央行：做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理，滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求
央行：做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理，滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求
1月24日，中國(guó)人民銀行辦公廳、金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》?！锻ㄖ芳?xì)化了商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)管理口徑、期限、額度、用途等要求，明確2024年底前，對(duì)規(guī)范經(jīng)營(yíng)、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，全國(guó)性商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，除發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營(yíng)性資金需求、置換建設(shè)購(gòu)置物業(yè)形成的貸款和股東借款等外，還可發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其集團(tuán)控股公司(含并表子公司)存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開(kāi)市場(chǎng)債券。
1月24日晚間，人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》。
而在當(dāng)日下午，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上就已預(yù)告稱，人民銀行聯(lián)合國(guó)家金融監(jiān)督管理總局將出臺(tái)完善經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的有關(guān)政策，支持優(yōu)質(zhì)房企盤(pán)活存量資產(chǎn)，擴(kuò)大資金使用范圍，改善流動(dòng)性狀況。
上海證券報(bào)表示，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這一政策的出臺(tái)有望為持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)房企帶來(lái)利好，以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為增信工具，一方面有助于房企盤(pán)活存量資產(chǎn)，降低銀行風(fēng)險(xiǎn);另一方面可增加房企流動(dòng)性，提振市場(chǎng)信心，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
平安證券也表示，《意見(jiàn)》同時(shí)明確，2024年底前，對(duì)規(guī)范經(jīng)營(yíng)、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，全國(guó)性商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，除發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營(yíng)性資金需求、置換建設(shè)購(gòu)置物業(yè)形成的貸款和股東借款等外，還可發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其集團(tuán)控股公司(含并表子公司)存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開(kāi)市場(chǎng)債券。相關(guān)企業(yè)貸款資金用途更為靈活，整體流動(dòng)性狀況將更具支撐。
公司方面，平安證券表示包括：華潤(rùn)置地、招商蛇口等商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模較大、運(yùn)營(yíng)較優(yōu)企業(yè);以及由于規(guī)范經(jīng)營(yíng)、發(fā)展前景良好房企貸款用途更為靈活，如保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國(guó)海外發(fā)展、濱江集團(tuán)、萬(wàn)科A等企業(yè)。
商業(yè)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展與城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。隨著城市化進(jìn)程的加速和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，商業(yè)物業(yè)的需求量不斷增加。同時(shí)，隨著消費(fèi)升級(jí)和商業(yè)模式的變化，商業(yè)物業(yè)的形態(tài)和功能也在不斷演變，例如購(gòu)物中心、商業(yè)街、寫(xiě)字樓等多樣化形式的出現(xiàn)。
商業(yè)物業(yè)包括辦公物業(yè)、酒店物業(yè)等。商業(yè)物業(yè)的用途主要是用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如寫(xiě)字樓、商鋪、酒店等。商業(yè)物業(yè)管理是對(duì)各類(lèi)型商業(yè)樓宇及附屬設(shè)施、設(shè)備的管理，是物業(yè)管理行業(yè)的主要關(guān)注方向。
商業(yè)物業(yè)管理具有經(jīng)營(yíng)性、公眾性和服務(wù)型的特點(diǎn)，其目標(biāo)是營(yíng)造良好的營(yíng)業(yè)環(huán)境，為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，同時(shí)增加商業(yè)物業(yè)的附加值和吸引力。
根據(jù)中研普華研究院撰寫(xiě)的《2024-2029年中國(guó)商業(yè)物業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈供需布局與招商發(fā)展策略深度研究報(bào)告》顯示：
2024商業(yè)物業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈供需布局與發(fā)展研究
商業(yè)物業(yè)是一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)群，其所有人主要是通過(guò)依靠持有或經(jīng)營(yíng)商業(yè)店鋪的出租而盈利，因而商業(yè)物業(yè)的管理者必須十分重視對(duì)客商的選擇及其搭配。目前，整個(gè)物業(yè)行業(yè)仍處于高速發(fā)展的階段。在政策利好、技術(shù)迭代、人們普遍追求美好生活的時(shí)代大背景下，商業(yè)物業(yè)行業(yè)迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇期。
隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，集商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲等多功能為一體的綜合商業(yè)樓宇在全國(guó)迅速崛起，商業(yè)物業(yè)管理也隨之快速發(fā)展。
隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)水平的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)企業(yè)將從簡(jiǎn)單密集型勞動(dòng)輸出轉(zhuǎn)變?yōu)獒槍?duì)不同業(yè)主需求的集約化現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)模式，多家商業(yè)服務(wù)企業(yè)致力發(fā)展人工智能應(yīng)用，打造智慧商業(yè)服務(wù)社區(qū)。未來(lái)十年商業(yè)物業(yè)行業(yè)規(guī)模提升，預(yù)計(jì)2030年商業(yè)物業(yè)行業(yè)規(guī)模有望突破3.2萬(wàn)億。
從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，商業(yè)物業(yè)行業(yè)有望保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和消費(fèi)升級(jí)的推進(jìn)，商業(yè)物業(yè)的需求將得到進(jìn)一步釋放。同時(shí)，商業(yè)模式的創(chuàng)新和技術(shù)的進(jìn)步將為商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供新的機(jī)遇和動(dòng)力。例如，智慧商業(yè)、共享經(jīng)濟(jì)等新興模式將為商業(yè)物業(yè)行業(yè)帶來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
此外，商業(yè)物業(yè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局也將發(fā)生變化。隨著市場(chǎng)的逐步成熟和競(jìng)爭(zhēng)的加劇，商業(yè)物業(yè)企業(yè)需要不斷提升自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，通過(guò)品牌、服務(wù)、運(yùn)營(yíng)等多方面的優(yōu)勢(shì)來(lái)吸引租戶和消費(fèi)者。
行業(yè)監(jiān)管更加嚴(yán)格，地產(chǎn)行業(yè)影響尚未消退，2023年物業(yè)股股價(jià)仍在持續(xù)下滑。截至2023年12月31日，僅京城佳業(yè)、宋都服務(wù)、鑫苑服務(wù)3家相對(duì)年初股價(jià)略有上漲，企業(yè)股價(jià)整體下挫，股價(jià)均值由年初6.79港元下降至4.25港元，降幅達(dá)到37.2%。
從不同類(lèi)型企業(yè)收盤(pán)價(jià)漲跌幅來(lái)看，國(guó)資物企和民營(yíng)物企股價(jià)較年初跌幅分別為35.0%、42.5%，民營(yíng)物企整體振幅更大，國(guó)央企在此輪下行周期中仍優(yōu)于民企。
從估值來(lái)看，2022年物業(yè)股隨地產(chǎn)面下行估值出現(xiàn)大幅下挫，并于10月31日，物業(yè)股估值降至歷史最低，為8.44倍。2022年末房地產(chǎn)政策回暖，物業(yè)股估值也呈現(xiàn)回調(diào)趨勢(shì)，至2023年4月12日估值回調(diào)至年內(nèi)最高位12.86倍，但隨后估值再度下滑，截止年末上市物企PE均值下滑至10.44倍，全年均值為11.26倍，仍處于較低水平。
截至2023年12月31日，57家樣本企業(yè)總市值為2081億元，同比下滑43.3%，較2021年(5047億元)下降58.8%。
從供應(yīng)方面來(lái)看，商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)商業(yè)物業(yè)管理公司和政府機(jī)構(gòu)等。這些供應(yīng)方通過(guò)開(kāi)發(fā)、購(gòu)買(mǎi)或租賃等方式獲得商業(yè)物業(yè)，然后進(jìn)行管理或委托給專(zhuān)業(yè)商業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。供應(yīng)方在提供商業(yè)物業(yè)時(shí)，需要考慮市場(chǎng)需求、地理位置、設(shè)施條件等多方面因素，以滿足租戶和消費(fèi)者的需求。
從需求方面來(lái)看，商業(yè)物業(yè)的需求主要來(lái)自于各類(lèi)企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，例如零售商、餐飲企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等。這些企業(yè)和經(jīng)營(yíng)者需要商業(yè)物業(yè)作為其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，提供相應(yīng)的產(chǎn)品和服務(wù)。
同時(shí)，隨著消費(fèi)升級(jí)和商業(yè)模式的變化，消費(fèi)者對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求也在不斷變化，例如對(duì)購(gòu)物環(huán)境、體驗(yàn)式消費(fèi)和文化休閑等方面的需求增加。
在供需關(guān)系方面，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供求受到多種因素的影響，包括經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、城市化進(jìn)程、消費(fèi)需求等。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程加速的背景下，商業(yè)物業(yè)的需求不斷增長(zhǎng)，但供應(yīng)量過(guò)大或過(guò)小都會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成影響。此外，政策調(diào)控、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和商業(yè)模式創(chuàng)新等因素也會(huì)影響商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的供求關(guān)系。
總的來(lái)說(shuō)，商業(yè)物業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈供需情況較為復(fù)雜，需要綜合考慮多種因素。未來(lái)，隨著市場(chǎng)的逐步成熟和消費(fèi)需求的變化，商業(yè)物業(yè)的供需關(guān)系將呈現(xiàn)更加多樣化的趨勢(shì)。
《2024-2029年中國(guó)商業(yè)物業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈供需布局與招商發(fā)展策略深度研究報(bào)告》經(jīng)過(guò)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院商業(yè)物業(yè)研究團(tuán)隊(duì)小組撰寫(xiě)并審核發(fā)布，本報(bào)告旨在闡述商業(yè)物業(yè)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀怎樣?
