香港零售業(yè)最快明年恢復(fù)至疫前水平 香港商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資發(fā)展分析

• 吳澳燕 2023年8月23日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 521 28
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預(yù)計(jì)2023年全年香港零售額同比增長(zhǎng)17%至4080億港元，假設(shè)沒(méi)有任何影響全球經(jīng)濟(jì)的重大問(wèn)題發(fā)生，香港零售業(yè)至少需要12至18個(gè)月才能恢復(fù)疫情前水平。

2023年6月香港零售業(yè)總銷貨價(jià)值的臨時(shí)估計(jì)為331億港元，同比上升19.6%，略高于市場(chǎng)預(yù)期，錄得連升7個(gè)月。數(shù)據(jù)顯示，今年6月與去年同期比較，珠寶首飾、鐘表及名貴禮物上升64.3%，其他未分類消費(fèi)品上升20.5%，服裝上升34.2%，電器及其他未分類耐用消費(fèi)品、汽車及汽車零件和中藥等類別均錄得上升。

大新銀行經(jīng)濟(jì)研究及投資策略部分析，6月奢侈品銷貨價(jià)值進(jìn)一步推高，反映奢侈品需求持續(xù)，而超級(jí)市場(chǎng)及燃料銷貨價(jià)值降幅有所擴(kuò)大，或由于疫后復(fù)常，市民外出用膳增加，以及燃料價(jià)格回落所致。下半年零售銷售能否重上疫情前水平，要視乎訪港旅客人數(shù)能否恢復(fù)加快增長(zhǎng)。

國(guó)際會(huì)計(jì)師事務(wù)所羅兵咸永道22日召開記者會(huì)表示，預(yù)計(jì)2023年全年香港零售額同比增長(zhǎng)17%至4080億港元，假設(shè)沒(méi)有任何影響全球經(jīng)濟(jì)的重大問(wèn)題發(fā)生，香港零售業(yè)至少需要12至18個(gè)月才能恢復(fù)疫情前水平。

他解釋，由于出境旅游復(fù)蘇，許多香港居民報(bào)復(fù)式旅游，導(dǎo)致香港消費(fèi)下降，而7月份第二期消費(fèi)券的發(fā)放對(duì)香港消費(fèi)未產(chǎn)生太大效應(yīng)，內(nèi)地游客來(lái)港目的也與以往有所不同，并非只是消費(fèi)。不過(guò)，受惠于旅游業(yè)逐步復(fù)蘇及在婚嫁好年相關(guān)的需求帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)珠寶首飾等奢侈品、化妝品和百貨公司的生意額將比去年增長(zhǎng)高達(dá)四成以上。

展望未來(lái)，鄭煥然稱，游客仍是香港零售業(yè)的主要推動(dòng)力，預(yù)計(jì)今年內(nèi)地游客人次可恢復(fù)至疫情前約六成，全年有望達(dá)到2000萬(wàn)至2500萬(wàn)人次。他建議特區(qū)政府著力吸引更多東南亞游客，利用該地區(qū)不斷增長(zhǎng)的旅游需求，擴(kuò)大游客群體，并善用東南亞新興中產(chǎn)階級(jí)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)機(jī)遇。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國(guó)香港商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)投資發(fā)展分析報(bào)告》顯示：

商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

2021年香港全年寫字樓新租務(wù)成交按年增長(zhǎng)83%至410萬(wàn)平方英尺，占疫情前2019年總量的78%。銀行、金融和保險(xiǎn)公司占全年新增租賃活動(dòng)的25%。香港2021年全年整體空置率上升1.3個(gè)百分點(diǎn)，從2020年12月的9.9%，上升至2021年第四季的11.2%。2021年第四季整體租金按季下降1.1%，全年租金下跌7.3%，遠(yuǎn)低于2020年17.4%的同比跌幅。

香港土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)顯示，2022年香港樓宇成交量下跌近四成。其中，樓宇買賣合約共59619份，相較2021年和2020年分別下跌38%、18.7%;樓宇買賣合約總值5544.6億元(港元，下同)，較2021下滑39.6%，較2020年下滑11.8%。

在房?jī)r(jià)表現(xiàn)方面，香港差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)顯示，2022年11月，香港私人住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)339.4，按月跌幅擴(kuò)大至3.3%，按年跌幅擴(kuò)大至近13.8%。

香港商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資發(fā)展分析

2023年第一季度，亞太區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)投資活動(dòng)按年縮減30%至270億美元，其中香港商業(yè)地產(chǎn)投資額較去年第四季跌10%至16億美元(約125.6億港元)。

首季商業(yè)地產(chǎn)投資總額下跌，主要原因是大部分交易以中小型私人資本交易為主。受惠于內(nèi)地與香港通關(guān)，投資者憧憬將帶動(dòng)商鋪?zhàn)饨鸺皟r(jià)格回升，上季以商鋪物業(yè)交投最活躍，占總成交金額逾56.2%。直接受惠于旅游業(yè)復(fù)蘇的酒店，也是投資者注視的物業(yè)。

另外，今年第一季度，中國(guó)的投資額為69億美元，按年下降17%，特別是上海以外地區(qū)的投資活動(dòng)較少。新加坡的情況與香港類似，由于寫字樓及零售市場(chǎng)投資活動(dòng)較少，投資額按年下降67%至19億美元。

由于利率不利因素及資產(chǎn)重新定價(jià)影響交易量，寫字樓市場(chǎng)的投資額由去年的173億美元下降至127億美元，創(chuàng)下行業(yè)有史以來(lái)最差季度表現(xiàn)之一。物流及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的投資額亦按年下跌24%，乃受新一輪價(jià)格發(fā)現(xiàn)及融資挑戰(zhàn)影響，導(dǎo)致超過(guò)1億美元的交易宗數(shù)減少。

由于全球經(jīng)濟(jì)萎縮、美國(guó)持續(xù)加息，香港商業(yè)地產(chǎn)在今年上半年面臨多方面困難。香港作為自由貿(mào)易港，擁有稅收優(yōu)惠政策、完善的商業(yè)基礎(chǔ)及法律機(jī)制，加上內(nèi)地?cái)U(kuò)大內(nèi)需，香港擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，相信通過(guò)輸入專才、引入海外家族基金等措施，將吸引更多租客來(lái)港。

隨著疫情影響消退、粵港澳大灣區(qū)持續(xù)發(fā)展，在港中資公司和金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，加上高鐵恢復(fù)通車，中環(huán)、西九文化區(qū)及西九龍區(qū)商業(yè)發(fā)展，推動(dòng)商業(yè)租戶升級(jí)搬遷，預(yù)料今年下半年市場(chǎng)需求會(huì)增加，成交量將上漲。

本研究咨詢報(bào)告由中研普華咨詢公司領(lǐng)銜撰寫，在大量周密的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家商務(wù)部、國(guó)家海外辦事機(jī)構(gòu)、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家經(jīng)濟(jì)信息中心、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、全國(guó)商業(yè)信息中心、中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心、中國(guó)行業(yè)研究網(wǎng)、全國(guó)及海外多種相關(guān)報(bào)刊雜志的基礎(chǔ)信息以及專業(yè)研究單位等公布和提供的大量資料。

更多行業(yè)詳情請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國(guó)香港商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)投資發(fā)展分析報(bào)告》。

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