7月百城二手房價環(huán)比跌幅擴大 2023二手房行業(yè)發(fā)展分析

• 黃文玉 2023年8月1日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 550 30
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二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。

7月百城二手房價環(huán)比跌幅擴大

根據(jù)中指研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，7月，全國100個城市新建住宅平均價格為16177元/平方米，環(huán)比下跌0.01%，跌幅與6月持平;二手住宅平均價格為15685元/平方米，環(huán)比下跌0.39%，跌幅較上月擴大0.14個百分點。中指研究院認為，近期各地樓市支持政策出臺節(jié)奏有望加快，政策力度有望加大。

二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。

按照二手房交易的慣例，賣房標價往往標的是房屋的總價，而不像一手房銷售標明房屋的單價。因此，某些二手房看上去會讓購房人覺得總價很低，比較劃算。如果仔細分析二手房的使用時間開發(fā)商、居室面積等因素，它的單價并不比相應地區(qū)的一手房單價低。在購買二手房時，購房者要注意計算單價，并和周邊的新房價格做個比較，做到對市場全面了解。眾所周知，發(fā)展二手房市場對于穩(wěn)定住房價格，引導梯次消費，實現(xiàn)住房市場的健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。但不可否認，二手房市場有效房源依舊供不應求，整體供求比例僅維持在1：4左右。

二手房行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析

二手房裝修的內(nèi)容一般包括基礎的水電線改造、墻面翻新、吊頂處理、地板翻新、門窗翻新等基礎工程，但由于建筑時間過久，很多二手房在拆改的過程中極易出現(xiàn)問題，這給施工造成了一定的影響。相對于新房裝修，二手房裝修無疑在設計和施工上都增加了難度。

2021年2月，經(jīng)深圳市政府同意，深圳市建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制。2021年3月22日，成都市出臺《關于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》)。根據(jù)《通知》，成都將建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國二手房行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預測報告》顯示：

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年5月深圳市二手房價格指數(shù)環(huán)比下滑0.1個百分點，這是自2019年7月以來深圳市二手房價格指數(shù)首次下滑。深圳房價近兩年來首次“下跌”具有標志性意義。一方面，這意味著從2020年二季度以來的這一輪上漲開始觸頂回落，未來2至3個月時間，深圳房價將進入平臺期或整理期;另一方面，這也意味著2020年715新政以來，深圳持續(xù)不斷的調控終于起到了效果。

二手房市場的遇冷也引起了相關部門的關注。2022年5月28日，西安市發(fā)布《關于調整商品住房交易政策的有關問題的通知》，其中明確提到“促進二手住房流通”。6月底起，二手房成交參考價陸續(xù)從西安多個二手房交易平臺上消失，后經(jīng)西安市住建局相關工作人員確認，西安目前暫停發(fā)布參考價，部分中介平臺在顯示二手房價格時可尊重賣方意愿掛牌二手房價格，也可參照成交參考價掛牌。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2023年第7周，北京新建商品房成交2298套，較上周增加822套。存量房成交3555套，較上周增加496套。從近十周成交走勢來看，存量房周均成交套數(shù)為2405套，本周高于平均水平47.8%。不止在北京，更多數(shù)據(jù)顯示樓市正出現(xiàn)回暖勢頭。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，1月貝殼50城二手房價格指數(shù)環(huán)比上漲0.2%，這是自2021年8月連續(xù)17個月環(huán)比下跌以來首次止跌。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2023年3月26日，北京地區(qū)3月二手住宅成交量達到16391套。預計3月二手房成交量將達2萬套。其中，3月20日至3月26日一周成交量達到4626套，這已是北京二手房成交量連續(xù)5周在4000套以上。數(shù)據(jù)顯示，目前新建住宅供應量依然比較大，單周成交量在1000套以下。市場分化嚴重，除了少數(shù)熱銷項目，大部分市場平穩(wěn)。

根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2023年5月30日，5月北京二手房網(wǎng)簽12117套，環(huán)比下滑13.0%，同比上漲49.9% (去年5月，成交基數(shù)較低)。四五月北京二手房市場呈現(xiàn)明顯的高位回落態(tài)勢。5月二手房成交量下滑，屬于需求階段性正常回調。今年5月二手房成交量在近五年中僅高于2022年。但拉長時間看，今年1-5月北京二手房成交量超過7.2萬套，在近五年中僅次于2021年的9.1萬套，排名第二，市場整體表現(xiàn)較為穩(wěn)定。

南京二手房市場在2023年上半年表現(xiàn)亮眼，最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年1-6月全市共賣出二手房56357套，環(huán)比大漲40.5%。從供求關系上看，當下呈現(xiàn)明顯的買方市場格局，截至到6月底議價空間為6.8%，買方的話語權達到歷史高位。

從整體上看，今年南京的二手房市場呈“高開平走”的趨勢，年初市場迎來小陽春，成交量不斷走高，3月達到最高峰，單月成交破1.3萬套;不過4月以來，二手房市場明顯降溫，成交量穩(wěn)步下滑，6月的交易量僅為8034套。即便如此，2023年上半年二手房依然成交了56357套(含高淳、溧水)，環(huán)比上漲40.5%，同比大漲55.6%，交易量創(chuàng)近7年來的第二高，僅次于2021年上半年的表現(xiàn)。

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