鐵路土地綜合開發(fā)市場前瞻分析與未來現(xiàn)狀分析

• 劉明月 2023年10月18日 來源：中研研究院 784 47
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鐵路土地綜合開發(fā)市場前景如何?鐵路土地綜合開發(fā)提高土地利用效率，緩解土地的瓶頸效應。土地資源不足是我國城鎮(zhèn)化推進中的一大瓶頸。

鐵路土地綜合開發(fā)市場前景如何?鐵路土地綜合開發(fā)提高土地利用效率，緩解土地的瓶頸效應。土地資源不足是我國城鎮(zhèn)化推進中的一大瓶頸。目前，我國鐵路站場及毗鄰地區(qū)特定范圍內(nèi)的土地還存在著較為嚴重的土地浪費、閑置、低效開發(fā)等問題。這種狀況在全國各地都非常普遍，而且所占比例不低。這部分土地如果得到有效利用，將大大提高我國整體土地的利用效率，并有效緩解城鎮(zhèn)化建設中的土地瓶頸效應。

土地綜合開發(fā)的核心在于市場化運作。此次《意見》中提出，土地綜合開發(fā)要堅持“政府引導和市場自主開發(fā)相結合……引導市場主體實施鐵路用地及站場毗鄰區(qū)域土地綜合開發(fā)”。以往土地利用效率低下的經(jīng)驗已經(jīng)表明，通過非市場手段進行的土地開發(fā)，利用效率相對較低，遠不及市場化的運作有效率。如果依然采取以往的土地出讓方式，單純依靠政府和鐵路系統(tǒng)自身開發(fā)，其效果讓人擔憂。

鐵路土地綜合開發(fā)市場前瞻分析與未來現(xiàn)狀分析

鐵路土地綜合開發(fā)對城鎮(zhèn)化的推動力，也需要客觀看待，不可盲目樂觀。有幾個問題應該格外留心：

可開發(fā)的鐵路土地主要集中在大中城市和城市群。不是所有的鐵路站場及沿線的土地都可以用于綜合開發(fā)。鐵路對城市的作用主要還在于其交通運輸能力。當前我國人口越多、經(jīng)濟規(guī)模越大的地區(qū)，相互之間交通運輸?shù)目臻g也就越大，這意味著，大中城市和城市群是鐵路發(fā)揮功能的主戰(zhàn)場，也就是下一步土地綜合開發(fā)利用的主要區(qū)域。我國能夠綜合開發(fā)的鐵路土地也主要集中在這些地區(qū)。廣大小城市和中西部地區(qū)的小城鎮(zhèn)可以進行鐵路土地綜合開發(fā)的空間并不大。

以商業(yè)綜合體為主要方向，限定房地產(chǎn)開發(fā)的比例。眾所周知，靠近火車站和軌道交通樞紐地區(qū)的房價都是相對較高的。因此，很多人認為鐵路土地應該主要用于房地產(chǎn)開發(fā)。這種觀點是錯誤的。新型城鎮(zhèn)化質量的提升就要求土地的開發(fā)向著多功能、綜合性的方向轉變，改變過去單純的工業(yè)園區(qū)、房地產(chǎn)小區(qū)的劃分模式。在鐵路土地的綜合開發(fā)中，一定要限定土地用于房地產(chǎn)開發(fā)的比例，把建設城市商業(yè)綜合體作為鐵路土地綜合開發(fā)的方向。

培育建設國際消費中心城市以來，北京商圈表現(xiàn)更為活躍。全市監(jiān)測的52個重點商圈限額以上商業(yè)單位實現(xiàn)零售額同比增長12.8%，明顯好于全市社零總額增長水平。其中王府井等22個傳統(tǒng)商圈完成改造升級。公主墳商圈2021年底商圈改造完成后，5個商業(yè)主體總品牌數(shù)達到近1200家。華熙LIVE·五棵松商圈開創(chuàng)了“沉浸式”互動體驗的嶄新特色商業(yè)模式，成為北京知名的網(wǎng)紅打卡新地標。三里屯商圈改造后，三里屯太古里西區(qū)引入品牌16家，進一步提升三里屯商圈的活力和凝聚力。

借鑒國際經(jīng)驗，改變鐵路站場及沿線地區(qū)的開發(fā)模式。發(fā)達國家的火車站、地鐵站多是商業(yè)區(qū)和車站經(jīng)濟圈。例如，日本東京的絕大部分商業(yè)中心都緊鄰JR線、地鐵或私鐵的車站，除了月臺、站廳，還有超小型便利店、咖啡店、便當快餐店等，集聚了大量的人氣和商氣。

國內(nèi)大部分火車站和地鐵站的主要功能還僅僅是交通樞紐，浪費了車站所帶來的大量人流，車站土地的開發(fā)利用價值沒有充分發(fā)揮。因此，下一步需要將傳統(tǒng)的、單一的交通樞紐功能，轉化為集交通、商業(yè)、娛樂等于一體的綜合性開發(fā)。

