中國第一高樓辦公出租率達到80% 辦公樓市場增長空間分析

• 吳智聰 2022年12月14日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1451 96
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世界500強企業(yè)租戶面積占比30%以上，辦公出租率達到80%，商業(yè)出租率約98%……在上海陸家嘴金融城，辦公體量超過20萬平方米的中國第一高樓上海中心，表現(xiàn)出強勁韌性，出租率逆勢上升。

被看作城市經(jīng)濟熱度“晴雨表”的陸家嘴寫字樓，整體出租率已創(chuàng)下年內新高。逆勢上揚背后，既有新經(jīng)濟、新賽道強勁支撐起的“基本面”，也有綠色環(huán)保、新能源等引領的新風尚。小小一方天地，管窺經(jīng)濟密碼。

持續(xù)擴租看開放

挑高的屋頂、恒溫的室內環(huán)境、開闊的工作平面、合作客戶和同業(yè)的聚集……不同于傳統(tǒng)銀行總部“格子間”式樣的辦公區(qū)域劃分，法國巴黎銀行將員工的辦公區(qū)域全部打通成一個大開間，并增設了十多個會議室和共享區(qū)域。

持續(xù)擴租看開放

挑高的屋頂、恒溫的室內環(huán)境、開闊的工作平面、合作客戶和同業(yè)的聚集……不同于傳統(tǒng)銀行總部“格子間”式樣的辦公區(qū)域劃分，法國巴黎銀行將員工的辦公區(qū)域全部打通成一個大開間，并增設了十多個會議室和共享區(qū)域。

去年11月，法國巴黎銀行(中國)有限公司租下位于浦東陸家嘴金融城的上海中心17、18層兩個樓面，約8800平方米，并準備以此為落腳點在中國市場持續(xù)“加碼投資”。

目前，這家正在申請券商、基金等新業(yè)務牌照的外資銀行還在準備繼續(xù)擴租。法國巴黎銀行(中國)有限公司首席執(zhí)行官兼行長賴長庚表示，中國是全球第二大經(jīng)濟體，中國資本市場已成長為世界第二大市場，人民幣成為全球第四大支付貨幣。隨著人民幣國際化水平不斷提升，以人民幣交易為基準的全球商業(yè)活動會持續(xù)增長。上海作為人民幣交易清算中心，無疑具有巨大的發(fā)展機會。

辦公樓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示2022年2月全國辦公樓期房銷售面積累計值為226.72萬平方米，累計增長35.4%。

辦公樓指機關、企業(yè)、事業(yè)單位行政管理人員，業(yè)務技術人員等辦公的業(yè)務用房，一般具有較好的地理位置，相關的物業(yè)和服務設施水平高，具有聚集的商業(yè)圈，效率較高。從辦公樓建設情況來看，近年來我國辦公樓開發(fā)投資額與新開工面積均呈現(xiàn)先降后增的趨勢。2020年，我國辦公樓開發(fā)投資完成累計值達到0.65萬億元，較2019年增長5.37%;新開工面積為6604萬平方米，較2019年下滑6.8%。

辦公樓市場發(fā)展與宏觀經(jīng)濟存在較大的關聯(lián)度，經(jīng)濟的高速增長也將帶領辦公樓的需求增長。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，我國GDP排名前30的城市，第三產(chǎn)業(yè)增加值每增長一個單位，將拉動辦公樓需求增長547平方米。其中，深圳影響系數(shù)最高，達到了1672億元/平方米。

改革開放40年來，我國經(jīng)濟取得驚人的增長，相應的辦公樓市場也帶來了快速增長。近年來隨著經(jīng)濟進入高質量發(fā)展階段，經(jīng)濟增速有所放緩，對辦公樓市場也帶來了影響。2020年我國辦公樓銷售面積及銷售額分別為3334.34萬平方米和5047.47億元，分別同比下降5.3%和10.4%。

從供求平衡關系來看，我國辦公樓市場尚存在供應缺口。根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，我國GDP前50的城市現(xiàn)有存量距理論需求量之間仍存在6000多萬平方米的缺口，其中4座一線城市的供應缺口達到3000萬平方米以上。

