近900億元 萬科 綠地等多家房企宣告擬發(fā)股募資 房地產(chǎn)金融行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢綜合研究

• 李波 2022年12月8日 來源：中研普華集團(tuán)、金融時(shí)報(bào)、中研網(wǎng) 1034 65
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截至12月6日，已有北新路橋、福星股份、世茂股份、大名城、新湖中寶、天地源、陸家嘴、華夏幸福、萬科A、格力地產(chǎn)、冠城大通、嘉凱城、金科股份、外高橋、招商蛇口、華發(fā)股份、綠地控股17家A股房企或涉房企業(yè)宣告擬發(fā)行股份募資，募集資金用于“保交樓、保民生”相關(guān)房

截至12月6日，已有北新路橋、福星股份、世茂股份、大名城、新湖中寶、天地源、陸家嘴、華夏幸福、萬科A、格力地產(chǎn)、冠城大通、嘉凱城、金科股份、外高橋、招商蛇口、華發(fā)股份、綠地控股17家A股房企或涉房企業(yè)宣告擬發(fā)行股份募資，募集資金用于“保交樓、保民生”相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、補(bǔ)充流動(dòng)資金或償還負(fù)債。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，“穩(wěn)地產(chǎn)”政策逐步落地，緩解部分房企面臨的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于增強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心有重要作用。

不過，房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)仍要依賴于銷售端復(fù)蘇，從近期房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，政策傳導(dǎo)需要時(shí)間。預(yù)計(jì)未來優(yōu)質(zhì)房企在信貸、債券、股權(quán)的合理融資需求方面，會(huì)有更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，“保交樓”效果將持續(xù)顯現(xiàn)。

合計(jì)融資有望接近900億元

12月6日晚間，綠地控股發(fā)布關(guān)于擬籌劃非公開發(fā)行股票的提示性公告。自11月28日證監(jiān)會(huì)宣布恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資后，這是第17家A股房企或涉房企業(yè)發(fā)布的籌劃股權(quán)融資公告。

在計(jì)劃股權(quán)融資的17家A股房企或涉房企業(yè)中，大多擬實(shí)施定增，目前只有陸家嘴、招商蛇口、格力地產(chǎn)3家國有房企宣布實(shí)施并購重組。其中，陸家嘴啟動(dòng)的并購重組事項(xiàng)為新項(xiàng)目;招商蛇口、格力地產(chǎn)則均明確借政策“東風(fēng)”重啟舊項(xiàng)目。

從目前公告定增的14家公司來看，Wind數(shù)據(jù)顯示，除華夏幸福未公布具體比例外，其余13家擬發(fā)行新股數(shù)量均不超過發(fā)行前公司總股本的20%或30%。

除金科股份、福星股份及華發(fā)股份3家已披露定增預(yù)案、確定擬募資額的公司外，記者對(duì)其余10家以12月7日午間收盤價(jià)的80%確定發(fā)行價(jià)格，按最大比例發(fā)行預(yù)估，13家上市公司合計(jì)融資有望接近900億元。其中，萬科A、綠地控股融資額或超百億元，其余幾家融資基本在10億元至60億元。

從公告來看，積極響應(yīng)相關(guān)政策成為上市公司股權(quán)融資公告密集發(fā)布的直接因素。不過，前述公司均表示，公司非公開發(fā)行股票事項(xiàng)能否取得公司董事會(huì)、股東大會(huì)審議批準(zhǔn)以及證監(jiān)會(huì)等主管部門核準(zhǔn)均存在不確定性，同時(shí)，還存在因市場(chǎng)環(huán)境以及其他原因被暫停、被終止的風(fēng)險(xiǎn)。

值得一提的是，受益于房企融資環(huán)境改善而披露融資方案的大多為國企、混合所有制企業(yè)及優(yōu)質(zhì)民企。開源證券分析師齊東表示，房企股權(quán)融資開閘，在提供資金支持、改善房企資產(chǎn)負(fù)債表的同時(shí)，也加快了并購重組及不良資產(chǎn)出清，是加速行業(yè)格局洗牌的一個(gè)過程。

