蘇州：加快推進房屋征收搬遷貨幣化安置 優(yōu)化商品房價格備案制度

• 劉明月 2023年1月31日 來源：蘇州市政府 1467 97
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蘇州市政府近日印發(fā)關于推動經(jīng)濟運行率先整體好轉的若干政策措施的通知，其中提出，自2023年1月1日至12月31日，對月銷售額10萬元以下(含本數(shù))的增值稅小規(guī)模納稅人，免征增值稅;

蘇州：加快推進房屋征收搬遷貨幣化安置 優(yōu)化商品房價格備案制度

蘇州市政府近日印發(fā)關于推動經(jīng)濟運行率先整體好轉的若干政策措施的通知，其中提出，自2023年1月1日至12月31日，對月銷售額10萬元以下(含本數(shù))的增值稅小規(guī)模納稅人，免征增值稅;

增值稅小規(guī)模納稅人適用3%征收率的應稅銷售收入，減按1%征收率征收增值稅;適用3%預征率的預繳增值稅項目，減按1%預征率預繳增值稅;允許生產(chǎn)性服務業(yè)納稅人按照當期可抵扣進項稅額加計5%抵減應納稅額;

允許生活性服務業(yè)納稅人按照當期可抵扣進項稅額加計10%抵減應納稅額。因城施策用足用好房地產(chǎn)長效機制工具箱，調(diào)整優(yōu)化限制性政策和土地出讓政策，實施好差別化住房信貸政策，大力支持剛性和改善性購房需求，堅持“房住不炒”，認真落實居民個人換購住房個人所得稅政策。根據(jù)實際情況調(diào)整公積金貸款政策，加快推進房屋征收搬遷貨幣化安置，優(yōu)化商品房價格備案制度。

回顧2021年商品房銷售面積為17.9億平方米

銷售面積：2021年1-12月，商品房銷售面積為17.9億平方米，同比增長1.9%，比2019年1-12月份增長4.6%，兩年平均增長2.3%，12月同比降幅較上月擴大1.7個百分點至15.6%。其中，1-12月住宅銷售面積為15.7億平方米，同比增長1.1%，辦公樓銷售面積同比增長1.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比下降2.6%。

銷售額：2021年1-12月，商品房銷售額為18.2萬億元，同比增長4.8%，比2019年1-12月份增長13.9%，兩年平均增長6.7%。12月同比降幅較上月擴大1.5個百分點至17.8%。其中，1-12月住宅銷售額為16.3萬億元，同比增長5.3%，辦公樓銷售額同比下降6.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比下降2.0%。

回顧2022年商品房銷售面積135837萬平方米

國家統(tǒng)計局17日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132895億元，比上年下降10.0%;其中，住宅投資100646億元，下降9.5%。2022年，商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額133308億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

具體來看，2022年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積904999萬平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面積639696萬平方米，下降7.3%。房屋新開工面積120587萬平方米，下降39.4%。其中，住宅新開工面積88135萬平方米，下降39.8%。房屋竣工面積86222萬平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面積62539萬平方米，下降14.3%。

2022年末，商品房待售面積56366萬平方米，比上年增長10.5%。其中，住宅待售面積增長18.4%。

房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢，是影響購房者預期的重要因素。當前和今后較長一個時期，我國房地產(chǎn)市場仍蘊藏較為廣闊的發(fā)展空間。我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，城鎮(zhèn)每年新增上千萬人口，相應的對城市的住房、基礎設施、公共服務設施會帶來大量需求。在此過程中，人民群眾期盼更多好房子。

目前我國已經(jīng)初步形成了多主體發(fā)展租賃住房的良好態(tài)勢，國有租賃企業(yè)起到了對市場的引領、規(guī)范、激活和調(diào)控作用，更多專業(yè)化、機構化的住房租賃企業(yè)積極參與市場建設。

積極變化源于各地在推出“一城一策”的同時用好政策工具箱，促進市場企穩(wěn)的調(diào)控舉措不斷出臺并產(chǎn)生效果。眾多城市持續(xù)出臺或優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，購房補貼、降低首付、房貸利率下調(diào)等舉措均有助于降低購房者資金壓力。進入9月份，各地調(diào)控政策的出臺仍十分積極。青島、濟南、福州等城市優(yōu)化需求端政策，有利于修復市場信心，進一步促進住房消費。

中國商品房行業(yè)市場現(xiàn)狀

商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經(jīng)濟條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權后經(jīng)營的房屋，均按市場價出售。

其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種。

商品房只是特指經(jīng)政府有關部門批準，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開發(fā)商開發(fā)建設的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權證和國土證，可以自定價格出售的產(chǎn)權房。

中央經(jīng)濟工作會議提出，要因地制宜、多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。展望2021年，國家將堅持“房住不炒”原則，大力發(fā)展租房租賃市場，“三道紅線”政策下房企財務降杠桿將是主旋律。

整體來看，2021年我國常住人口城鎮(zhèn)化率64.72%，而根據(jù)中國社科院預計，在“十四五”期間，城鎮(zhèn)化進程仍將高速推進，并在三五年后進入穩(wěn)定的發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率的峰值大概率是出現(xiàn)在75%~80%之間。

該行業(yè)未被滿足的市場需求和趨勢，形成企業(yè)良好的可持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢，有效規(guī)避行業(yè)投資風險，更有效率地鞏固或者拓展相應的戰(zhàn)略性目標市場，牢牢把握行業(yè)競爭的主動權。更多消息，請關注中研研究院出版的《2021-2026年中國商品房行業(yè)市場現(xiàn)狀調(diào)查及投資策略咨詢報告》。

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