外資“逆勢”入局中國房地產(chǎn)市場 什么信號？房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

• 2022年11月7日 LiBO來源：中研普華集團(tuán)、金融時(shí)報(bào)、中研網(wǎng) 1467 97
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最近，房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了不少外資的身影。據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至2022年9月，貝萊德、大和房屋、易商紅木、凱德、博楓等外資企業(yè)在國內(nèi)房地產(chǎn)市場加速布局。

最近，房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了不少外資的身影。

據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至2022年9月，貝萊德、大和房屋、易商紅木、凱德、博楓等外資企業(yè)在國內(nèi)房地產(chǎn)市場加速布局。

“這些跡象反映市場對房地產(chǎn)預(yù)期在變化。”光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華表示，從房地產(chǎn)市場長期發(fā)展角度看，對于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體來說房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，我國是人口大國，城鎮(zhèn)化率仍偏低，房地產(chǎn)仍將繼續(xù)成為重要支柱產(chǎn)業(yè)。

從大類資產(chǎn)配置看，目前全球安全、低估值、確定性的資產(chǎn)缺乏，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)估值處于低水平，以外資為代表的“聰明錢”已經(jīng)嗅到先機(jī)，外資“抄底”至少反映其對中國房地產(chǎn)未來發(fā)展前景已趨樂觀。

外資的活躍首先體現(xiàn)在拿地上。

10月24日，國際知名的新加坡房企凱德地產(chǎn)以15億元成功購入杭州錢塘區(qū)約40畝住宅地塊。此前，今年3月，凱德置地分別以11.75億元、23.1億元的價(jià)格摘得成都和武漢的住宅地塊。2021年11月，日本房企大和房屋在蘇州拿下一宗商住地塊，時(shí)隔9年再次在蘇州拿地。

據(jù)了解，這個(gè)項(xiàng)目要建設(shè)服務(wù)型公寓200套以上，高星酒店客房200間，剩余部分做零售商業(yè)。值得注意的是，近兩年外資拿地的溢價(jià)率都很低，大和房屋在蘇州地塊拿地的溢價(jià)率為0%。

業(yè)內(nèi)人士稱，自房地產(chǎn)市場遇冷以來，土地市場成交低迷。在外資關(guān)注的一二線城市，成交土地的平均溢價(jià)率大幅降低，給了外資房企低溢價(jià)拿地的機(jī)會。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年8月開始到2022年9月的14個(gè)月中，有11個(gè)月一二線城市成交土地的平均溢價(jià)率處于5%以下。

在土地市場頻頻露面的同時(shí)，外資也將目光聚焦在他們一直以來所擅長的商業(yè)地產(chǎn)、住房租賃、工業(yè)與物流地產(chǎn)等類型的項(xiàng)目領(lǐng)域，尋覓“抄底”機(jī)會。

9月中旬，仲量聯(lián)行披露，博楓資產(chǎn)將收購上海五角場新江灣板塊一個(gè)租賃住宅項(xiàng)目。這也是博楓在中國的第一個(gè)租賃住宅項(xiàng)目。10月17日，凱德集團(tuán)以底價(jià)20.37億元成功拍下位于北京CBD的博瑞大廈。此番拍賣，只有凱德一家報(bào)名，最終成交價(jià)僅為評估價(jià)七折。

10月24日，高盛集團(tuán)與森瑤中國宣布已成立合資公司，首期投資約6.75億美元用于在中國收購、開發(fā)和運(yùn)營一線城市及周邊核心城市的新型工業(yè)、物流、冷鏈等新基建項(xiàng)目。

除了知名外資，對內(nèi)地房地產(chǎn)市場青睞有加的還有港資房企，包含新世界、恒隆地產(chǎn)等多家港資房企近兩年都陸續(xù)開始重回內(nèi)地。

新世界集團(tuán)執(zhí)行副主席兼行政總裁鄭志剛在媒體采訪中表示：“中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)筑底，將慢慢復(fù)蘇。我非常樂觀地認(rèn)為，它將在未來一兩年內(nèi)復(fù)蘇得非常非常好。