此外，上市房企的股權(quán)融資松綁也傳導(dǎo)至港股市場(chǎng)。作為廈門國資委旗下最大的地產(chǎn)開發(fā)上市平臺(tái)，港股上市房企建發(fā)國際集團(tuán)也于11月30日宣布以先舊后新進(jìn)行配股。

12月6日，建發(fā)國際集團(tuán)宣布，配售事項(xiàng)及認(rèn)購事項(xiàng)已分別于12月2日及6日落實(shí)，4500萬股銷售股份已按每股17.98港元的配售價(jià)成功配售予不少于6名承配人。建發(fā)國際集團(tuán)所得款項(xiàng)凈額約8億港元，其中約80%或6.4億港元將用于償還貸款;約20%或1.6億港元將用于一般營運(yùn)資金。

多份融資意向能否落地存疑

上市房企接連公告股權(quán)融資意向，但距離定增方案或并購重組方案真正落地仍有很大一段距離。市場(chǎng)是否買賬是其中的關(guān)鍵。

12月2日，格力地產(chǎn)發(fā)布關(guān)于擬調(diào)整重大資產(chǎn)重組停牌公告。公開資料顯示，格力地產(chǎn)于2020年5月披露了重大資產(chǎn)重組相關(guān)事項(xiàng)公告，擬以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式購買珠免集團(tuán)全體股東持有的珠免集團(tuán)100%的股權(quán)，同時(shí)募集配套資金。不過，因在等待批復(fù)過程中，格力地產(chǎn)時(shí)任董事長魯君四被證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查，根據(jù)相關(guān)規(guī)定重組于2021年2月宣布暫停。

格力地產(chǎn)在公告中表示，目前，上述導(dǎo)致公司重大資產(chǎn)重組暫停的事由已消除。經(jīng)公司學(xué)習(xí)研究《證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問》政策精神，結(jié)合公司可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展實(shí)際需要，將繼續(xù)推動(dòng)重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)，并對(duì)方案進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

需要注意的是，證監(jiān)會(huì)此次恢復(fù)房企并購重組及配套融資，明確允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，但重組對(duì)象須為地產(chǎn)上市公司;允許房地產(chǎn)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購買涉房資產(chǎn)，同時(shí)可募集配套資金，但募集資金需用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對(duì)價(jià)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。

而格力地產(chǎn)此次收購所涉標(biāo)的珠免集團(tuán)的主要業(yè)務(wù)是免稅業(yè)務(wù)，并非地產(chǎn)業(yè)務(wù)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，本次重組是否屬于政策鼓勵(lì)范疇，有待監(jiān)管部門明確。

在宣布定增的陣容中，金科股份因一個(gè)月前出現(xiàn)債務(wù)違約，且截至2022年10月末，已連續(xù)12個(gè)月內(nèi)累計(jì)收到相關(guān)法院等司法機(jī)關(guān)的執(zhí)行文書，涉及正在執(zhí)行的案件金額合計(jì)45.98億元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的11.82%，被視作“出險(xiǎn)房企”一員。其擬籌劃非公開發(fā)行股票的公告能否最終落地同樣存疑。

據(jù)公告顯示，金科股份擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，募集資金擬用于公司“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、棚戶區(qū)改造或舊城改造項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，償還部分債務(wù)本息以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金等。

招商證券研究發(fā)展中心房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師趙可認(rèn)為，房企再融資功能恢復(fù)，或利好現(xiàn)金流偏緊且剩余價(jià)值偏足的房企，可通過再融資募集資金推動(dòng)存量項(xiàng)目“保交樓”，而后通過較優(yōu)貨值“重返市場(chǎng)”。

行業(yè)企穩(wěn)需等待銷售端復(fù)蘇

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房企紛紛開啟再融資計(jì)劃，對(duì)后期其他A股上市房企或涉房企業(yè)發(fā)行股份融資有積極指引作用，房企融資環(huán)境出現(xiàn)大幅改善，市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的悲觀預(yù)期得到一定程度修復(fù)，預(yù)計(jì)將帶來銷售環(huán)境的改善。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年11月，前100家房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額65399億元，同比下降43.3%，相比10月累計(jì)增速收窄0.7個(gè)百分點(diǎn);單月實(shí)現(xiàn)銷售額6177億元，同比下降26.9%，相比10月單月增速收窄6.3個(gè)百分點(diǎn)。

