生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園土地一級開發(fā)中常見的四種外部融資（上）

• 陳博 2023年9月7日 來源：中研網(wǎng) 1156 74
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土地開發(fā)的實(shí)施，由于投入大占用時(shí)間長、分階段投入和資金回收周期長等原因，參與土地開發(fā)的參與土地一級開發(fā)企業(yè)大多都需要通過融資完成項(xiàng)目開發(fā)。一般來說，參與土地一級開發(fā)企業(yè)的融資方式可分為內(nèi)部融資和外部融資兩類。

欲了解更多生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園行業(yè)的未來發(fā)展前景，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2022-2027年中國生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園行業(yè)市場競爭格局分析及發(fā)展趨勢預(yù)測研究報(bào)告》。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)運(yùn)營是一個(gè)長期過程，涉及到項(xiàng)目的籌劃、園區(qū)建設(shè)及園區(qū)運(yùn)營，以利潤為導(dǎo)向的成本控制始終貫穿于項(xiàng)目整個(gè)生命周期。作為成本的重要組成部分——資金成本，既是成本管理的重點(diǎn)內(nèi)容，也是整個(gè)項(xiàng)目利潤控制的核心內(nèi)容。

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資金成本又叫資本成本，是企業(yè)籌集和使用資本而承付的代價(jià)。從投資者的角度看，資本成本也是投資者要求的必要報(bào)酬和最低報(bào)酬。從企業(yè)角度看，資本成本是一個(gè)項(xiàng)目必須獲得的最低投資收益率。企業(yè)的資金成本一般由資金籌集費(fèi)、資金占用費(fèi)、資金沉沒費(fèi)三部分構(gòu)成?；I資費(fèi)用是指企業(yè)在籌集資本活動(dòng)中為獲得資本而付出的費(fèi)用。資金沉沒費(fèi)是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中因資金閑置而發(fā)生的費(fèi)用。在這三項(xiàng)內(nèi)容中，資金沉沒費(fèi)往往會(huì)被忽視，因?yàn)樗且粋€(gè)變量數(shù)據(jù)，依附于資金存量，而這一點(diǎn)也恰恰能體現(xiàn)資金管理者的能力水平。

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土地開發(fā)的實(shí)施，由于投入大占用時(shí)間長、分階段投入和資金回收周期長等原因，參與土地開發(fā)的參與土地一級開發(fā)企業(yè)大多都需要通過融資完成項(xiàng)目開發(fā)。一般來說，參與土地一級開發(fā)企業(yè)的融資方式可分為內(nèi)部融資和外部融資兩類。

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內(nèi)部融資主要是企業(yè)通過擴(kuò)大自有資金完成項(xiàng)目開發(fā)；外部融資渠道主要包括信托、貸款、股權(quán)、發(fā)行債券等。內(nèi)部融資方式在實(shí)際操作中無需支付利息或股息，成本相對較低，但是畢竟企業(yè)自有資金有限，單純依靠內(nèi)部融資很難完成項(xiàng)目開發(fā)，所以實(shí)踐中，參與土地一級開發(fā)企業(yè)更多的考慮和選擇外部融資模式。下面我們來看下在土地一級開發(fā)中常見的四種外部融資。

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一、商業(yè)銀行貸款

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土地一級開發(fā)具有穩(wěn)定的，銀行放貸是建立在國有土地出讓收入擔(dān)?；A(chǔ)上的，因此銀行放貸的資產(chǎn)呆賬、壞賬風(fēng)險(xiǎn)小，企業(yè)利用“分成權(quán)”質(zhì)押向商業(yè)銀行申請貸款。

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二、信托方式融資

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我國的房地產(chǎn)信托是指信托公司接受委托經(jīng)營、管理和處分的財(cái)產(chǎn)為房地產(chǎn)及相關(guān)財(cái)務(wù)的信托。隨著我國2001年頒布的《信托法》、《信托公司管理辦法》和《信托公司資金信托管理暫行辦法》，通過信托方式進(jìn)行融資在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。

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目前房地產(chǎn)信托計(jì)劃的形式主要有三種：

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1、貸款型信托。即信托公司通過向委托人發(fā)型信托計(jì)劃取得信托資金，然后與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂貸款合同，將信托資金以貸款的形式借給房地產(chǎn)開發(fā)商并收取利息，以利息收入向委托人支付信托。比如，中信信托發(fā)放的京大昆侖土地一級開發(fā)貸款集合資金信托計(jì)劃。

