寫(xiě)字樓行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研2024

• 方蔓桃 2023年12月22日 來(lái)源：百度 1087 69
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如果你想了解寫(xiě)字樓行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢(shì)、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等信息……我們研究院撰寫(xiě)的《2022-2027年中國(guó)寫(xiě)字樓行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告》。重點(diǎn)分析了我國(guó)寫(xiě)字樓行業(yè)將面

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新升級(jí)的背景下，新一代信息技術(shù)、生物技術(shù)、高端裝備制造等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)加速崛起。與傳統(tǒng)制造業(yè)不同，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)具備智力、技術(shù)、資本高度密集的特性，因而優(yōu)質(zhì)辦公和研發(fā)空間在其工作場(chǎng)景中占據(jù)更加重要的地位。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，戰(zhàn)略性新興企業(yè)在全國(guó)寫(xiě)字樓新租交易的面積占比自2019年的24.6%提升至目前的32.5%，在京滬商務(wù)園區(qū)中的占比超過(guò)70%。

戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的辦公選址軌跡與人才資源分布高度一致。數(shù)據(jù)顯示，2019年至今，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)寫(xiě)字樓新租面積的84%落位于北京、上海、成都、深圳、廣州、武漢、西安七大城市。其中，京滬保持絕對(duì)的領(lǐng)先，新租面積占比超過(guò)半數(shù)。

如果你想了解寫(xiě)字樓行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢(shì)、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等信息……我們研究院撰寫(xiě)的《2022-2027年中國(guó)寫(xiě)字樓行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告》。重點(diǎn)分析了我國(guó)寫(xiě)字樓行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對(duì)寫(xiě)字樓行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)及前景作出審慎分析與預(yù)測(cè)。

5A智能化寫(xiě)字樓的出現(xiàn)體現(xiàn)了頂級(jí)寫(xiě)字樓對(duì)高效辦公的一種追求。但很多的5A寫(xiě)字樓在企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中卻也表現(xiàn)出很多的不完善：位于喧鬧的商務(wù)中心區(qū)、高密度的建筑和人群、有限的空間和綠化?！靶[、擁擠、壓抑”改變了“智能、便捷、高效”的本質(zhì)。過(guò)于側(cè)重效率而忽視了舒適度的5A寫(xiě)字樓，顯然很難滿(mǎn)足人們更高的辦公環(huán)境要求。

調(diào)研顯示，北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于緩慢恢復(fù)期。其中，麗澤及通州商圈表現(xiàn)較好，市場(chǎng)空置率下降，平均租金上漲。在成交租賃方面，截至二季度，金融業(yè)、高科技行業(yè)在成交面積和成交數(shù)量上位居前兩位，二者占市場(chǎng)總成交面積的60%以上。今年還將有約58.3萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)計(jì)劃入市，且項(xiàng)目多為城市更新項(xiàng)目，主要集中在亞奧商圈。

2023年一季度，北京寫(xiě)字樓全市新租面積環(huán)比下降21%。在新租交易中，近7成交易數(shù)量來(lái)自搬遷，且搬遷路線(xiàn)以同區(qū)或者鄰近區(qū)域的遷移為主。此外，租戶(hù)擴(kuò)租仍然較為謹(jǐn)慎，交易數(shù)量環(huán)比下降6%，且平均擴(kuò)租面積環(huán)比從1700平米下降至1400平米。在新租需求中，金融占比最高，達(dá)到了29%。目前，金融企業(yè)仍是將CBD、金融街、東二環(huán)作為主要的選址地。TMT行業(yè)的需求則緊隨其后，其中，軟件開(kāi)發(fā)和平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)等細(xì)分領(lǐng)域的租戶(hù)在市場(chǎng)下行周期中抓住此輪機(jī)會(huì)進(jìn)行品質(zhì)升級(jí)。

持續(xù)擴(kuò)張的研發(fā)支出提升了對(duì)研發(fā)物業(yè)的需求。世邦魏理仕對(duì)比京滬生命科學(xué)物業(yè)與其他研發(fā)設(shè)施自2020年以來(lái)的表現(xiàn)發(fā)現(xiàn)，前者在租金增速和出租率提升方面均具備明顯優(yōu)勢(shì)。除強(qiáng)勁的基本面因素之外，生命科學(xué)研發(fā)設(shè)施在建筑規(guī)范、環(huán)境評(píng)價(jià)、行業(yè)許可、設(shè)備投入等方面的高門(mén)檻也令其租戶(hù)通常具有較強(qiáng)的粘性。

實(shí)體零售方面，疫情防控措施優(yōu)化后的線(xiàn)下消費(fèi)客流迅速反彈，顯示出實(shí)體門(mén)店在全渠道零售鏈中仍然具有不可替代的作用。實(shí)體門(mén)店正在迅速轉(zhuǎn)型為集消費(fèi)、服務(wù)、體驗(yàn)和社交屬性于一體的綜合性場(chǎng)所。世邦魏理仕認(rèn)為，“質(zhì)”重于“量”、體驗(yàn)驅(qū)動(dòng)銷(xiāo)售和社群營(yíng)造將是未來(lái)零售品牌強(qiáng)化實(shí)體門(mén)店網(wǎng)絡(luò)的重要方向。根據(jù)預(yù)測(cè)，2023-2027年中國(guó)線(xiàn)下零售經(jīng)營(yíng)面積的累計(jì)增長(zhǎng)率將達(dá)到9.4%，與品質(zhì)生活相關(guān)的手袋和旅行箱包、運(yùn)動(dòng)健康、休閑和美妝將呈現(xiàn)更強(qiáng)勁的增長(zhǎng)。

