2023北京寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng) 上海一季度寫字樓空置率微升

• 黃江 2023年4月20日 來源：新浪 891 55
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今年第一季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)僅有位于通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)的通州中心C01項(xiàng)目正式交付，為市場(chǎng)帶來約5.7萬平方米的新增供應(yīng)。

2023北京寫字樓市場(chǎng)活躍度提升

2023年第一季度，北京寫字樓市場(chǎng)活躍度明顯改善，尤其是帶看量大幅提升，表明潛在租戶已經(jīng)重啟選址搬遷計(jì)劃。但整體而言，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)目前仍處于恢復(fù)期，觸底之后的反彈仍需發(fā)展動(dòng)能。

第一太平戴維斯發(fā)布的報(bào)告顯示，今年第一季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)僅有位于通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)的通州中心C01項(xiàng)目正式交付，為市場(chǎng)帶來約5.7萬平方米的新增供應(yīng)。同期，盡管市場(chǎng)整體已進(jìn)入復(fù)蘇軌道，但租戶方的選址策略仍較為謹(jǐn)慎，新租、搬遷、擴(kuò)張需求仍未完全釋放;而去年累積的空置面積疊加目前仍待恢復(fù)的租賃需求，迫使業(yè)主方也承受著較大的去化壓力。

未來六個(gè)月，北京順義及大興京南等子市場(chǎng)將迎來合計(jì)18.8萬平方米的新增供應(yīng)。而在物流用地市場(chǎng)，一季度全市土地出讓總量已超2022全年，且全部落地在平谷馬坊區(qū)域。充沛的新增供應(yīng)將有效緩解全市長期供應(yīng)不足的市場(chǎng)狀態(tài)。環(huán)京市場(chǎng)，預(yù)計(jì)將有83.2萬及84.6萬平方米的新增供應(yīng)分別交付在廊坊及天津市場(chǎng)，租戶議價(jià)能力依然較高。

2023年4月上海張江商圈在寫字樓出租商圈熱度榜中位居第5名，在寫字樓出售商圈熱度榜中位居第27名(排名取自3房網(wǎng)第2021年第44周的排行數(shù)據(jù))，寫字樓出租均價(jià)4.46元/㎡·天，環(huán)比下跌0.89%，寫字樓出售價(jià)格75500元/㎡，環(huán)比上漲2.88%，靜態(tài)投資回報(bào)率約為46年。該商圈共有寫字樓樓盤150個(gè)，熱度較高的樓盤包含：東郊中心、世和商務(wù)中心、綠地·華創(chuàng)中心、展想廣場(chǎng)、張江矽岸國際、華強(qiáng)大廈、上海集電港、張江盛銀大廈、世聯(lián)MINI、盛大天地源創(chuàng)谷。

根據(jù)中研普華研究院《2022-2027年中國寫字樓行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

隨著一季度《政府工作報(bào)告》的發(fā)布，2023年的中國經(jīng)濟(jì)預(yù)期增長目標(biāo)設(shè)定在了5%左右，擴(kuò)大內(nèi)需和全力拼經(jīng)濟(jì)成為總基調(diào)。中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展在2023年不再受到疫情的襲擾，但疫情給企業(yè)帶來的陣痛卻非短期內(nèi)能夠撫平。企業(yè)經(jīng)營尚待恢復(fù)，亟待政府的關(guān)注和扶持，減稅降費(fèi)和產(chǎn)業(yè)扶持就是最直接有效的舉措。高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，政策的傳導(dǎo)需要時(shí)間，企業(yè)預(yù)期調(diào)整需要時(shí)間，市場(chǎng)信心恢復(fù)和實(shí)際需求落地也需要時(shí)間，而這個(gè)滯后的時(shí)間差也會(huì)是2023年北京辦公樓市場(chǎng)最艱難的時(shí)期。

截止到今年一季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量再度轉(zhuǎn)負(fù)，達(dá)到-6.1萬平方米，主要集中在中關(guān)村(000931)和CBD子市場(chǎng)，分別為-3.3萬和-2.2萬平方米。在本季度核心甲級(jí)市場(chǎng)無新增供應(yīng)的情況下，空置率環(huán)比上升0.9%達(dá)到16.9%，凈有效租金環(huán)比降低0.7%至328.8元每月每平米。高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，麗澤市場(chǎng)本季度實(shí)現(xiàn)了1.6萬平米的去化，依然是市場(chǎng)唯一的熱點(diǎn)區(qū)域，這是麗澤商務(wù)區(qū)連續(xù)9個(gè)季度持續(xù)去化，其空置率環(huán)比下降1.6%至35.1%，凈有效租金保持穩(wěn)定。本季度望京酒仙橋和中關(guān)村的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金降幅較大，環(huán)比降幅分別達(dá)到2.5%和1.4%，其中望京酒仙橋同比去年一季度降幅達(dá)到13%。

