2024年地產(chǎn)行業(yè)洞察：城中村改造是關(guān)鍵抓手

• 吳亞楠 2023年11月18日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 288 11
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積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造意義重大，能夠在有效擴(kuò)大內(nèi)需方面發(fā)揮重要作用。積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，將有效解決超大特大城市工薪階層、低收入群體、新市民住房需求。

中國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)上升時(shí)期、人口流動(dòng)以就業(yè)為導(dǎo)向、政府主動(dòng)性更強(qiáng)、城中村呈碎片化，并有基層組織管理，中國(guó)的城中村畢竟不是國(guó)外的貧民窟，隨著城市的更新改造，城中村也不斷地融入城市的發(fā)展歷史當(dāng)中。

隨著城中村規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及城中村引發(fā)的社會(huì)管理問(wèn)題日益凸顯，北京、上海、廣州、西安、太原等大、中城市相繼啟動(dòng)了城中村改造工作。經(jīng)過(guò)幾年的探索，各地逐漸形成了幾種不同的城中村改造模式。城中村改造應(yīng)當(dāng)充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性，以改善城中村綜合環(huán)境，完備城市公共服務(wù)功能，構(gòu)建和諧社區(qū)為目的，堅(jiān)持政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、利民益民、科學(xué)規(guī)劃、綜合改造的原則，依法保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的合法權(quán)益，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)。

根據(jù)中研普華研究院撰寫(xiě)的《2023-2028年版城中村改造產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢(xún)報(bào)告》顯示：

城中村改造產(chǎn)業(yè)報(bào)告

城中村成型的過(guò)程可分作三類(lèi)。一是外圍型，處于城市邊緣，且未來(lái)將納入城市用地;二是城郊型，部分用地已經(jīng)被納入城市建設(shè)，但依舊保留農(nóng)村與城市之間的界限，形態(tài)較為獨(dú)立;三是城市型，基本融入城市，卻擁有自己的生態(tài)系統(tǒng)。

城中村最早出現(xiàn)在深圳、珠海等新興城市，隨后在北京、廣州等城市蔓延開(kāi)來(lái)。就2008年的數(shù)據(jù)顯示，深圳市有241個(gè)城中村，北京231個(gè)，西安市417個(gè)，昆明288個(gè)，中小型城市也存在，如浙江紹興有45個(gè)城中村。

2023年對(duì)于房地產(chǎn)而言是歷史性的一年，行業(yè)有待改善，企業(yè)盈利延續(xù)尋底，與此同時(shí)，中央首次定調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系發(fā)生重大變化?？v覽各家券商的投資策略，即將到來(lái)的2024年，地產(chǎn)行業(yè)仍將處于緩慢復(fù)蘇的進(jìn)程中。

2023年，持有地產(chǎn)股依然不是好的投資選擇。今年7月份，當(dāng)月申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)大漲14%，幾乎一口氣填平此前四個(gè)月的全部跌幅。7月份地產(chǎn)股股價(jià)的亮眼表現(xiàn)與樓市3月、4月短暫的銷(xiāo)售小陽(yáng)春錯(cuò)開(kāi)，與政策調(diào)整預(yù)期時(shí)點(diǎn)更為貼近。7月份，地產(chǎn)政策的優(yōu)化調(diào)整邁入高潮。7月24日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議定調(diào)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。隨后，住建部、央行、各地政府從供需兩側(cè)，出臺(tái)了包括認(rèn)房不認(rèn)貸、首套首付降低等一系列政策，響應(yīng)中央號(hào)召。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前10月，銷(xiāo)售層面，商品房銷(xiāo)售面積9.26億平方米，同比下降7.8%;商品房銷(xiāo)售額9.72萬(wàn)億元，下降4.9%;投資層面，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9.59萬(wàn)億元，同比下降9.3%;價(jià)格層面，10月份北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別環(huán)比跌0.4%、漲0.2%、跌0.7%、跌0.5%。在保交付持續(xù)推進(jìn)下，竣工數(shù)據(jù)是少有的正增長(zhǎng)數(shù)據(jù)，前10個(gè)月，房屋竣工面積55151萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.0%。

基本面走弱，政策敏感度降低，共同造就了地產(chǎn)股今年的下行趨勢(shì)。而從二級(jí)市場(chǎng)角度，目前地產(chǎn)股估值處于低位，資金關(guān)注度也極低。

城中村改造促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市高質(zhì)量發(fā)展

中央金融工作會(huì)議提出要加快“三大工程”建設(shè)，意指保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。今年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，并召開(kāi)電視電話(huà)會(huì)議進(jìn)行部署。各地正按照部署，扎實(shí)開(kāi)展制定配套政策、摸清城中村底數(shù)、編制改造項(xiàng)目方案等工作，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部城中村改造信息系統(tǒng)投入運(yùn)行兩個(gè)月以來(lái)，已入庫(kù)城中村改造項(xiàng)目162個(gè)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，超大特大城市正積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，分三類(lèi)推進(jìn)實(shí)施。第一類(lèi)，符合條件的實(shí)施拆除新建;第二類(lèi)，開(kāi)展經(jīng)常性整治提升;第三類(lèi)，介于前兩者之間的實(shí)施拆整結(jié)合。

在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，是黨中央、國(guó)務(wù)院審時(shí)度勢(shì)作出的重大決策部署，對(duì)消除各類(lèi)安全風(fēng)險(xiǎn)隱患、改善居住條件、優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)、完善城市功能、拓展城市發(fā)展空間、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市高質(zhì)量發(fā)展等具有十分重大的意義。

積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造意義重大，能夠在有效擴(kuò)大內(nèi)需方面發(fā)揮重要作用。

中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院專(zhuān)家委員會(huì)委員王鋒認(rèn)為，據(jù)估計(jì)，全國(guó)21個(gè)超特大城市城中村改造可以產(chǎn)生直接投資超過(guò)10萬(wàn)億元，帶動(dòng)其他投資超過(guò)15萬(wàn)億元，合計(jì)超過(guò)25萬(wàn)億元。以深圳為例，深圳市城中村改造已實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資約7000億元，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，提高了土地節(jié)約集約利用水平，保障了城市發(fā)展空間;通過(guò)拆除并新建，規(guī)劃增加120所學(xué)校、300所幼兒園和280家社康中心，配建650萬(wàn)平方米保障性住房，改造后公共服務(wù)設(shè)施水平顯著提高，市政交通基礎(chǔ)設(shè)施承載能力不斷增強(qiáng)，城市功能更加完善。

積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，將有效解決超大特大城市工薪階層、低收入群體、新市民住房需求。

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。中研網(wǎng)撰寫(xiě)的城中村改造行業(yè)報(bào)告對(duì)中國(guó)城中村改造行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)格局及市場(chǎng)供需形勢(shì)進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。同時(shí)揭示了城中村改造市場(chǎng)潛在需求與潛在機(jī)會(huì)，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對(duì)政府部門(mén)也具有極大的參考價(jià)值。

想了解關(guān)于更多城中村改造行業(yè)專(zhuān)業(yè)分析，可點(diǎn)擊查看中研普華研究院撰寫(xiě)的《2023-2028年版城中村改造產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢(xún)報(bào)告》。同時(shí)本報(bào)告還包含大量的數(shù)據(jù)、深入分析、專(zhuān)業(yè)方法和價(jià)值洞察，可以幫助您更好地了解行業(yè)的趨勢(shì)、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。

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  2023-2028年版城中村改造產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢(xún)報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門(mén)發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線(xiàn)圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來(lái)說(shuō)，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

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