2023養(yǎng)老公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場前景分析

• 吳澳燕 2023年7月24日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 936 58
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據(jù)測算，預(yù)計“十四五”時期，60歲及以上老年人口總量將突破3億，占比將超過20%，進入中度老齡化階段。2035年左右，60歲及以上老年人口將突破4億，在總?cè)丝谥械恼急葘⒊^30%，進入重度老齡化階段。

2023年政府工作報告提出，積極應(yīng)對人口老齡化，發(fā)展社區(qū)和居家養(yǎng)老服務(wù)，切實推動老齡事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

我國養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展已見成效，截至目前，全國已經(jīng)設(shè)有養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)和設(shè)施36萬個，床位812.6萬張。不過，相比老齡化人口而言，發(fā)展的程度還遠遠不夠。

隨著老齡化社會的加速到來，養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)的崛起，以及自身轉(zhuǎn)型的需求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要參與者。房地產(chǎn)市場從增量開始轉(zhuǎn)向存量運營，不少房地產(chǎn)企業(yè)也開始謀劃多元化布局、尋求新的利潤增長點。近年來，養(yǎng)老地產(chǎn)的前景普遍被市場看好，其中包括萬科、遠洋、龍湖、越秀、珠江實業(yè)等多家上市房企都在加速搶灘養(yǎng)老市場。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國養(yǎng)老公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析及投資前景預(yù)測研究報告》顯示：

養(yǎng)老公寓是一種專供老人居住的專用住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的住宅類型。養(yǎng)老公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點，其需求主要來源于老齡化人口的需要。

截至2021年底，全國60歲及以上老年人口達2.67億，占總?cè)丝诘?8.9%;65歲及以上老年人口達2億以上，占總?cè)丝诘?4.2%。

據(jù)測算，預(yù)計“十四五”時期，60歲及以上老年人口總量將突破3億，占比將超過20%，進入中度老齡化階段。2035年左右，60歲及以上老年人口將突破4億，在總?cè)丝谥械恼急葘⒊^30%，進入重度老齡化階段。

2023養(yǎng)老公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場前景分析

目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)主要有三種運營模式：持續(xù)照料退休社區(qū)模式(CCRC)、全齡型社區(qū)模式、養(yǎng)老公寓模式。其中，全齡型社區(qū)多由房地產(chǎn)商直接開發(fā)，后續(xù)運營由養(yǎng)老運營公司負責。

但不管是哪種運營模式，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合都是重中之重。記者采訪獲悉，越秀康養(yǎng)的運營模式是“醫(yī)養(yǎng)機構(gòu)+康養(yǎng)公寓+康復(fù)醫(yī)院”。圍繞養(yǎng)老服務(wù)，還搭建了護理培訓(越之秀)、養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)融入、醫(yī)養(yǎng)融合研究、智慧養(yǎng)老、集團內(nèi)部產(chǎn)業(yè)基金等支持資源，其中醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、社區(qū)融入、智慧養(yǎng)老是其三大特色。

中國養(yǎng)老公寓市場的興起正當其時，多產(chǎn)業(yè)結(jié)合將形成閉環(huán)優(yōu)勢。在中國一線及部分二線城市，一些有條件的老人對于養(yǎng)老服務(wù)的需求，從一張養(yǎng)老床位向一套房、一種服務(wù)、一種生活方式發(fā)生轉(zhuǎn)變，由居家養(yǎng)老向機構(gòu)養(yǎng)老轉(zhuǎn)變。加上老年人養(yǎng)老費用的承擔者，也就是其子女正處在事業(yè)黃金期，因此養(yǎng)老公寓市場的興起正當其時。

隨著老年養(yǎng)老公寓行業(yè)的快速發(fā)展，目前已經(jīng)形成了一批具有規(guī)模和品牌的老年養(yǎng)老公寓企業(yè)，如慈壽、天福、長青等。根據(jù)統(tǒng)計，截至2021年底，全國老年養(yǎng)老公寓總數(shù)已經(jīng)超過2萬家，覆蓋面積達到億平方米。同時，隨著老年養(yǎng)老公寓的不斷壯大，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈也在逐步完善，如醫(yī)療保健、餐飲服務(wù)、休閑娛樂等。