分城市類型來看，一線城市的供應缺口最大，其辦公樓總存量僅占理論需求量的72%;其次是重點二、三線城市，其辦公樓總存量占理論需求量的比例為84%。

相比于供給端以及投資額不斷保持在高位，寫字樓需求端則出現(xiàn)了持續(xù)的下降，2010-2017年，我國辦公樓用房銷售面積總體呈增長態(tài)勢，2018年出現(xiàn)負增長，為2014年以來首次出現(xiàn)負增長，后連續(xù)三年下降。2020年，我國辦公樓用房銷售規(guī)模為3334.33萬平方米，同比下降10.43%。2021年1-5月份，我國辦公樓用房銷售規(guī)模為1012.95億元。同比增加10.5%。

整體從價格來看，我國寫字樓行業(yè)目前供給整體大于需求，且行業(yè)需求長期以來持續(xù)疲軟，這一點從我國寫字辦公樓平均銷售價格可以看出，2018年以來，我國寫字樓行業(yè)并沒有出現(xiàn)住宅地產(chǎn)行業(yè)類似的火熱行情銷售價格整體保持平穩(wěn)，截至2021年5月，全國寫字辦公樓平均銷售價格為13249.23元每平方米，較2018年10月還下降了近400元每平方米。

辦公樓行業(yè)發(fā)展前景

在疫情慢慢退去的環(huán)境下，經(jīng)濟將會持續(xù)增長，經(jīng)過近5年來的高位運行以及持續(xù)調控，市場已迎來理性增長時代。隨著房地產(chǎn)長效機制不斷完善，因城施策效果不斷顯現(xiàn)，2022年房地產(chǎn)投資有望平穩(wěn)健康發(fā)展。

2021年末中國城鎮(zhèn)常住人口比2020年末增加1205萬;特別是流動人口38467萬，比上年末增加885萬，會帶來新的住房需求。

房地產(chǎn)市場供給在逐步優(yōu)化，多主體供應、多渠道保障、租售并舉的房地產(chǎn)市場供給格局在逐步形成，新的發(fā)展模式正在探索中成型。同時，房地產(chǎn)調控因城施策有利于促進房地產(chǎn)良性循環(huán)，也有利于保障群眾正常居住需要。

辦公樓市場增長空間分析

目前，只有北京、上海、廣州和深圳的四個一線城市處于成熟期，而中國內地70%的城市仍處于起步期。據(jù)估計，北京和上海甲級和乙級辦公樓的潛在需求約為4000萬平方米，廣州和深圳的潛在需求約為2000萬平方米。成都、南京、杭州等城市的需求上限也超過700萬平方米，前十大城市的潛在需求總量超過其他200多個城市的需求潛力之和，體現(xiàn)了中國辦公樓市場需求聚集到龍頭城市的特點。

白皮書顯示，中國的頂級城市已經(jīng)完成了80%以上的辦公樓供應。特別是在中國經(jīng)濟總量排名前50的城市中，17個城市的辦公樓處于供應過剩狀態(tài)，未來進一步發(fā)展的空間相對有限。隨著中國經(jīng)濟的不斷轉型，高質量的發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)也需要轉向集約化資源投資和精細管理，加快與新動能的協(xié)調，滿足行業(yè)的實際需求。

預計到2030年，新增加的2億城鎮(zhèn)人口將有80%以上分布在這19個城市群。根據(jù)第一財經(jīng)城市商業(yè)魅力排行榜，北上廣深、成都、杭州、重慶、蘇州、南京等核心城市的商業(yè)門店數(shù)量、用戶行為、城市資源較為活躍，未來具有較大發(fā)展?jié)摿?，商業(yè)地產(chǎn)租金具備上漲空間。

想要了解更多辦公樓行業(yè)的發(fā)展前景，請查閱《2022-2026年中國辦公樓行業(yè)競爭格局及發(fā)展趨勢預測報告》。

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