房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)國外經(jīng)驗借鑒 美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)采用執(zhí)照制度

• 陳博 2023年8月17日 來源：中研網(wǎng) 1473 98
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美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)采用執(zhí)照制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員分為經(jīng)紀(jì)人(brokers)和銷售員(agents)。經(jīng)紀(jì)人和銷售員都需要通過一系列專業(yè)考試并獲得相應(yīng)的專業(yè)資格,才能注冊執(zhí)業(yè)。經(jīng)紀(jì)人可以開辦自己的公司,并雇用銷售員,而銷售員不能獨立開展業(yè)務(wù)。執(zhí)照的有效期一般為2年,

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一、美國

美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律體系包括《一般代理法》、《契約法》、《全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)道德與從業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》及各州的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)法規(guī)等。各州的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)法律法規(guī)不完全相同,內(nèi)容涉及經(jīng)紀(jì)行業(yè)準(zhǔn)入、執(zhí)照頒發(fā)、行業(yè)監(jiān)管、衍生服務(wù)、金融按揭、交易保障等方面,其中以各州的執(zhí)照法為規(guī)范經(jīng)紀(jì)業(yè)者最嚴(yán)密的法令。1917年,加利福尼亞州(以下簡稱加州)首先制定了美國第一部房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照法—《不動產(chǎn)交易執(zhí)照法》,之后各州紛紛效仿,陸續(xù)制定了各州的執(zhí)照法規(guī)。

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美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)采用執(zhí)照制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員分為經(jīng)紀(jì)人(brokers)和銷售員(agents)。經(jīng)紀(jì)人和銷售員都需要通過一系列專業(yè)考試并獲得相應(yīng)的專業(yè)資格,才能注冊執(zhí)業(yè)。經(jīng)紀(jì)人可以開辦自己的公司,并雇用銷售員,而銷售員不能獨立開展業(yè)務(wù)。執(zhí)照的有效期一般為2年,之后仍需學(xué)習(xí)考試以延長執(zhí)照的有效期。此外,在美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)工作的人員,除了經(jīng)紀(jì)人和銷售員外,還有一些沒有執(zhí)照,負(fù)責(zé)相當(dāng)于秘書的工作,例如處理文件寄送、客戶洽談的安排,這些人的工作職責(zé)不涉及帶看、價格談判、洽談客戶等與交易有關(guān)的內(nèi)容。

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一般來說,州房地產(chǎn)委員會或房地產(chǎn)局是執(zhí)行經(jīng)紀(jì)人法律的權(quán)力機構(gòu),負(fù)責(zé)發(fā)給經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員執(zhí)照,執(zhí)行房地產(chǎn)法規(guī)并向領(lǐng)有執(zhí)照的人員或社會大眾提供有關(guān)房地產(chǎn)方面的資料和信息。

二、英國

英國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律制度主要由法律法規(guī)和行業(yè)準(zhǔn)則構(gòu)成。英國公平交易部負(fù)責(zé)制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法律法規(guī),通過法律監(jiān)管房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動。英國有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的法律法規(guī)主要有:《不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人法》、《不動產(chǎn)不完全記述法20》、《不動產(chǎn)不完全記述令一特殊情況》。英國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織,以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律法規(guī)為基礎(chǔ)制定了一系列行業(yè)準(zhǔn)則,包括:《全國不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)合會行為準(zhǔn)則》、《居住物業(yè)代理執(zhí)業(yè)規(guī)則》、《房產(chǎn)出租代理執(zhí)業(yè)規(guī)則》、《國際居住物業(yè)代理執(zhí)業(yè)規(guī)則》等。

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英國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)買賣服務(wù)及房地產(chǎn)租賃代理服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)具備一定資質(zhì)和專業(yè)人員后,還可以從事房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)保險、資產(chǎn)管理、商務(wù)合同談判、土地競標(biāo)等業(yè)務(wù)。

