住宅物業(yè)管理市場調研 中國房企的自有資金占比較低

• 陳博 2023年8月17日 來源：中研網 530 29
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住宅小區(qū)物業(yè)管理是住宅小區(qū)業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。國務院頒布的《物業(yè)管理條例》重點規(guī)范了住宅小區(qū)的物業(yè)管理活動。

欲了解更多物業(yè)管理行業(yè)的未來發(fā)展前景，可以點擊查看中研普華產業(yè)院研究報告《2023-2028年中國物業(yè)管理行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告》。

中國房地產開發(fā)期內的資金來源一般包括自籌資金、外部融資、銷售回款三大類。中國房企的自有資金占比較低，且模式較固定，主要采取IPO或是股份增發(fā)的方式進行。相對而言，債權融資（不同類型）占了相當大的比例，其中的有息借款對房企的運營和風控管理有著關鍵的影響。

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房地產代理銷售是指專業(yè)為房地產公司（開發(fā)商）提供房地產專業(yè)的樓盤策劃和銷售代理的服務。主要集中在產品定位、到案場包裝、物料設計、媒體計劃、廣告推廣、房地產銷售代理、回攏資金等。

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房地產經紀機構接受房屋出租人委托,代理出租房屋,并在出租人授權范圍內與承租人簽訂房屋租賃合同。

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專門的機構和人員,依照合同和契約,對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地以經營的方式進行管理,同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全但衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理,并向住用人提供多方面的綜合性服務。

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房地產資產管理是資產所有人自己或者委托專業(yè)機構對有形的房地產資產進行科學管理，以期實現(xiàn)資產最大限度的保值增值行為。房地產資產管理的業(yè)務內容主要有物業(yè)管理、設施管理、財務管理和運營管理。

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以“咨詢+資源”為雙核驅動，為客戶提供研究、規(guī)劃、投資、運營全方位的綜合解決方案。憑借同策集團跨界資源優(yōu)勢，通過各金融平臺和產業(yè)領域的整合服務，幫助客戶解決項目產業(yè)落地的核心問題，提供從資金到產業(yè)落地一體化的專業(yè)服務，真正實現(xiàn)項目愿景。

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美國住宅開發(fā)商的權益融資途徑同國內開發(fā)商權益融資途徑并無巨大區(qū)別，均以IPO或是股份增發(fā)為主，但其權益融資占資金來源比例相比我國較高。美國住宅開發(fā)商債務融資渠道較多元，包括商業(yè)銀行貸款、金融機構短期循環(huán)信貸授信（revolving line of credit）、儲蓄機構貸款、無擔保債券發(fā)行、有擔保債券發(fā)行、土地賣方貸款等。但一個重要特點是，其中很多債務融資渠道均可提供期限長達10年以上的借款。

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在中國，城市和鄉(xiāng)村的差距還是很明顯的。城市是一個相對于商業(yè)集中的地方，無論是城市建設還是機構資源都遠遠高于鄉(xiāng)村，經濟條件也比農村要好的多，衣食住行都比鄉(xiāng)村方便很多。

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但是在美國，無論是紐約還是洛杉磯，城市和鄉(xiāng)村沒有太多的區(qū)別，甚至可以認為沒有絕對的城鄉(xiāng)差距，每個區(qū)域都會有自成體系的一套設施配套，包括商店、飯店、醫(yī)院、學校、為周邊的居民提供極大的方便。

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在美國買賣房產，會有很多的第三方協(xié)助機構，包括估價公司、房屋檢查機構、公證公司、銀行、經濟公司、產權保險公司等，每一個機構都在買賣過程中發(fā)揮極其特有的作用，保證房產交易環(huán)節(jié)不出錯，缺一不可。

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這也使得美國房地產行業(yè)能夠公平、透明，并且健康、蓬勃地發(fā)展。而中國房地產業(yè)近幾年剛剛起步，相對而言仍有不夠完善之處。美國的房產屬于私有財產制，房屋的買賣包含著土地。也可以這樣認為，買房子的同時也就買下了這片土地的永久所有權，而中國的住宅產權最多只有70年的期限。

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一、住宅物業(yè)管理的特點

1、瑣碎，事無巨細都可能要涉及。

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2、全面，包括衣食住行、安全、維護等等。

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3、不間斷，要24小時提供相應的服務，包括值班。

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4、承上啟下，協(xié)調開發(fā)商與業(yè)主/住戶之間的關系。

二、物業(yè)費的構成與制定

如果小區(qū)已經成立業(yè)主大會，物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價，由業(yè)主大會和物業(yè)公司自行協(xié)商制定收費標準。物業(yè)管理費收取標準一方面要受國家有關政策法規(guī)的制約，不能亂收費；另一方面，物業(yè)管理費收取標準還要受到用戶收入水平高低的限制，也要服從優(yōu)質優(yōu)價的原則。

三、住宅物業(yè)管理

住宅小區(qū)物業(yè)管理是住宅小區(qū)業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。國務院頒布的《物業(yè)管理條例》重點規(guī)范了住宅小區(qū)的物業(yè)管理活動。

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住宅小區(qū)的一切物業(yè)都是為住宅小區(qū)居民居住和生活服務的，使住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)揮最大使用價值，物盡其用，是住宅小區(qū)物業(yè)管理的最大職能。住宅小區(qū)的物業(yè)，特別是房屋、地產作為固定資產有其價值，使這部分固定資產保值、升值，為產權人收回成本并提供一定利潤也是住宅小區(qū)物業(yè)管理的職能之一。隨著房屋商品化和住房制度改革的深化，越來越多的個人擁有了住房產權，使住宅小區(qū)房屋固定資產保值增值，也越來越被眾多產權人所關注，成為衡屋住宅小區(qū)物業(yè)管理水平高低、優(yōu)劣的一項重要指標。

四、別墅物業(yè)管理分析

別墅小區(qū)物業(yè)管理有針對別墅物業(yè)特點固有管理模式和側重點，從安全性、私密性以細致服務的角度出發(fā)，充分體現(xiàn)業(yè)主的地位和尊貴。

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1、逐一周密規(guī)劃（對小區(qū)地域環(huán)境選址、小區(qū)總體布局、綠化水景景觀、保安消防、環(huán)境保潔、居住功能、會所配套、現(xiàn)代通訊、水處理系統(tǒng)等）.

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2、無論在居住生活質量、自然生態(tài)環(huán)境、社區(qū)文明和安全狀況等方面超越其它類別的住宅小區(qū)。

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3、它的低容積率、高綠化覆蓋率、庭院幽靜、陽光充足、空氣清新等物業(yè)綜合品質在當前是一流。

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