商業(yè)物業(yè)行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域市場(chǎng)發(fā)展怎樣?商業(yè)物業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展趨勢(shì)如何?“十四五”以來(lái)面對(duì)新形勢(shì)下環(huán)境的復(fù)雜變化商業(yè)物業(yè)行業(yè)有哪些發(fā)展機(jī)遇?面臨著哪些挑戰(zhàn)?
1.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈：隨著城市化進(jìn)程的加速和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。大量商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目在同一片區(qū)域進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致空置率上升，商業(yè)物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力增大。
2.電商沖擊：電商的興起對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)帶來(lái)了巨大的沖擊。電商在價(jià)格、便利性和個(gè)性化服務(wù)等方面具有優(yōu)勢(shì)，吸引了越來(lái)越多的消費(fèi)者。這導(dǎo)致傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)的客流量減少，經(jīng)營(yíng)效益下降。
3.消費(fèi)需求變化：隨著消費(fèi)升級(jí)和消費(fèi)者需求的變化，商業(yè)物業(yè)需要不斷創(chuàng)新和升級(jí)，以滿足消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境、體驗(yàn)式消費(fèi)和文化休閑等方面的需求。同時(shí)，消費(fèi)者對(duì)品質(zhì)和服務(wù)的要求也越來(lái)越高，商業(yè)物業(yè)企業(yè)需要不斷提升自身的品質(zhì)和服務(wù)水平。
4.政策風(fēng)險(xiǎn)：商業(yè)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展受到政府政策的影響較大。政府的房地產(chǎn)政策、城市規(guī)劃政策等都會(huì)對(duì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。商業(yè)物業(yè)企業(yè)需要密切關(guān)注政策變化，合理規(guī)劃自身的經(jīng)營(yíng)策略。
為了應(yīng)對(duì)這些挑戰(zhàn)，商業(yè)物業(yè)企業(yè)需要不斷創(chuàng)新和提升自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。例如，通過(guò)提升品牌形象、優(yōu)化業(yè)態(tài)組合、加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)推廣等方式來(lái)吸引消費(fèi)者和租戶。同時(shí)，商業(yè)物業(yè)企業(yè)也需要加強(qiáng)自身的運(yùn)營(yíng)管理能力，建立完善的運(yùn)營(yíng)管理體系，提高服務(wù)質(zhì)量和管理效率。
在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。中研網(wǎng)撰寫(xiě)的商業(yè)物業(yè)行業(yè)報(bào)告對(duì)中國(guó)商業(yè)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)格局及市場(chǎng)供需形勢(shì)進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。
同時(shí)揭示了市場(chǎng)潛在需求與潛在機(jī)會(huì)，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對(duì)政府部門(mén)也具有極大的參考價(jià)值。
想了解關(guān)于更多商業(yè)物業(yè)行業(yè)專(zhuān)業(yè)分析，可點(diǎn)擊查看中研普華研究院撰寫(xiě)的《2024-2029年中國(guó)商業(yè)物業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈供需布局與招商發(fā)展策略深度研究報(bào)告》。同時(shí)本報(bào)告還包含大量的數(shù)據(jù)、深入分析、專(zhuān)業(yè)方法和價(jià)值洞察，可以幫助您更好地了解行業(yè)的趨勢(shì)、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。
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