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英國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)分兩種模式:單一代理和多重代理。單一代理模式即消費者只委托一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供服務(wù),此類模式通常傭金費率較低,一般為房屋售價的l%一2%。多重代理模式即消費者委托幾家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)聯(lián)合起來提供服務(wù),此類模式可以充分利用市場的流動性尋找買家,能夠保證等待時間短,相應(yīng)的傭金費率較高,一般為房屋售價的2%一3.5%。不同的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)會存在10%一巧%的價格差。由于按房屋售價的百分比收取傭金對于售價低的房屋不利,因此現(xiàn)在也出現(xiàn)固定費用標(biāo)準(zhǔn)的做法。

三、中國香港

香港地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)稱為地產(chǎn)代理,其專門立法是《地產(chǎn)代理條例》。以《地產(chǎn)代理條例》為主體法例,還配套有《地產(chǎn)代理(發(fā)牌)規(guī)則》、《地產(chǎn)代理(豁免領(lǐng)牌)令》、《地產(chǎn)代理常規(guī)(一般責(zé)任及香港住宅物業(yè))規(guī)例》、《地產(chǎn)代理(裁定傭金爭議)規(guī)例》、《地產(chǎn)代理(登記裁定及上訴)規(guī)例》等5個相關(guān)規(guī)例?！兜禺a(chǎn)代理條例))是香港地區(qū)對地產(chǎn)代理實施主體和行為管理的主要依據(jù)。

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在香港地區(qū)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù),必須持有地產(chǎn)代理(個人)牌照或營業(yè)員牌照。新入行人士必須通過地產(chǎn)代理或營業(yè)員資格考試,及符合其他發(fā)牌條件(年滿18歲;完成中學(xué)五年級或同等程度的教育;在緊接申請牌照的日期前的12個月內(nèi),在有關(guān)的資格考試中考獲合格成績;及符合適當(dāng)人選的標(biāo)準(zhǔn)),才可申請有關(guān)牌照。

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在香港地區(qū)設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu),必須取得地產(chǎn)代理(公司)牌照。申請地產(chǎn)代理(公司)牌照的公司必須符合以下條件,才可獲批給牌照:必須是一間公司;至少有一位董事持有有效的地產(chǎn)代理牌照;必須有一名持牌地產(chǎn)代理實際控制該公司的地產(chǎn)代理業(yè)務(wù);每位董事均符合適當(dāng)人選的標(biāo)準(zhǔn);公司本身也須符合適當(dāng)人選的標(biāo)準(zhǔn)。是否是適當(dāng)人選,監(jiān)管局會考慮多項因素來綜合決定。

四、中國臺灣

臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)法律法規(guī)主要有《不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理條例》,以及《不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理條例施行細(xì)則》、《不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)營業(yè)保證金繳存或提供擔(dān)保辦法》、《不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)營業(yè)保證金管理委員會組織及基金管理辦法》等配套細(xì)則或辦法,此外,還制定了《不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)營業(yè)員測定辦法》、《不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專業(yè)訓(xùn)練機構(gòu)團體及課程認(rèn)可辦法》、《不動產(chǎn)說明書應(yīng)記載及不得記載事項》、《不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)或經(jīng)紀(jì)人員獎勵辦法》、《不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員獎懲委員會組織規(guī)程》等10余項法規(guī),均由主管機關(guān)“內(nèi)政部”發(fā)布施行。

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在臺灣地區(qū),房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的營業(yè)處所至少要持有一位經(jīng)紀(jì)人證照方能開業(yè)。臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)行政管理部門,在中央為內(nèi)政部地政司,在直轄市為市政府地政處,在縣(城市)為縣(城市)政府。中央管理部門地政司主要負(fù)責(zé)對經(jīng)紀(jì)業(yè)管理條例的制訂、修訂與執(zhí)行監(jiān)督,并負(fù)責(zé)對業(yè)者的評估與獎懲;地方政府負(fù)責(zé)稽核、舉報非法營業(yè)處所,監(jiān)督稽核與獎懲合法業(yè)者,協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)糾紛。

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