乙級(jí)市場(chǎng)依然沒有出現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，本季度凈吸納量約為-10萬平米，其中中關(guān)村子市場(chǎng)單季度空出4.4萬平方米。產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)本季度出現(xiàn)需求恢復(fù)，凈吸納量轉(zhuǎn)正為3.7萬平方米，核心成熟產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)依然表現(xiàn)不振。上地子市場(chǎng)凈吸納量已經(jīng)連續(xù)五個(gè)季度為負(fù)，凈吸納量本季度降幅有所收窄，達(dá)到-2.0萬平方米。目前產(chǎn)業(yè)園的需求主要集中在租金相對(duì)便宜的子市場(chǎng)，超過1萬平米的大宗租賃成交的凈有效租金多集中在90-130元每月每平米。

高力國際抽樣調(diào)查了分布于北京核心區(qū)域不同子市場(chǎng)的50棟甲級(jí)寫字樓在最近兩個(gè)季度的帶看量表現(xiàn)。高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海說，全部項(xiàng)目平均月度帶看量從去年四季度一個(gè)月大概6-7組快速恢復(fù)到今年一季度的18-19組。一季度帶看量的高峰集中在春節(jié)后的2至3周左右的時(shí)間，此后3月左右?guī)Э戳坑殖霈F(xiàn)了不同程度的下滑。嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，帶看量的快速恢復(fù)一方面是疫情消散，市場(chǎng)進(jìn)行正常的商務(wù)租賃活動(dòng);另一方面，去年12月北京幾乎處于疫情封控狀態(tài)，之后又恰逢春節(jié)假期，因此市場(chǎng)累計(jì)的帶看需求在春節(jié)后得以釋放。然而，需要指出的是，就算個(gè)別項(xiàng)目帶看量恢復(fù)到一個(gè)月40-50組，也只是恢復(fù)到其正常市場(chǎng)環(huán)境下70%左右的水平。從帶看量后續(xù)出現(xiàn)不同程度的下滑可以看到整體市場(chǎng)活躍度依然不穩(wěn)定，需求的恢復(fù)強(qiáng)度依然不強(qiáng)。結(jié)合帶看量和凈吸納量的數(shù)據(jù)，高力國際華北區(qū)研究部董事陸明認(rèn)為現(xiàn)在市場(chǎng)處于租賃活躍度提升，但成交轉(zhuǎn)化率極低的市場(chǎng)環(huán)境，這也一定程度上體現(xiàn)了樓宇業(yè)主和企業(yè)租戶在租金和租賃成本上存在一定預(yù)期差距。

高力國際華北區(qū)研究部董事陸明指出需求端的強(qiáng)度將決定整個(gè)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)未來的走勢(shì)，其中疫情影響、企業(yè)預(yù)期和擴(kuò)張意愿、租賃策略和頭部大廠退租又是影響整個(gè)需求側(cè)表現(xiàn)的四個(gè)核心因素。陸明說，如果2023年市場(chǎng)需求如期恢復(fù)，則以上四點(diǎn)需要出現(xiàn)積極改善。

上海一季度寫字樓空置率微升

一季度，上海寫字樓市場(chǎng)活躍度提升、帶看量上漲，但市場(chǎng)成交有限，整體空置率上升、租金微跌。近期，多家市場(chǎng)機(jī)構(gòu)發(fā)布研究報(bào)告，顯示上述信息。

市場(chǎng)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行稱，一季度，疫情防控措施解除后，上海寫字樓市場(chǎng)看房量和問詢量顯著增加，然而大部分租戶保持謹(jǐn)慎的租賃策略，租賃成交節(jié)奏相對(duì)緩慢。

戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，一季度，上海寫字樓市場(chǎng)凈吸納量為13.7萬平方米，環(huán)比上漲超五成。包括輕奢、彩妝、食品等在內(nèi)的貿(mào)易制造業(yè)和醫(yī)療健康業(yè)是市場(chǎng)租賃主力行業(yè)，成交占比分別為18.6%和18%。此外，互聯(lián)網(wǎng)科技業(yè)和金融業(yè)的租賃成交占比分別為16.7%和16.4%。

