杭州調(diào)整住房信貸政策 限購區(qū)首套房最低首付25% 房地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析

• 李波 2023年10月16日 來源：中研普華集團、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 503 27
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從工行浙江省分行有關(guān)人士處了解到，浙江省市場利率定價自律機制召開會議，對杭州市差別化住房信貸政策進行了優(yōu)化調(diào)整。調(diào)整后，杭州市限購區(qū)首套住房貸款最低首付款比例為不低于25%，二套住房貸款最低首付款比例為不低于35%，二套住房貸款利率不低于相應(yīng)期限貸款市場

從工行浙江省分行有關(guān)人士處了解到，浙江省市場利率定價自律機制召開會議，對杭州市差別化住房信貸政策進行了優(yōu)化調(diào)整。

調(diào)整后，杭州市限購區(qū)首套住房貸款最低首付款比例為不低于25%，二套住房貸款最低首付款比例為不低于35%，二套住房貸款利率不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加30個基點;非限購區(qū)二套住房貸款利率不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加20個基點。其他未調(diào)整的按現(xiàn)行政策執(zhí)行。

每筆貸款的具體首付款比例和利率水平由銀行結(jié)合本機構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險狀況等合理確定。此次調(diào)整從2023年10月16日起實施，以房屋合同網(wǎng)簽備案時間為準。

我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對推動國民經(jīng)濟的快速發(fā)展、改善居民居住條件、加快城市化建設(shè)等均發(fā)揮了重要作用。而在快速發(fā)展的同時，部分城市房價上漲過快、住房供求結(jié)構(gòu)性失衡、住房保障制度相對滯后等問題也日益凸顯。為了促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國家近年來加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，出臺了一系列宏觀調(diào)控的政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)在整體保持穩(wěn)步增長的同時出現(xiàn)了階段性的波動。

近兩三年間，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的深度調(diào)整，房地產(chǎn)市場供需關(guān)系也呈現(xiàn)出前所未有的新格局。新形勢下，這個10萬億級的巨量市場如何重回正軌?業(yè)界人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是十萬億級的大市場，只不過核心城市的聚集效應(yīng)將更明顯。

房企要抓住政策窗口期加速銷售回款、優(yōu)化投資積極換倉，并且盤活存量，挖掘保租房的市場有機會，將存量非住宅改為保租房，爭取納保。在此過程中要不斷探索新的發(fā)展模式。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》分析顯示：

房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇之路充滿曲折，隨著疫情影響消退，2023年房地產(chǎn)市場在積壓需求集中釋放后，呈現(xiàn)出先揚后抑、逐步探底的降溫態(tài)勢。

行業(yè)持續(xù)低迷以及風(fēng)險的積聚無疑對整個宏觀經(jīng)濟、金融系統(tǒng)的穩(wěn)定均帶來了不利影響，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場對于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤至關(guān)重要。

7月24日，中央政治局會議為房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)，明確提出“要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

多部委7月底以來從優(yōu)化需求端購房政策、支持房企融資、增加保障性住房建設(shè)、推進城中村改造等方面頻繁表態(tài)和落地具體舉措，釋放積極信號，也為各地優(yōu)化樓市政策打開了空間。

8月底出臺的房地產(chǎn)政策主要有三個核心：一是全面執(zhí)行首套住房“認房不認貸”政策;二是明確下調(diào)首套、二套首付比例下限至20%和30%，下調(diào)二套房貸利率下限至5年期以上LPR(貸款市場報價利率)+20基點;

三是降低存量首套房貸利率。其中，首套房“認房不認貸”本質(zhì)是提高核心城市居民杠桿率，讓仍具備加杠桿能力的居民加杠桿，推動信貸需求恢復(fù)。

中央定調(diào)之后，各地政策出臺頻次有所加快，政策支持力度增強。北上廣深等30余省市落實首套房“認房不認貸”，南京、濟南、青島、鄭州、沈陽等多地相繼取消限購限售政策;

同時各地多個城市出臺提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、提取公積金用于支付首付款、支持“商轉(zhuǎn)公”貸款、異地公積金購房等政策。

預(yù)測，核心城市或?qū)⒂敖鹁陪y十”行情，若一線城市限購等政策不松動，預(yù)計待積壓的購房需求釋放后，銷售市場或重新進入平靜期。

從全國市場來看，當(dāng)前優(yōu)化政策落地對全國市場的帶動效果尚未明顯顯現(xiàn)，三四線城市在市場預(yù)期漸穩(wěn)之下，以價換量或帶動需求釋放，價格短期或延續(xù)下跌態(tài)勢。

