上海辦公樓市場正處于階段性調(diào)整期 辦公樓行業(yè)市場現(xiàn)狀分析2023

• 吳澳燕 2023年8月11日 來源：華夏時報 516 28
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2023年上半年，上海寫字樓市場共有7個新項目入市，累計供應(yīng)量52.9萬平方米，同比上升264.9%。上半年，上海寫字樓凈吸納量為21.9萬平方米，較去年同期回落31.6%。其中，二季度市場需求量復蘇跡象明顯，凈吸納量超過18萬平方米，較第一季度出現(xiàn)明顯上升。租金方面，受企

2023年上半年，上海寫字樓市場共有7個新項目入市，累計供應(yīng)量52.9萬平方米，同比上升264.9%。上半年，上海寫字樓凈吸納量為21.9萬平方米，較去年同期回落31.6%。其中，二季度市場需求量復蘇跡象明顯，凈吸納量超過18萬平方米，較第一季度出現(xiàn)明顯上升。租金方面，受企業(yè)成本節(jié)約、續(xù)租率上升，疊加未來供應(yīng)放量等因素影響，上半年滬中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比小幅回落 1.7%，非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比回落 2%。

上海辦公樓市場正處于階段性調(diào)整期。今年下半年，上海寫字樓市場預計約有95.3萬平方米的新增供應(yīng)，是近十年來的最高水平。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事王岳也表示，從近五年來看，今年供應(yīng)量遠遠高于五年平均水平，但需求量卻低于過去五年平均水平。

由于供求發(fā)生變化，為吸引租客，寫字樓業(yè)主們展開了新一輪激烈競爭，通過提供多種增值服務(wù)來吸引租戶入駐，包括調(diào)整租金、采取較為靈活的租期約定、提供裝修補貼等方式，以滿足租戶需求。

此前部分企業(yè)有擴大辦公面積的意愿，但面臨租金較高或可供選擇的辦公樓較為有限等問題。租賃市場供需出現(xiàn)調(diào)整的情況下，這些企業(yè)可以用相對更低的成本，獲得面積更大、位置更好、服務(wù)更佳的辦公場所。

廣州辦公樓租賃需求逐漸修復

2023年上半年，廣州經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定復蘇，但動力稍顯不足。甲級辦公樓市場租賃需求雖有所回暖，但61萬平方米的新增供應(yīng)仍導致空置率環(huán)比上升約3個百分點，達到21.8%，因此租金繼續(xù)承壓。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場中餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)亮眼，租賃成交較去年同期上升128%。頭部跨境電商推動非保稅物流倉儲市場去化，但難抵空置率突破20%。房地產(chǎn)投資市場總交易額約為117億元，接近去年全年交易總額的85%。

上半年內(nèi)仲量聯(lián)行記錄到數(shù)宗租賃面積達4,000平方米或以上的成交，其中多數(shù)于琶洲子市場內(nèi)錄得，均屬于節(jié)約成本型搬遷或升級擴租類型。由此可見，部分具備一定承租能力且對辦公空間需求較大的企業(yè)正利用廣州辦公樓市場當前處于“租戶市場”的契機，以相對可控的成本，完成企業(yè)辦公空間的擴充、升級和整合。

市場供應(yīng)方面，今年上半年全市新增供應(yīng)約為61萬平方米;其中，二季度共有4個辦公樓項目竣工約43萬平方米入市。由于目前的租賃需求未能顯著帶動市場去化，在上半年新增供應(yīng)的影響下，截至二季度末，廣州辦公樓市場空置率約為21.8%，環(huán)比上升約3個百分點。

隨著下半年廣州經(jīng)濟充分發(fā)揮全面的穩(wěn)增長政策效力，廣州商業(yè)物業(yè)市場有望增強復蘇動能，實現(xiàn)可持續(xù)的穩(wěn)步提升。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國辦公樓行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預測研究報告》顯示：

辦公樓指機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位行政管理人員，業(yè)務(wù)技術(shù)人員等辦公的業(yè)務(wù)用房，現(xiàn)代辦公樓正向綜合化、一體化方向發(fā)展。

辦公樓 按規(guī)模有小型、中型、大型和特大型之分。按層數(shù)有低層、多層、高層和超高層之分。按總體布局有集中式和分散式之分。此外，按平面形式、結(jié)構(gòu)造型和所用材料，又可分為若干類型。如按平面交通組織形式來分，有內(nèi)走廊式、外走廊式、雙走廊式和無走廊式(大空間靈活隔斷)等。

縱觀2022年全年，中國40城辦公樓市場指數(shù)排名基本保持不變。報告指出，京滬較其他城市遙遙領(lǐng)先，銀川、拉薩等城市則相對靠后。同時，隨著各市辦公樓體量增長、租金上漲等，其指數(shù)值會在二季度基礎(chǔ)上錄得增長，市場表現(xiàn)提升。

報告稱，排名前10的城市中，城市排名全年保持不變，可見頭部城市應(yīng)對不利因素擾動的韌性較強，同時市場走勢保持一致。其中，深圳甲級辦公樓市場全年新增供應(yīng)約145萬平方米，穩(wěn)定的總部自用需求支撐新項目有效去化，從而拉動指數(shù)全年上升1.4個點。除此之外，成都、杭州、武漢、長沙因相較穩(wěn)定的市場表現(xiàn)，均錄得指數(shù)全年的小幅正增長。

辦公樓行業(yè)市場現(xiàn)狀分析2023

從商業(yè)地產(chǎn)視角來看，今年大宗交易投資活躍度正逐步上升，辦公樓仍將是核心資產(chǎn)類別。辦公樓市場需求的回暖主要由中國大型企業(yè)和金融行業(yè)驅(qū)動。

進入2023年，中國辦公樓市場穩(wěn)步恢復市場秩序，迎來積極向好的發(fā)展態(tài)勢。隨著經(jīng)濟活動的快速回暖，各個城市均迎來了辦公樓租賃市場的需求提升，問詢量相較于2022年有顯著增長，也為市場帶來了充足的信心。

中國城市返回辦公室工作比率這一數(shù)據(jù)可以從兩個維度來解讀：一方面是這與已經(jīng)形成的職場工作模式有很大關(guān)聯(lián)，另一方面則體現(xiàn)出了中國經(jīng)濟發(fā)展正在快速回歸正常軌道。此外，這也印證了中國辦公樓資產(chǎn)作為最成熟的投資標的，其價值依舊不可替代。

與此同時，即使北京和上海，也仍有大量的辦公樓市場潛在需求尚未被激發(fā)。從第三產(chǎn)業(yè)人均甲級辦公樓面積這一數(shù)值可以看出，北京和上海還落后于紐約等世界上的主要成熟市場的水平，中國的辦公樓市場仍然具備極強的需求潛力。

更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國辦公樓行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預測研究報告》。

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