多家商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)發(fā)布2023年第一季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，報(bào)告均顯示今年第一季度上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸常態(tài)，復(fù)蘇跡象初顯。

辦公樓市場(chǎng)方面，仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，一季度帶看量和問詢量顯著增加，不過大部分租戶延續(xù)了謹(jǐn)慎的租賃策略，故租賃成交相對(duì)緩慢。

CBRE世邦魏理仕發(fā)布的報(bào)告顯示，一季度上海寫字樓市場(chǎng)錄得3個(gè)新項(xiàng)目交付，分別是黃浦凱德晶萃廣場(chǎng)、徐匯西岸藝島與浦東前灘四方城，總計(jì)入市面積約15.6萬平方米，凈吸納量約3.8萬平方米，全市空置率約18%，環(huán)比微升0.5個(gè)百分點(diǎn)。

租金方面，多家機(jī)構(gòu)的報(bào)告均顯示，租金報(bào)價(jià)環(huán)比基本持平。

仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，中央商務(wù)區(qū)租金下降有所放緩，然而市場(chǎng)預(yù)期仍較為謹(jǐn)慎，租金環(huán)比微降0.1%。部分租戶利用市場(chǎng)租金下調(diào)的機(jī)會(huì)協(xié)商更多優(yōu)惠條件，但部分超甲級(jí)辦公樓仍彰顯韌性，租金已率先上升。非中央商務(wù)區(qū)整體租金環(huán)比下降0.5%，盡管臨近中央商務(wù)區(qū)板塊以及熱點(diǎn)板塊的租賃需求持續(xù)復(fù)蘇，但整體市場(chǎng)的大供應(yīng)環(huán)境仍使租金承壓。對(duì)于空置率較高的項(xiàng)目和板塊，業(yè)主信心仍顯不足。

零售物業(yè)市場(chǎng)方面，機(jī)構(gòu)的報(bào)告顯示，受惠于一季度上海購物中心的客流量大幅回升，需求熱度持續(xù)回升。其中于疫情后迭代更新的餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)突出。CBRE的報(bào)告顯示，餐飲業(yè)態(tài)以47%占比位列零售市場(chǎng)需求首位;仲量聯(lián)行的報(bào)告也顯示，消費(fèi)品零售緩慢復(fù)蘇，品牌在擴(kuò)張方面仍持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。

仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，一季度上海零售物業(yè)表現(xiàn)進(jìn)一步分化，部分項(xiàng)目仍面臨較多挑戰(zhàn)，導(dǎo)致整體市場(chǎng)空置率略有上升，核心商圈空置率上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至14.5%，而非核心商圈空置率上升0.1 個(gè)百分點(diǎn)至13.4%。租金方面，消費(fèi)品零售的緩慢復(fù)蘇繼續(xù)給品牌和業(yè)主帶來壓力，一季度租金保持下降趨勢(shì)，但較前一季度降幅收窄。其中核心商圈首層租金環(huán)比下降0.4%;非核心商圈業(yè)主更愿意提供一些租金優(yōu)惠以保留現(xiàn)有租戶，首層租金環(huán)比下降0.9%。

投資市場(chǎng)方面，仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，2023年一季度，上海大宗交易總成交量達(dá)到247.6億元，同比增長0.65%。一季度，機(jī)構(gòu)投資者的成交金額占全市成交總額的80%，相較于去年的40%顯著上升。其中產(chǎn)業(yè)園區(qū)及長租公寓仍受到機(jī)構(gòu)投資者的青睞，兩宗超50億元的大體量項(xiàng)目將產(chǎn)業(yè)園區(qū)成交量占比拉高至72.4%。盡管長租公寓單項(xiàng)目體量較小成交金額有限，然而就成交數(shù)量而言，長租公寓在所有成交中占比達(dá)到23%。

《2022-2027年中國寫字樓行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》由中研普華研究院撰寫，本報(bào)告對(duì)該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對(duì)行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)等等。報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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  2022-2027年中國寫字樓行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  隨著寫字樓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，大型企業(yè)間并購整合與資本運(yùn)作日趨頻繁，國內(nèi)外優(yōu)秀的寫字樓企業(yè)愈來愈重視對(duì)行業(yè)市場(chǎng)的分析研究，特別是對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境和客戶需求趨勢(shì)變化的深入研究，以期提前...

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