中研研究院出版的《2023-2028年中國鐵路土地綜合開發(fā)市場前瞻分析與未來投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》顯示

國務院常務會議研究部署鐵路投融資體制改革最給力的“三板斧”——“設立鐵路發(fā)展基金”、“創(chuàng)新鐵路債券”、“盤活鐵路用地資源”。其中，鐵路土地綜合開發(fā)一直被寄予厚望。

隨著全球經(jīng)濟化發(fā)展，我國的貿(mào)易活動、經(jīng)濟活動等日益增多，商業(yè)綜合體的特征也逐漸突出，有效發(fā)揮城市商業(yè)綜合體的優(yōu)勢和特征，這無論是對于滿足城市居民的生活需求，還是一個城市的發(fā)展都具有重要的積極意義。

商業(yè)綜合體經(jīng)營業(yè)態(tài)的“黃金比例”為：購物、餐飲和娛樂按照52∶18∶30分布。近兩年來，無論房地產(chǎn)上市公司、大型房企，還是中小房企，乃至保險企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)如娃哈哈、雨潤等眾多其他行業(yè)的企業(yè)均紛紛轉向城市綜合體的開發(fā)。除一線城市外，城市綜合體在二、三線城市，乃至四線城市遍地開花。城市綜合體未來一段時間內(nèi)將保持高速增長態(tài)勢。城市綜合體經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，成績顯著，而商業(yè)綜合體將是未來城市綜合體的發(fā)展方向，是城市綜合體發(fā)展的主流模式。

一是容積率提高后的增值收益。鐵路用地的一個顯著特點就是低容積率，現(xiàn)在80%以上的鐵路用地都是計劃經(jīng)濟時代(1992年前)形成的，許多貨運中心、倉儲物流中心都是一層到三層的建筑物。如果可以把容積率提高50%~100%，借鑒香港地區(qū)“地鐵上蓋”的經(jīng)驗，鐵路土地綜合開發(fā)充分利用好上蓋建筑和地下空間，就可獲取很大的一塊增值收益。

二是土地轉用途后的增值收益。鐵路用地原先都是無償劃撥的交通運輸用地，但長年以來，圍繞鐵路沿線興建了許多公共服務機構(幼兒園、派出所等)和建筑物，這些土地的產(chǎn)權仍然是無償劃撥的非經(jīng)營性用地。按照《意見》的精神，國家賦予鐵總依法轉化土地用途的職能，鐵路土地綜合開發(fā)在補交一些出讓收入的前提下，鐵總可以把相當一部分非經(jīng)營性用地變成住房、商業(yè)等經(jīng)營性用地。

三是鐵路存量用地盤活與節(jié)約集約用地。關于鐵路存量用地的規(guī)模，目前沒有準確的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。現(xiàn)有的數(shù)據(jù)是1999年底，鐵路用地總面積約49.75萬公頃。

其中，運輸生產(chǎn)用地占93.6%、輔助生產(chǎn)用地占0.3%、生活用地占4.8%、其他用地占1.3%。未來可以盤活的重點區(qū)域是客運站、貨運站，鐵路沿線站點的房屋、建筑物，還有原來鐵道部辦的不少企業(yè)和物流中心等等。

《新時代交通強國鐵路先行規(guī)劃綱要》指出，到2035年，全國鐵路網(wǎng)將達到20萬公里左右，其中高鐵將達到7萬公里左右。在新時代的背景下，面對發(fā)展的新要求，鐵路正朝著數(shù)字化、智能化、信息化、智慧化的發(fā)展方向不斷前進?？萍紕?chuàng)新成為推動鐵路高質量發(fā)展的強大動力，智慧鐵路建設持續(xù)推進。

中國鐵路土地綜合開發(fā)行業(yè)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，通過公司資深研究團隊對市場各類資訊進行整理分析，行業(yè)研究報告可以幫助投資者合理分析鐵路土地綜合開發(fā)行業(yè)的市場現(xiàn)狀，為投資者進行投資作出行業(yè)前景預判，挖掘投資價值，同時提出鐵路土地綜合開發(fā)行業(yè)投資策略和營銷策略等方面的建議。

中國鐵路土地綜合開發(fā)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展狀況、市場供需、競爭格局、發(fā)展策略與投資建議等進行了分析。未來鐵路土地綜合開發(fā)市場現(xiàn)狀如何呢?請查看，中研研究院出版的《2023-2028年中國鐵路土地綜合開發(fā)市場前瞻分析與未來投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》。

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  2023-2028年中國鐵路土地綜合開發(fā)市場前瞻分析與未來投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告

  本研究咨詢報告由中研普華咨詢公司領銜撰寫，在大量周密的市場調研基礎上，主要依據(jù)了國家統(tǒng)計局、國家商務部、國家發(fā)改委、國家經(jīng)濟信息中心、國務院發(fā)展研究中心、國家海關總署、全國商業(yè)信息...

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