養(yǎng)老公寓一般可以理解為養(yǎng)老住宅疊加醫(yī)療配套服務(wù)的綜合開發(fā)模式，它的創(chuàng)新點在于適老化設(shè)計，可實現(xiàn)品質(zhì)地產(chǎn)和健康管家服務(wù)的有機結(jié)合，對老年人實現(xiàn)護理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)等日常起居服務(wù)。

從客戶群看，其主要面向高端養(yǎng)老客戶，如改革開放后第一批退休中產(chǎn)，主要集中在 50 歲至 65 歲年齡段，具有較強的消費能力和消費需求。平安證券指出，富人變老將推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)朝著中高端方向變革。

關(guān)于推進基本養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的意見》(以下簡稱《意見》)明確，“十四五”時期重點聚焦老年人面臨家庭和個人難以應(yīng)對的失能、殘疾、無人照顧等困難時的基本養(yǎng)老服務(wù)需求。與之對應(yīng)，國家層面基本養(yǎng)老服務(wù)清單面向80周歲及以上老年人發(fā)放高齡津貼，對特困老年人進行分散或集中供養(yǎng)、向經(jīng)認定生活不能自理的老年人發(fā)放護理補貼并提供家庭支持服務(wù)，以及面向特殊困難老年人開展探訪服務(wù)等“規(guī)定動作”。

隨著未來幾年人口老齡化加速及基礎(chǔ)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的不斷完善，" 銀發(fā)經(jīng)濟 " 有望邁入產(chǎn)業(yè)爆發(fā)期。2025年我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模將突破 12萬億元，2030年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模將超過 20萬億元。根據(jù)全國老齡工委發(fā)布的《中國老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告》，2050年我國老年人口數(shù)量將達到 4.8億，消費潛力將增長到百萬億級，占 GDP的比例將達 33%，成為全球老齡產(chǎn)業(yè)市場潛力最大的國家。

未來養(yǎng)老公寓的發(fā)展將在兩個維度上進一步細分，縱深發(fā)展。

一方面，將“活力長者”與“長期照護”人群進行概念上的區(qū)隔，養(yǎng)老公寓產(chǎn)品也應(yīng)由此進行細分。大部分55歲至75歲的長者群體，真正的需求并不是“養(yǎng)老”，而是“退休后的精彩生活和健康管理”;75歲至85歲或以上的長者，才真正出現(xiàn)“養(yǎng)老”需求——即失能半失能和失智老人的護理型養(yǎng)老需求，他們才需要長期照護服務(wù)。

另一方面，不同城市對老年公寓產(chǎn)品的需求不同，一線城市和二三線城市也將在不同的產(chǎn)品線上縱深發(fā)展。一線城市的養(yǎng)老觀念相對超前，養(yǎng)老公寓的發(fā)展主要圍繞低齡老人“退休生活和健康管理”和高齡老人的“照護需求”，產(chǎn)品類型主要包括嵌入式社區(qū)型老年公寓、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的獨立養(yǎng)老機構(gòu)、以及各類照護機構(gòu)等;而二三線城市則更多以“保險+旅游+養(yǎng)老+住宅”的模式，在滿足一部分養(yǎng)老需求的同時，兼顧投資、度假等其他需求。

未來進入老齡階段的人群，其養(yǎng)老住房需求無疑是巨大的，尤其在子女工作比較繁忙、疏于照顧的大前提之下，省心、宜居的養(yǎng)老產(chǎn)品將迎來春天。

更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國養(yǎng)老公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析及投資前景預(yù)測研究報告》。

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  2022-2027年中國養(yǎng)老公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析及投資前景預(yù)測研究報告

  養(yǎng)老公寓是一種專供老人居住的專用住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的住宅類型。養(yǎng)老公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點，其需求主要來源于老齡化人口的需要。...

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