這是一個(gè)我們收購?fù)恋睾唾Y產(chǎn)的好機(jī)會”。他還提到，新世界集團(tuán)將在未來12個(gè)月內(nèi)在上海、廣州、杭州和深圳等中國城市投資共計(jì)100億元人民幣。在項(xiàng)目選擇上，大世界對城市更新類型更加情有獨(dú)鐘，2021年9月和12月共計(jì)在大灣區(qū)拿下了4宗城市更新項(xiàng)目。

從一二線城市寫字樓、長租公寓，到物流園區(qū)、舊城改造……梳理外資收購的項(xiàng)目可以發(fā)現(xiàn)，他們更加傾向于抄底大規(guī)模的持有型和綜合型物業(yè)項(xiàng)目。

周茂華分析認(rèn)為，隨著疫情影響減弱，國內(nèi)商業(yè)活動逐步恢復(fù)，加之目前這類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的估值低洼，穩(wěn)定性強(qiáng)、多元化發(fā)展，且能提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)，吸引資金“抄底”也不奇怪。

“整體來看，包括外資入局在內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了一些可喜的邊際變化。”光大證券首席固收分析師張旭說。

事實(shí)上，自8月份以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資金額已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月止跌回正。據(jù)中指統(tǒng)計(jì)，9月份，中國50家代表房企拿地總額環(huán)比大幅上漲130.2%。

當(dāng)月，北京、上海、深圳、杭州、蘇州、寧波等十個(gè)城市進(jìn)行了第三批集中供地，熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)較上月顯著增加。張旭進(jìn)一步表示，近期，房地產(chǎn)銷售面積、竣工面積、投資額的降幅都已出現(xiàn)了收窄，房地產(chǎn)融資也已經(jīng)出現(xiàn)了反彈。在未來的若干月內(nèi)，我們會見證房地產(chǎn)市場的順利“著陸”;在中長期內(nèi)，我們也會看到房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 四季度市場趨勢展望

2022年三季度全國銷售和投資仍在“二次探底”的過程中。7-8月全國銷售和投資規(guī)模分別同比下降26%和13%，房屋新開工面積和土地購置面積上雙雙雙縮量至歷史新低。

另一方面房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定向好表現(xiàn)，東部地區(qū)商品房銷售面積同比降幅逐漸收窄，“保交樓”政策下續(xù)建項(xiàng)目加快交付工期促進(jìn)房屋竣工規(guī)?？焖偕仙?/p>

值得一提的是，9月以來，新一輪政策救市潮來襲，以寧波、濟(jì)南、青島、天津?yàn)榇淼膹?qiáng)二線城市政策松綁力度進(jìn)一步加大，其中，寧波更是在執(zhí)行層面全面取消限購。不過，蘇州、南京、青島等松綁政策“一日游”，反映強(qiáng)二線需求端的強(qiáng)力刺激政策落地仍然面臨一定阻力。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1-8月，商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23.0%;商品房銷售額85870億元，下降27.9%。兩者同比降幅分別比1-7月收窄了0.1pct和0.9pct。三季度來看，7-8月商品房銷售面積和金額較2021年同期分別下降26%和24%。

較二季度4-5月商品房銷售面積也下降4%。其外從規(guī)模上來看，三季度7月和8月銷售規(guī)模在年內(nèi)也僅高于4月。因此三季度商品房銷售表現(xiàn)相比二季度由“探底”走向“筑底”。一方面，當(dāng)前銷售水平仍處于歷史較低水平;另一方面同比降幅開始呈現(xiàn)逐步收窄趨勢，市場有一定復(fù)蘇征兆。

當(dāng)前房地產(chǎn)投資仍處于底部下行階段，整體市場投資動作不活躍。房屋新開工規(guī)模持續(xù)萎縮，疊加土地市場成交缺乏民企活力難以維持原有投資體量。8月房地產(chǎn)開發(fā)投資額環(huán)比增長，主要依靠的是續(xù)建項(xiàng)目加快竣工進(jìn)度所產(chǎn)生的建安投資。

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