“從房企銷售來看，11月，前100家房企累計(jì)、單月增速均在收窄，顯示銷售逐步找到支撐。”中郵證券研究所房地產(chǎn)首席分析師劉清海對(duì)記者表示，分企業(yè)類型來看，除違約展期民營房企銷售額降幅仍在明顯擴(kuò)大，其余房企，包括國企、混合所有制企業(yè)、優(yōu)質(zhì)民企等銷售額增速均在企穩(wěn)。

在遠(yuǎn)東資信研發(fā)部分析師曹曉婧看來，房地產(chǎn)股債市場(chǎng)對(duì)近期政策的反應(yīng)也十分強(qiáng)烈，以估值修復(fù)和信用修復(fù)行情為主。但商品房銷售市場(chǎng)暫未有明顯復(fù)蘇跡象，這主要是受“保交樓”項(xiàng)目尚未大量竣工交付至購房者，導(dǎo)致居民對(duì)樓市信心尚未恢復(fù)的影響。

不過，隨著后期通過信貸、債券、股權(quán)等融資方式給房企注入現(xiàn)金流促使項(xiàng)目竣工交付，“保交樓”政策落實(shí)后，有望帶動(dòng)剛需及改善性需求的前期推遲購房者入市，但該過程傳導(dǎo)需要一定時(shí)間。

展望未來，曹曉婧認(rèn)為，目前，部分聚焦主業(yè)、資質(zhì)優(yōu)良的民營房企已獲得實(shí)質(zhì)性資金用于項(xiàng)目開發(fā)，后續(xù)更多優(yōu)質(zhì)民營房企有望受益政策迎來信用修復(fù);與此同時(shí)，負(fù)債驅(qū)動(dòng)型的房企將加速出清，高信用的國有房企有望通過兼并收購實(shí)現(xiàn)一定程度的規(guī)模擴(kuò)張，但房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)還需等待銷售市場(chǎng)復(fù)蘇，這有賴于“保交樓”及各地因城施策進(jìn)展。

2022年第二季度面臨疫情沖擊，我國宏觀經(jīng)濟(jì)仍然取得正增長。房地產(chǎn)金融面對(duì)復(fù)雜的國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境，特別是需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，金融系統(tǒng)順周期效應(yīng)較為凸顯，新冠肺炎疫情沖擊、內(nèi)生性風(fēng)險(xiǎn)暴露和外源性風(fēng)險(xiǎn)加大仍是金融穩(wěn)定的重要沖擊因素。

2022年下半年，在多項(xiàng)寬松政策支持和疫情相對(duì)穩(wěn)定的情況下，我國宏觀經(jīng)濟(jì)可能進(jìn)一步企穩(wěn)回升，但是，金融監(jiān)管當(dāng)局仍要正確認(rèn)識(shí)當(dāng)期復(fù)雜的內(nèi)外形勢(shì)，把握防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的及時(shí)處置與妥善應(yīng)對(duì)。

房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展方向

目前，中國房地產(chǎn)處在一個(gè)比以往更復(fù)雜的態(tài)勢(shì)中，各個(gè)城市也在謹(jǐn)慎推出各類紓困樓市政策，最終目的還是為了支持剛性和改善型住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

而從企業(yè)的角度來看，地產(chǎn)不能再出現(xiàn)問題，尤其是頭部地產(chǎn)企業(yè)。未來中國房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)往健康的方向發(fā)展，民營房企也會(huì)進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段。

自5月18日國常會(huì)表態(tài)支持住房需求后，短短5天再次提及房地產(chǎn)。5月23日，李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)議決定，要刺激經(jīng)濟(jì)，要刺激房地產(chǎn)，要因城施策支持剛性和改善性住房需求。

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  2022-2027年房地產(chǎn)金融行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢綜合研究報(bào)告

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