此外，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs有望進(jìn)一步激活零售物業(yè)大宗投資。2023年3月，中國(guó)公募REITs試點(diǎn)再次擴(kuò)圍，包括購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等在內(nèi)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施被納入底層資產(chǎn)。截至目前，已有4只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式獲批或在受理進(jìn)程中。

政府出臺(tái)了多重政策，穩(wěn)定了內(nèi)外資多行業(yè)對(duì)上海的信心。外資在季度內(nèi)在甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)中仍然占到了37.4%。由于今年項(xiàng)目延期較多，2023年寫(xiě)字樓市場(chǎng)，尤其是核心商圈，或?qū)⒂瓉?lái)供應(yīng)小高峰。通過(guò)與周邊社區(qū)各類(lèi)資源的良性互動(dòng)，業(yè)主未來(lái)將有潛力更好地為寫(xiě)字樓內(nèi)租戶(hù)提供更多人性化、個(gè)性化的服務(wù)。

全國(guó)300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積為2.61億平方米，同比下降15.9%，成交面積為2.15億平方米，同比下降18.2%。在需求趨弱以及資金壓力增加等因素影響下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資布局更趨謹(jǐn)慎。同時(shí)，輕資產(chǎn)模式和收并購(gòu)也成為企業(yè)拓展的重要方式。

目前只有北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線(xiàn)城市處于成熟階段，而全國(guó)70%的城市還處于起步階段。預(yù)計(jì)北京、上海的甲級(jí)、乙級(jí)寫(xiě)字樓潛在需求約為4000萬(wàn)平方米，廣州、深圳約為2000萬(wàn)平方米。成都、南京、杭州等城市的需求上限也超過(guò)700萬(wàn)平方米，十大城市的潛在需求總量超過(guò)了其他200多個(gè)城市的需求潛力之和，說(shuō)明我國(guó)寫(xiě)字樓需求集中在龍頭城市。中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資規(guī)模將達(dá)到5885億元，未來(lái)五年(2019-2023)年均復(fù)合增長(zhǎng)率約為4.34%，并預(yù)測(cè)在2023年中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資規(guī)模將接近7000億元。

以深圳為例，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，上半年，深圳全市甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金繼續(xù)延續(xù)下行走勢(shì)，半年下降3.0%至每月每平米197.5元，對(duì)比2018年的歷史高點(diǎn)已然下調(diào)28.6%。而從寫(xiě)字樓的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均租金已經(jīng)差不多回到了2013年的水平。

其他一線(xiàn)城市的情況也大致如此。仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，上海二季度中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下跌1.7%，非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下跌2.0%;截至今年6月底，杭州甲級(jí)辦公樓平均凈租金為138.9元每平方米每月，環(huán)比下降了0.7%，乙級(jí)辦公樓租金為105.2元每平方米每月，環(huán)比下降0.8%。

7月份，上海延安西路太平洋企業(yè)中心一套244.7平方米的寫(xiě)字樓，從4月份放租已經(jīng)幾次下調(diào)租金，日租從4.5元/平方米下調(diào)至1.62元/平方米，月租金從26000元/月降至12000元/月。

寫(xiě)字樓行業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇分析

近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，導(dǎo)致寫(xiě)字樓的需求也有所放緩，租金上漲速度趨緩。在一線(xiàn)城市中，北京的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓由于供給相對(duì)緊張，空置率不斷下降，租金也不斷上升。

辦公樓：2021年1-11月，全國(guó)辦公樓開(kāi)發(fā)投資額為5438億元，同比下降6.1%，較2019年同期下降2.1%，兩年平均下降1.1%。新開(kāi)工面積為4713萬(wàn)平方米，同比下降19.3%，較2019年同期下降25.8%，兩年平均下降13.8%。

業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)再一次進(jìn)入后疫情的復(fù)蘇周期，但當(dāng)前的宏觀環(huán)境相對(duì)前兩年更為復(fù)雜?，F(xiàn)階段，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著諸多挑戰(zhàn)、但也不乏機(jī)遇相伴，其而潛在的機(jī)遇則是行業(yè)發(fā)展變化時(shí)蘊(yùn)含的新增長(zhǎng)動(dòng)能。因此，房地產(chǎn)從業(yè)者要充分做好變革前的各項(xiàng)準(zhǔn)備來(lái)應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，更要在后疫情階段捕捉經(jīng)濟(jì)恢復(fù)帶來(lái)的機(jī)遇。

本報(bào)告根據(jù)寫(xiě)字樓行業(yè)的發(fā)展軌跡及多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)中國(guó)寫(xiě)字樓行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢(shì)、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析，并重點(diǎn)分析了我國(guó)寫(xiě)字樓行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對(duì)寫(xiě)字樓行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)及前景作出審慎分析與預(yù)測(cè)。

是寫(xiě)字樓企業(yè)、學(xué)術(shù)科研單位、投資企業(yè)準(zhǔn)確了解行業(yè)最新發(fā)展動(dòng)態(tài)，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，正確制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的必備參考工具，極具參考價(jià)值!

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  在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，信息已經(jīng)是一種重要的經(jīng)濟(jì)資源，信息資源的優(yōu)先占有者勝，反之則處于劣勢(shì)。中國(guó)每年有近百萬(wàn)家企業(yè)倒閉，對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)而言，因?yàn)槭д`而出局，極有可能意味著從此退出歷史...

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