2023年房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀

2023年仍是“保交樓”的關(guān)鍵節(jié)點。在相關(guān)舉措不斷落實下，全國房屋竣工表現(xiàn)持續(xù)改善。

2023年1~7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積同比下降6.8%，新開工面積同比下降24.5%，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積38405萬平方米，同比增長20.5%，其中，住宅竣工面積27954萬平方米，同比增長20.8%。

在當(dāng)前市場背景下，交付力成為企業(yè)最大的產(chǎn)品力及品牌力。從“保交付”底線到“高質(zhì)量交付”目標(biāo)，越來越多的企業(yè)開始探索實踐。

2023上半年，有4家企業(yè)交付套數(shù)超十萬套，12家企業(yè)交付套數(shù)超五萬套。2023年，房企重點圍繞產(chǎn)品落地及優(yōu)化服務(wù)兩大環(huán)節(jié)，搭建完善的全周期交付體系。

在新的市場形勢下，“穩(wěn)”是關(guān)鍵、“新”是機遇，未來能夠平穩(wěn)過渡到“新發(fā)展模式”的房企才能始終站在行業(yè)前列。

在我國，隨著土地供應(yīng)市場的日益規(guī)范和市場化運作機制的逐步完善，政府對房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度的不斷加強，在土地取得、立項批準、銀行信貸等方面提出了更高的監(jiān)管要求，房地產(chǎn)業(yè)的進入門檻將越來越高，實力較弱的中小企業(yè)將逐漸被市場淘汰，實力雄厚、具有相當(dāng)規(guī)模和品牌優(yōu)勢、規(guī)范成熟的房地產(chǎn)企業(yè)將成為市場的領(lǐng)導(dǎo)者。因此，在未來的幾年里，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將持續(xù)快速提高。

未來房地產(chǎn)政策短期將堅持政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，主體政策收緊趨勢不變，形成“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的住房發(fā)展格局。

中長期逐步構(gòu)建并完善長效機制，中央政治局會議指出要加快住房制度改革和長效機制建設(shè)，長效機制落實將進一步加快。

同時，短期調(diào)控與長效機制的銜接將更為緊密，在維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的同時，完善多層次住房供應(yīng)體系，這也將對未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生更深遠的影響，推動住房觀念變化和住房居住屬性強化，為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定建立更穩(wěn)固的基礎(chǔ)。

我國房地產(chǎn)行業(yè)的競爭情況主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1)土地資源獲取能力競爭：隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)規(guī)模的不斷擴大，土地資源的稀缺性日益顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于土地資源的競爭愈發(fā)激烈。

目前，我國土地供應(yīng)市場的市場化運作機制逐步完善，在土地取得、立項批準、銀行信貸等方面提出了更高的監(jiān)管要求，受此影響，資產(chǎn)實力雄厚的全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和資質(zhì)優(yōu)越的區(qū)域龍頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在土地資源競爭中捷足先登，而實力較弱的中小企業(yè)將處于不利的競爭地位。

2)品牌化與精細化競爭：隨著我國房地產(chǎn)供需格局的變化，以及消費者選擇能力的顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被迫通過優(yōu)越的品牌和優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品來博取市場的青睞。

一方面，全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有較強的品牌優(yōu)勢和一流的項目管理體系，市場地位較為穩(wěn)固;另一方面，區(qū)域龍頭企業(yè)憑借區(qū)域資源優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢以及基于區(qū)域細分市場的產(chǎn)品精細化戰(zhàn)略，得以在區(qū)域競爭中立于有利地位。

3)資金實力與營運能力競爭：房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，項目的運轉(zhuǎn)對于資金依賴度極高。在房地產(chǎn)行業(yè)庫存積壓與競爭加劇的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金面壓力日趨提升。

一方面，資金實力強大的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以通過多樣的融資渠道從容應(yīng)對資金缺口;另一方面，管理銷售體系發(fā)達，存貨周轉(zhuǎn)率快的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勢將更加明顯。

欲了解更多關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的市場數(shù)據(jù)及未來行業(yè)投資前景，可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》。

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  2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告

  中研普華通過對房地產(chǎn)行業(yè)長期跟蹤監(jiān)測，分析房地產(chǎn)行業(yè)需求、供給、經(jīng)營特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提供深度的...

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