新，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將在質(zhì)量和數(shù)量上均更上一個(gè)新臺(tái)階。

長(zhǎng)租公寓新格局正在形成中

近年來(lái)長(zhǎng)租公寓成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資的新熱點(diǎn)之一。2020年以來(lái)，全國(guó)長(zhǎng)租公寓大宗投資加速增長(zhǎng)，共錄得13宗交易，累計(jì)金額達(dá)100億元，超過(guò)此前五年的交易總額。其中上海和北京是國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓投資最活躍的城市，在疫情后的相關(guān)大宗交易中的占比超過(guò)90%。

隨著房住不炒、租購(gòu)并舉的不斷推進(jìn)，租賃住房在中國(guó)住房供給體系中的定位正發(fā)生根本性改變，包括政策端、運(yùn)營(yíng)端、資本端在內(nèi)的資源，正在積極組合、流動(dòng)，有別于2017年的長(zhǎng)租公寓新格局正在形成中。

2017時(shí)，投資人以長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商為主，交易價(jià)格也站在了相對(duì)高位。而今年，長(zhǎng)租公寓交易為買(mǎi)方市場(chǎng)，有些成交可能低于成本價(jià)。

在黨的二十大再次強(qiáng)調(diào)“租購(gòu)并舉”的大背景下，長(zhǎng)租公寓行業(yè)正迎來(lái)新“變局”。

日前，華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房REIT(以下簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)有巢REIT”)正式獲得證監(jiān)會(huì)發(fā)行批文，而此前由北京保障房、深圳人才安居和廈門(mén)安居集團(tuán)發(fā)布的首批3只保障性租賃住房REITs在滬深交易所同步上市交易，近日備受市場(chǎng)關(guān)注的“金融16條”亦強(qiáng)調(diào)，“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)”。

“2022年是我國(guó)保障性租賃住房發(fā)展的關(guān)鍵一年”，ICCRA發(fā)布的《中國(guó)住房租賃市場(chǎng)三季度報(bào)告》顯示，從去年提出“保障性租賃住房”概念以來(lái)，截至2022年三季度末，全國(guó)已開(kāi)業(yè)房間規(guī)模中約有10.7%納入當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房(環(huán)比上漲了3.8個(gè)百分點(diǎn))，規(guī)模合計(jì)為100450套(間)，比二季度增加了38431套(間)。其中，“納保比例最高的為租賃式社區(qū)，已納保房間規(guī)模占總規(guī)模的31.3%”。

目前中國(guó)住房租賃市場(chǎng)體量近6000萬(wàn)套，而機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓滲透率尚不足2%，與美國(guó)、日本等成熟市場(chǎng)50%以上的機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)公寓滲透率相比，提升潛力巨大。在近幾年的加速發(fā)展后，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓投資已經(jīng)逐漸摸索出一套較為成熟的流程。世邦魏理仕認(rèn)為， 從選址測(cè)算、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)到運(yùn)營(yíng)管理的可復(fù)制、標(biāo)準(zhǔn)化路徑將幫助投資者建立規(guī)模化的資產(chǎn)組合，并由此實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益和品牌溢價(jià)。

更多行業(yè)詳情請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2020-2025年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。

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