2023二手房行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析

• 黃文玉 2023年6月25日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 58安居客房產(chǎn)研究院 243 8
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二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級市場的俗稱。

二手房行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析

二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房。

二手房裝修的內(nèi)容一般包括基礎(chǔ)的水電線改造、墻面翻新、吊頂處理、地板翻新、門窗翻新等基礎(chǔ)工程，但由于建筑時間過久，很多二手房在拆改的過程中極易出現(xiàn)問題，這給施工造成了一定的影響。相對于新房裝修，二手房裝修無疑在設(shè)計和施工上都增加了難度。

國內(nèi)70城二手房同比漲幅平均值在2016年11月達(dá)到最大值以來持續(xù)下滑，至2020年10月，二手房房價指數(shù)同比漲幅平均值已下降至2.1%。

具體來看，新房價格連跌3月以上的城市多達(dá)8個，其中瀘州同比連跌12個月，韶關(guān)、濟(jì)南兩城已連跌10個月，安慶跌幅最大，達(dá)到3.2%。從各城市二手房價來看，10月24個同比下跌的城市中，有23個城市已連跌超5個月以上，其中鄭州已連跌16個月，自2020年4月以來至今已連續(xù)7個月跌幅超4%;二手房價同比跌幅最大的為牡丹江，同比下跌9.4%。

數(shù)據(jù)顯示，截止至2021年11月，深圳網(wǎng)簽二手房套數(shù)4.07萬套，同比下滑57.28%;上海網(wǎng)簽二手房套數(shù)27.18萬套，同比下滑7.66%;廣州網(wǎng)簽二手房套數(shù)10.86萬套，同比下滑1.23%;北京網(wǎng)簽二手房套數(shù)19.1萬套，同比增長14.7%，成為一線城市中唯一一個網(wǎng)簽量明顯上漲的城市。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國二手房行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預(yù)測報告》顯示：

2021年12月，全國二手房成交周期為57天，已連續(xù)9個月環(huán)比上漲，創(chuàng)下去年5月份以來新高，但近三個月保持在5%上下，相較前期有一定幅度的收窄。從各區(qū)域看，2021年平均成交周期最短的依舊是華南地區(qū)，為37.39天，同比上漲1%;而成交周期向來最長的中西部為51.44天，同比上漲4%;華東地區(qū)成交周期45.1天，同比上漲4%;華北東北地區(qū)成交周期為44.84天，成為唯一一個成交周期同比下滑的區(qū)域。

2021年，華北東北地區(qū)價格出現(xiàn)明顯波動下滑態(tài)勢，掛牌均價為14370元/平米，同比下滑1.75%;華東地區(qū)掛牌均價為18802元/平米，同比增幅6.31%;華南地區(qū)掛牌均價為23122元/平米，同比增幅7.2%;中西部地區(qū)掛牌均價為10989元/平米，同比增幅3.28%。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年7月份，50個重點城市二手房成交量指數(shù)(根據(jù)50城市場交易數(shù)據(jù)編制)為40，較上月微升，與去年同期的39相比有所提高。其中，北京、上海、天津、廊坊、東莞等近一半城市二手房成交量指數(shù)較上月實現(xiàn)增長。寧波、太原、鄭州、南京、蘇州等超六成城市本月成交量指數(shù)超過去年同期。

2022年12月，北京二手房成交量為8773套。目前的成交量相比2022年12月，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯反彈。可以說，2023年，北京樓市已經(jīng)出現(xiàn)了“小陽春”。但從最近一段時間看，市場成交量有所放緩，繼續(xù)沖高趨勢沒有出現(xiàn)。

數(shù)據(jù)顯示，2022年國慶節(jié)期間濟(jì)南的網(wǎng)簽量比2021年同期上漲約50%?！啊弧S金周期間，濟(jì)南樓市延續(xù)了9月16日限購政策調(diào)整后的熱度。”除了政策顯效外，各大房企借助政策紅利加大促銷力度，也讓濟(jì)南樓市出現(xiàn)“回暖”勢頭。

2021年2月，經(jīng)深圳市政府同意，深圳市建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制。2021年3月22日，成都市出臺《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》)。根據(jù)《通知》，成都將建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制。眾所周知，發(fā)展二手房市場對于穩(wěn)定住房價格，引導(dǎo)梯次消費，實現(xiàn)住房市場的健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。但不可否認(rèn)，二手房市場有效房源依舊供不應(yīng)求，整體供求比例僅維持在1：4左右。

針對多個城市出現(xiàn)的二手房掛牌量增多，分析人士認(rèn)為，主要原因有兩點：一是“帶押過戶”和個稅免退等支持政策提升了市場的活躍度，部分改善型需求業(yè)主積極入市，造成掛牌量有所增加;二是隨著房價的持續(xù)走低，部分業(yè)主預(yù)期下行，亦造成掛牌量增加。從積極的方面來看，有利于提升市場活躍度，促進(jìn)二手房市場成交，并進(jìn)一步通過置換改善鏈條促進(jìn)新房市場的成交;但另一方面，若市場需求支撐不足，出現(xiàn)明顯的供大于求，可能引發(fā)二手房價格的下行，從而對市場預(yù)期造成負(fù)面影響。

二手房指導(dǎo)價放松，其意義不僅限于松綁城市本身，更重要的是，向市場傳遞激活二手房流動性的信號。二手房市場流動性、活躍度提升，也將對新房市場信心產(chǎn)生正面和積極的作用，進(jìn)而帶動包括更多城市、更大范圍的市場預(yù)期和置業(yè)信心的修復(fù)。

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