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此融資方式的在于期限靈活，交易模式成熟，操作簡單，利息可計(jì)入開發(fā)成本。但由于近年銀監(jiān)會(huì)不斷收緊房地產(chǎn)信托，從2008年《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》中要求土地儲(chǔ)備貸款信托計(jì)劃比照商業(yè)銀行貸款標(biāo)準(zhǔn)（參照前文）執(zhí)行，到2010年《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》中明確禁止信托公司以信托資金形式發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款，使得此種融資方式在土地一級開發(fā)市場上發(fā)展空間也極小。

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2、股權(quán)型信托。即信托公司發(fā)行信托計(jì)劃募集資金，以信托資金形式對參與土地一級開發(fā)企業(yè)增資，進(jìn)而持有該企業(yè)部分股權(quán)，通過企業(yè)分紅實(shí)現(xiàn)信托受益。此種融資方式中，為了確保信托受益實(shí)現(xiàn)，信托公司持有的股權(quán)可通過協(xié)議約定為優(yōu)先股（即當(dāng)參與土地一級開發(fā)企業(yè)取得分紅不足以支付信托受益之前，其他股東不得參與分紅）；也可同時(shí)約定企業(yè)或其股東在特定條件下有義務(wù)溢價(jià)回購信托公司持有的股份。為了保障上述約定的實(shí)現(xiàn)，信托公司還可要求參與土地一級開發(fā)企業(yè)提供相應(yīng)擔(dān)保?；灸Ｊ綖椋盒磐泄就ㄟ^委托關(guān)系從者處收集資金，之后以收購房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)部分股權(quán)或?qū)ζ溥M(jìn)行增資擴(kuò)股的方式注資，終者以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)溢價(jià)回購股權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)。

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這一融資方式雖然涉及法律關(guān)系較多，但是大多有明確法律依據(jù)支持，如《公司法》、《合同法》等，而且可以通過協(xié)議約定明確各自權(quán)利義務(wù)，對各方的權(quán)益保障都能提供法律依據(jù)。另外，涉及的審批等手續(xù)相對較少，信托公司無需參與土地一級開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營管理就可獲利。近年來，也有很多信托公司推出“類產(chǎn)業(yè)基金計(jì)劃”為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成功募集資金，同時(shí)使得者獲利，比如北京國投的CBD土地開發(fā)整理資金信托計(jì)劃、白家莊土地一級開發(fā)權(quán)信托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托。

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3、土地儲(chǔ)備信托，是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以自身的名義，將儲(chǔ)備的土地信托給信托公司，由信托公司作為受托人以負(fù)責(zé)該土地的開發(fā)融資等活動(dòng)。眾所，我國土地儲(chǔ)備信托制度的前提是各個(gè)地方政府業(yè)已建立的土地儲(chǔ)備制度。在土地儲(chǔ)備信托中，實(shí)際上還包含委托或聯(lián)合具有土地開發(fā)資質(zhì)的專業(yè)企業(yè)對土地進(jìn)行開發(fā)利用等環(huán)節(jié)，當(dāng)然信托公司作為受托人通常還擔(dān)負(fù)著不少土地開發(fā)的職能。就目前而言，土地儲(chǔ)備信托一般是通過在土地公開交易市場對土地進(jìn)行拍賣來實(shí)現(xiàn)資金回籠并獲取的。

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目前，我國土地儲(chǔ)備信托制度的存在和發(fā)展均具有一定的現(xiàn)實(shí)意義：，對土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)而言，土地儲(chǔ)備信托既填補(bǔ)了土地收購和開發(fā)中的資金缺口，也彌補(bǔ)了作為政府派生機(jī)構(gòu)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在土地開發(fā)方面的專業(yè)和經(jīng)驗(yàn)兩方面不足。第二，對信托公司（受托人）而言，通過在土地融資中提供充裕的資金而拓展了信托業(yè)務(wù)并獲得了信托報(bào)酬。第三，對廣大者（委托人兼受益人）而言，購買具有政府信用擔(dān)保和土地保障的土地儲(chǔ)備信托產(chǎn)品，則可以獲得風(fēng)險(xiǎn)相對較低而相對較高的機(jī)會(huì)?？傊?，土地儲(chǔ)備信托解決了土地融資難題，推動(dòng)了土地開發(fā)和利用，促進(jìn)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

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